Cần phải coi trọng dòng vốn ngân hàng
Trình bày về triển vọng thị trường tài chính, tiền tệ và bất động sản 2020 tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề "Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020" mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho hay, mấy năm trở lại đây, thương mại toàn cầu giảm mạnh, thời gian tới, khi nền kinh tế được phục hồi sẽ kéo theo dòng tiền đầu tư. Cùng với đó, việc đầu tư của Chính phủ, đầu tư nước ngoài và khu vực kinh tế tư nhân vào bất động sản cũng có xu hướng tăng. Điều này là một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Ngoài ra, đầu tư của tư nhân cũng có tác động mạnh tới thị trường. Đầu tư của dòng đô thị hoá cũng đang rất mạnh, có thể tạo ra một trào lưu về đô thị hoá mới, bắt đầu từ năm 2017 và dự kiến kéo dài tới 10 năm.
Về thị trường tài chính tiền tệ, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng 3 năm nay thị trường ngân hàng khá ổn định, năng lực tài chính của ngân hàng thương mại tăng gấp đôi, đạt mức quân bình của Đông Nam Á, tỷ lệ lãi ròng trên vốn tăng cao. Thị trường ngân hàng phát triển ổn định tác động tích cực cho thị trường bất động sản, không phải lo có ảnh hưởng tiêu cực từ hệ thống ngân hàng.
Đối với chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, TS. Nghĩa cho rằng có thắt chặt nhưng mức độ thắt chặt vẫn còn khá lỏng.
Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay: “Chúng tôi đã khuyến cáo về việc kiểm soát tài chính với thị trường bất động sản phải thận trọng, không được làm đóng băng, phải phát triển ổn định, dài hạn. Ta đã thực hiện nhiều phép thử và chưa thấy có đóng băng nhưng chắc chắn sẽ có vài biến chuyển".
Phân tích cụ thể về dòng vốn ngân hàng, ông cho rằng, tiền cho vay mua nhà khoảng 50 tỷ USD, nếu cộng các dòng vốn ngoại lai lại như kiều hối, trái phiếu… thì có khoảng 11 tỷ USD, nếu so sánh con số này với 50 tỷ từ ngân hàng thì đầu tư của ngân hàng vào bất động sản là hơi thấp.
TS. Nghĩa nhấn mạnh: “Chúng ta cần phải coi trọng dòng vốn ngân hàng vào bất động sản, vì đây là dòng vốn dài hạn, đảm bảo cho ngân hàng và bất động sản phát triển một cách vững chắc. Bên cạnh đó, nhiều nhà quản trị ngân hàng lừng danh nói với tôi rằng, nếu không cho vay bất động sản thì cho vay gì? Vì các thị trường khác quá rủi ro, chỉ có bất động sản, hàng không và viễn thông là ổn định, rủi ro khá thấp, nên ngân hàng không cho 3 lĩnh vực này vay thì cho ai vay? Cuối cùng là tư duy tài sản. Một tỷ phú lừng danh nói rằng phải chuyển tất cả sang tư duy tài sản, mà bất động sản chính là tài sản vững chắc nhất”.
Đánh giá về tổng thể, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định nhu cầu và giá cả bất động sản có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Đến cuối năm 2020, thị trường bất động sản mới có thể trở lại bình thường.
Làm sao để dòng tiền hiệu quả?
Cũng theo các chuyên gia, bất động sản Việt Nam đang có nhiều cơ hội tiếp cận với các dòng vốn khi ngân hàng siết tín dụng. Trong đó, dòng vốn FDI với các thương vụ đình đám là điểm sáng, cứu cánh cho thị trường bất động sản.
Chia sẻ về dòng vốn ngoại, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam nhận định: “Dòng vốn ngoại đi vào thị trường thì sẽ có nhiều tác động tích cực cho thị trường chứ không phải là tiêu cực. Thời gian qua, chúng tôi đã làm việc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, họ muốn đầu tư hoặc mua, tìm kiếm đối tác Việt Nam để liên doanh liên kết.
Đây là dòng tiền tiềm năng, họ đem theo kinh nghiệm, dòng vốn và các doanh nghiệp trong nước có thể tìm được các nhà đầu tư nước ngoài thì không chỉ có thêm tiền mà còn có thể tích luỹ thêm kinh nghiệm để phát triển dự án của mình lên một tầm cao hơn. Các nhà đầu tư ngoại cũng không bị giới hạn tầm nhìn ở một lĩnh vực nào mà họ đầu tư vào nhiều lĩnh vực như nhà thương mại, chung cư…”
Bà Vân cũng cho rằng, hiện nay, vốn đầu tư của Nhật Bản, Hàn Quốc là những dòng vốn tốt. Còn Trung Quốc cũng đầu tư nhiều nhưng chủ yếu là khu công nghiệp, còn trung tâm thương mại, nhà phố thì nguồn vốn nhiều nhất là Hàn Quốc và Nhật Bản.
TS. Cấn Văn Lực cho hay: “Dòng tiền luôn thông minh, sẽ biết chạy chỗ nào có lợi và chúng ta không cần khuyên nhà đầu tư nên làm gì. Hơn nữa, có rất nhiều dòng vốn khác nhau đổ về thị trường bất động sản không chỉ riêng vốn ngân hàng dù vốn ngân hàng là chủ đạo. Chúng ta có nhiều cơ hội tiếp cận dòng vốn khác”.
Các chuyên gia cũng cho biết thêm, vướng mắc lớn nhất hiện nay trong thị trường bất động sản vẫn là thủ tục hành chính. Hiện nay, thủ tục cho 1 dự án là 7 năm, nếu nhân với tỷ suất 5%/năm thì bị hao mòn rất nhiều về vốn. Có thể nói vốn rất quan trọng, nhưng nhiệm vụ quan trọng nhất là làm thế nào để đồng vốn có hiệu quả, người tiêu dùng có thể mua nhà với giá hợp lý với đồng lương của họ.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group cho biết: "Trong năm 2020, theo Thông tư mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, tôi cho là tình hình với doanh nghiệp bất động sản sẽ vẫn ổn định. Nhưng vấn đề nằm ở các chính sách, thủ tục cấp phép. Cần phải làm sao để đơn giản nhất, đặc biệt là trong cách tính thuế và có cơ chế làm sao để doanh nghiệp làm việc với cơ quan chức năng được thuận lợi hơn. Đây là điều chúng tôi mong muốn nhất chứ không phải vấn đề vốn".
