Phó Tổng thư ký Hiệp Hội BĐS Việt Nam Đỗ Viết Chiến
PV: Theo dự đoán của các chuyên gia, Condotel ven biển sẽ phát triển sôi động trong thời gian tới do nguồn cung vốn đang trên đà tăng trưởng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai. Ông có thể lý giải điều này?
Ông Đỗ Viết Chiến: Condotel là hiện tượng tất yếu phát sinh từ nhu cầu trong thực tế. Bằng chứng là trong năm vừa qua rất nhiều đô thị lớn, đặc biệt là những nơi có cảnh quan thiên nhiên tốt, gắn với biển, thuộc phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng như ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... Condotel xuất hiện rất nhiều.
Thực chất, Condotel là một dạng căn hộ ở cao cấp đặc biệt, bởi vì nó có cơ cấu, hình hài của một căn hộ khép kín với tiêu chuẩn cao, từ vật liệu, tiện nghi, dịch vụ đô thị và hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho nó đều là cao cấp. Tuy nhiên, chỉ trừ hạ tầng xã hội là Condotel chưa được quan tâm đầy đủ. Mặc dù vậy, đây là phân khúc BĐS được đánh giá là rất hấp dẫn, được nhiều người quan tâm, khả năng sinh lời lớn. Như vậy, khi đã có cầu tất yếu sẽ có cung.
PV: Với đề xuất mới đây của Hiệp hội BĐS Việt Nam, Condotel ven biển được xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Xin ông cho biết rõ hơn về khái niệm này và những bất cập tồn tại khi xây dựng Condotel?
Ông Đỗ Viết Chiến: Đây là một khái niệm mới, chưa có trong quy chuẩn, Luật quy hoạch đô thị và pháp luật liên quan. Theo quy chuẩn, quy phạm hiện hành quy định đất ở là một loại đất chính trong đơn vị ở hoặc trong đô thị để xây dựng nhà ở, đồng thời nêu rõ dự án xây dựng nhà ở chủ yếu là xây dựng nhà ở và các công trình dịch vụ phục vụ cho nhà ở, dự án khu đô thị mới. Có thể gồm một hoặc nhiều đơn vị ở được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
Như vậy, theo tôi, khi xây dựng Condotel trên đất ở dù có hay không hình thành đơn vị ở thì đều phải đảm bảo nguyên tắc xây dựng nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu phục vụ hàng ngày cho người dân. Trường hợp xây dựng Condotel trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” hay nói đúng hơn là xây dựng Condotel trên “đất ở nằm ngoài đơn vị ở” thì vẫn phải chứng minh và đáp ứng được nguyên tắc trên. Tuy nhiên, về bán kính phục vụ, có thể được linh hoạt hơn. Điều này phải được thể chế hóa bằng pháp luật và quy hoạch duyệt.
Condotel, bản chất vừa là căn hộ ở vừa là khách sạn nghỉ dưỡng. Nếu là căn hộ ở thì Luật nhà ở chi phối, còn nếu là khách sạn thì Luật du lịch chi phối. Với nhà ở, người mua được sở hữu vĩnh viễn. Còn nếu là du lịch, nghỉ dưỡng thì chỉ được thuê đất có thời hạn. Thực tế xuất hiện loại hình Condotel mang trong nó cả hai tính chất trên thì chưa được pháp luật điều tiết.
Mặt khác, nếu dự án xây dựng nhà ở thì phải đảm bảo hạ tầng đô thị đồng bộ, trong đó có hạ tầng xã hội (nhà trẻ, mẫu giáo, tiểu học, trung học cơ sở và các công trình dịch vụ đô thị phục vụ hàng ngày với bán kính phục vụ theo quy định). Đây là khó khăn cho cả nhà quản lý, chủ đầu tư và người mua. Vì vậy, trong thời gian qua, nhiều địa phương đã “lách luật” bằng việc hình thành khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Mục đích để xây dựng được nhà, bán nhà mà không phải lo hạ tầng xã hội.
Theo tâm lý người dùng hiện nay, người dân muốn mua để sử dụng và sở hữu vĩnh viễn chứ không phải mua “nửa vời”. Do đó, các nhà đầu tư – người làm ra những sản phẩm, rất muốn “chiều” tâm lý khách hàng nhưng không biết sử dụng căn cứ nào của pháp luật thì mới đúng được, có cấp sổ đỏ cho người mua hay không lại trở thành bài toán hóc búa đối với nhà đầu tư.
Và nếu như cùng lúc dùng cả hai luật “chấp chới” thì người dân không biết mình được hưởng theo bên nào, sở hữu vĩnh viễn hay chỉ thuê có thời hạn. Đây là một khó khăn trong thực tế và tất yếu cần có sự hướng dẫn, quy định cụ thể của nhà nước để phân biệt rõ ràng.
Để tránh tình trạng “lách luật” nêu trên, đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã tổng hợp các kiến nghị của hội thảo gửi đến các cấp thẩm quyền để xem xét giải quyết một vấn đề thực tế đã nảy sinh mà chưa được pháp luật điều tiết, trước mắt là kiểm soát được quy hoạch, tránh để các địa phương và chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch tùy tiện.
PV: Ngoài sự không rõ ràng về quyền sở hữu căn hộ, người dân mua Condotel còn gặp phải những khó khăn nào, thưa ông?
Ông Đỗ Viết Chiến: Ngoài việc người mua Condotel sẽ gặp khó khăn khi xác định qyền sở hữu để cấp sổ đỏ và các quyền lợi khác có liên quan thì nhu cầu được đáp ứng về hạ tầng xã hội cũng cần được làm rõ.
Chính bản chất “lưỡng tính” của Condotel cũng tạo ra một sự khó khăn cho người mua. Một nửa căn hộ (condo) của loại hình này cho phép một hộ gia đình, hoặc đơn giản chỉ là một cặp vợ chồng sống lâu dài, có thể chuyển quyền sở hữu từ đời này sang đời khác. Do đó, sau khi các hộ gia đình có con, họ sẽ có nhu cầu đưa con cái của mình đi học, khám chữa bệnh, tức là đòi hỏi hạ tầng xã hội được đáp ứng theo quy định.
Nửa còn lại (hotel) lại mang tính chất của một căn hộ du lịch cho thuê cho một người, một cặp vợ chồng, hoặc thâm chí là một hộ gia đình nhưng chỉ nghỉ dưỡng trong một thời gian nhất định. Vì vậy những nhu cầu về hạ tầng xã hội lại không bắt buộc.
Do đó, trong kiến nghị của Hiệp hội BĐS Việt Nam gửi đến Thủ tướng Chính phủ, các Bộ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có nói trong thời gian pháp luật chưa điều tiết, chưa có khung pháp lý thì cần có hướng dẫn cụ thể của nhà nước mà trực tiếp là Bộ Xây dựng về quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng để điều tiết và quản lý mô hình mới này.
Vai trò của nhà nước ở đây là quản lý được loại hình Condotel và trả lời được câu hỏi “Nhu cầu hạ tầng xã hội (nếu có) sẽ được cung cấp ở đâu?”. Với hàng vạn căn hộ Condotel được bán ra, kéo theo hàng nhiều vạn con người đến cư trú thì không thể nói là không có các nhu cầu về dịch vụ xã hội.
PV: Với kinh nghiệm của một chuyên gia làm về quy hoạch lâu năm, theo ông, tỷ lệ “đất ở không hình thành đơn vị ở” thế nào là thích hợp?
Ông Đỗ Viết Chiến: Tỷ lệ “đất ở không hình thành đơn vị ở” hay “đất ở nằm ngoài đơn vị ở” trong quy hoạch chi tiết của Condotel phụ thuộc tùy theo nhu cầu, quy mô, tính chất của dự án để xem xét và được cân đối cụ thể trong quy hoạch. Không nhất thiết trường hợp nào cũng phải lồng hạ tầng xã hội vào trong các dự án Condotel. Bởi vì không thể một vài căn hộ Condotel lại xuất hiện một trường học, trường học phải có đủ quy mô, số lượng học sinh, lớp học.
Nhưng trong quy hoạch phân khu thì phải cân đối được nhu cầu này dựa vào số lượng căn hộ người dân đến ở lâu dài. Các hạ tầng xã hội có thể được xây dựng ở khu vực lân cận hoặc một khu vực tách riêng nhưng phải chỉ ra bán kính tối đa bắt buộc đối với những trường hợp này kèm theo giải pháp về phương tiện giao thông và phải được pháp luật quy định.
PV: Thưa ông, tại kiến nghị số 8 của Hiệp hội có đề cập đến việc ưu tiên đồng bộ hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào các dự án Condotel, ông có thể giải thích rõ hơn về điều này?
Ông Đỗ Viết Chiến: Đây là việc làm cần thiết để kết nối hạ tầng ngoài hàng rào các dự án, giúp chủ đầu tư có điều kiện vận hành tốt hơn dự án của mình sau khi hoàn thành xây dựng, nhất là các công trình đầu mối sử dụng chung như xử lý nước thải, rác thải để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng, kể cả nhu cầu về hạ tầng xã hội (trong trường hợp không xây được trong dự án Condotel). Đồng thời, đảm bảo cho dự án phát triển với chất lượng cao, tính cạnh tranh lớn và phát triển bền vững.
Condotel là một phân khúc mạnh của thị trường BĐS 2017.
PV: Như vậy, nếu khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” được công nhận, lợi ích mà nó mang lại sẽ như thế nào, thưa ông?
Ông Đỗ Viết Chiến: Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” hay nói đúng hơn là “đất ở nằm ngoài đơn vị ở” được định nghĩa một cách rõ ràng và được pháp luật công nhận thì nhà quản lý có thể dễ dàng quản lý phân khúc BĐS Condotel bằng Luật đất đai, Luật nhà ở nếu đưa nó về loại hình căn hộ ở cao cấp, đặc biệt. Như vậy, nhà đầu tư bán căn hộ có thể giao sổ đỏ cho người dân và người dân sẽ được sở hữu lâu dài căn hộ với giá phải trả tương ứng. Còn nếu đưa về loại hình căn hộ du lịch cho thuê thì nhà quản lý sẽ quản lý được Condotel bằng Luật du lịch mà không bị vướng mắc bởi tính chất lưỡng tính của nó.
Theo tôi, dù muốn hay không thì nhà nước vẫn cần cho các nhà đầu tư thực hiện những dự án Condotel “đất ở nằm ngoài đơn vị ở” với điều kiện phải đáp ứng được nhu cầu về hạ tầng xã hội như đã nêu trên bởi vì đây là một nhu cầu thực tế. Trên thế giới, nhiều quốc gia có điều kiện tự nhiên cảnh quan đẹp cũng phát triển mô hình Condotel rất tốt, và thực tế ở Việt Nam đang phát triển rất mạnh loại hình này. Đời sống càng cao lên thì nhu cầu này xuất hiện càng lớn, đặc biệt là những đô thị có điểm mạnh về cảnh quan, môi trường thì việc khai thác dòng sản phẩm Condotel là hết sức có lợi. Cái lợi này là lợi cho nhà đầu tư, lợi cho cả nhà nước và người dân.
Xin cảm ơn ông!
