PV: Năm qua, Phú Quốc đã trở thành cái tên được nhắc đến rất nhiều trên bản đồ đầu tư. Ông đánh giá như thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản Phú Quốc trong năm 2018?
Ông Bùi Ngọc Cảnh: Năm 2018 là một năm chứng kiến sự biến động của thị trường bất động sản Phú Quốc. Giai đoạn nửa đầu năm, thị trường diễn ra cực kỳ sôi động, trong khi, cuối năm là một trạng thái hoàn toàn ngược lại, cực kỳ trầm lắng.
Khi có thông tin Phú Quốc chuẩn bị lên đặc khu kinh tế, rất nhiều nhà đầu tư đến đây rót vốn, tìm kiếm cơ hội sinh lời. Nhưng sau tháng 6/2018, khi Quốc hội tạm hoãn thông qua Luật Đặc khu, thị trường bắt đầu rơi vào tình trạng ảm đạm. Giá đất cuối năm 2018 so với đầu năm giảm khoảng 30%. Một số sàn giao dịch buộc phải đóng cửa. Còn nhà đầu tư cảm thấy thất vọng vì những dự định của mình đổ vỡ.
Ông Bùi Ngọc Cảnh, chuyên gia tư vấn Kênh thông tin bất động sản Phú Quốc.
PV: Phải chăng thông tin tạm hoãn Luật Đặc khu là nhân tố tác động mạnh khiến nhà đầu tư có động thái quyết định rút vốn và trở nên “dửng dưng” với Phú Quốc, nơi từng mệnh danh là “miền đất hứa sinh lời”?
Ông Bùi Ngọc Cảnh: Sau thông tin tạm hoãn thông qua Luật Đặc khu, lượng nhà đầu tư bán tháo hàng rất lớn. Điều này còn xuất phát từ tâm lý đám đông dẫn đến việc đẩy hàng ra ồ ạt. Song tình trạng này chỉ diễn ra đối với các nhà đầu tư lướt sóng. Còn những nhà đầu tư chiến lược, họ xác định không rời Phú Quốc, nơi đây vẫn là thị trường đầu tư đầy tiềm năng.
Một lý do khác khiến thị trường bất động sản Phú Quốc trầm lắng còn xuất phát từ hành lang pháp lý thiếu hoàn thiện. Hiện tại, Phú Quốc chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như việc phân lô bán nền không được thực hiện. Điều này khiến nhà đầu tư càng thận trọng trong việc tìm hiểu và quyết định xuống tiền.
PV: Theo thông tin mới đây, người Việt sẽ được phép chơi casino tại Phú Quốc. Ông đánh giá như thế nào về lực đẩy của nhân tố casino tới thị trường bất động sản địa phương này?
Ông Bùi Ngọc Cảnh: Sự xuất hiện của casino sẽ tác động tích cực đến bất động sản Phú Quốc. Trước đây, rất nhiều du khách Việt và nước ngoài thích chơi casino nhưng phải đến nơi khác. Thế nên, việc Phú Quốc có casino sẽ góp phần tạo sức hút cho khách du lịch. Khi lượng khách du lịch tăng trưởng thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ trở nên sôi động hơn.
Tuy nhiên tôi cho rằng, casino sẽ không tạo ra sự biến động mạnh mang tính đột biến như thông tin Phú Quốc sẽ lên đặc khu kinh tế, mà chỉ khiến thị trường nhích nhẹ. Trong khi đó, các nhà đầu tư vẫn thận trọng, theo dõi xem casino có đủ mang lại sức hút như kỳ vọng của họ hay không.
PV: Điều gì khiến ông vẫn đưa ra một kịch bản đầy lạc quan cho thị trường Phú Quốc như vậy?
Ông Bùi Ngọc Cảnh: Thực tế ngay từ cuối năm 2018, thị trường Phú Quốc đã có sự khởi sắc rõ rệt bằng lượng giao dịch tăng, một số sàn bất động sản đã xuất hiện tín hiệu mới. Chưa kể, với những tiềm năng hiện tại, tôi cho rằng Phú Quốc vẫn là thị trường hút dòng vốn đầu tư.
Theo quy hoạch đã được phê duyệt, Phú Quốc sẽ trở thành trung tâm du lịch nghỉ dưỡng chất lượng cao của khu vực và thế giới trong thời gian tới. Hiện nay, Phú Quốc đã thu hút các doanh nghiệp bất động sản lớn vào đầu tư như Vingroup, Sun Group, CEO Group… Cơ sở hạ tầng tại huyện đảo này cũng phát triển đáng kể.
(Ảnh minh họa)
Cũng theo thống kê của UBND tỉnh Kiên Giang, đến đầu năm 2018, Phú Quốc đã thu hút 271 dự án đầu tư với tổng diện tích 10.426ha, tổng vốn đăng ký gần 378.000 tỷ đồng. Lượng khách du lịch đến Phú Quốc vẫn liên tục tăng, đặc biệt là khách quốc tế. Lượt khách du lịch tới Kiên Giang ước tính trong năm 2018 là 7.763.544, trong đó khách quốc tế là 586.536 lượt. Chỉ tính riêng Phú Quốc, con số này là 4.041.001, trong đó khách quốc tế là 536.458 (lượng khách quốc tế đến Phú Quốc tăng 168,4%)
Tổng doanh thu mà khách du lịch đem lại cho Kiên Giang là 6.358,9 tỷ đồng và riêng Phú Quốc là 5.844,5 tỷ đồng (So với cùng kỳ của năm ngoái, doanh thu từ du lịch của Phú Quốc tăng 147,7%)
Ngoài ra, một nhân tố mới nữa tác động đến Phú Quốc chính là casino. Kinh nghiệm ở Singapore cho thấy, sau khi hai khu phức hợp nghỉ dưỡng có sòng bạc đi vào hoạt động, du lịch ở đảo quốc sư tử đã tăng vọt. Thế nên, tôi kỳ vọng casino sẽ tạo ra luồng sinh khí mới cho du lịch Phú Quốc.
PV: Vậy đâu sẽ là phân khúc mang lại biên độ lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư trong năm 2019, thưa ông?
Ông Bùi Ngọc Cảnh: Có 3 phân khúc được giới đầu tư thường xuyên nhắc tới, đó là đất nền, shophouse và condotel.
Đánh giá khách quan, sản phẩm condotel khó mang lại sự kỳ vọng về độ tăng trưởng. Ở thời điểm trước, sản phẩm này bán rất tốt. Nhưng cuối năm 2018, tính thanh khoản của mặt hàng này rất chậm. Một căn condotel có giá rơi vào 3 tỷ đồng nhưng để kỳ vọng lên 4 tỷ đồng là rất khó. Thêm nữa, hành lang pháp lý của condotel chưa rõ ràng cũng khiến nhà đầu tư thiếu an tâm khi xuống tiền.
Còn shophouse là một phân khúc mới và rất giàu tiềm năng. Nhu cầu đầu tư vào phân khúc shophouse khá tích cực. Tuy nhiên, thị trường hiện tại đang ghi nhận lượng cung lớn trong phân khúc này khi các nhà đầu tư như Sun Group, CEO Group, Vingroup lại tiếp tục chuẩn bị cho ra số lượng lớn, chưa kể các chủ đầu tư nhỏ lẻ khác. Vì vậy tôi e ngại về lực cầu chưa đủ đáp ứng với lượng cung.
Trong khi đó, phân khúc đất nền được kỳ vọng rất lớn vào tỷ suất lợi nhuận. Với mức vốn từ 1 - 2 tỷ đồng là có thể sở hữu một lô đất nền, nên khá nhiều nhà đầu tư muốn mua đất để dành. Song ở Phú Quốc, vấn đề về hành lang pháp lý đang gặp vướng mắc nên tính thanh khoản của đất nền còn chậm, không như kỳ vọng. Nếu rào cản này được tháo gỡ trong năm 2019 thì tỷ suất lợn nhuận của đất nền có thể đặt tới 20%.
- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!
