Phú Thọ: Rủi ro nộp tiền đặt chỗ tại dự án Dream Town Hòa Bình chưa đủ điều kiện mở bán

Rầm rộ nhận tiền đặt chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh

Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã quy định, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, khi đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải… Đặc biệt, phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người mua (nhà đầu tư) do không nắm vững pháp lý, tâm lý ham rẻ và chạy theo quảng cáo, khuyến mại và cam kết của chủ đầu tư (đơn vị bán hàng) mà xuống tiền mua đất nền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Điều này không chỉ tiềm ẩn những rủi ro cho khách hàng mà còn gây nhiễu thông tin cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới môi trường đầu tư tại địa phương.

Nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản Phú Thọ được biết, dự án Khu Dân Cư Đồng Sẽ, thôn Đồng Sẽ, xã Lương Sơn, tỉnh Phú Thọ (tên thương mại là Dream Town Hòa Bình) do Công ty CP Tập đoàn Dream Lands làm chủ đầu tư. Dự án này có quy mô 2,3 ha được quy hoạch gồm 132 lô liền kề, 2 lô biệt thự đơn lập và một tòa trung tâm thương mại 12 tầng.

Dự án được UBND tỉnh Hòa Bình cũ (nay là tỉnh Phú Thọ) chấp nhận Chủ trương đầu tư theo quyết đinh số 48/QĐ-UBND ngày 18/11/2024. Đến ngày 27/6/2025, dự án được Sở Xây dựng Hòa Bình cấp giấy phép xây dựng số 16/GPXD để thi công hạ tầng kỹ thuật thuộc dự án.

Khảo sát của phóng viên Reatimes thời điểm đầu tháng 12 này, dự án đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng kỹ thuật. Trong đó, nhiều hạng mục về hạ tầng như đường nội khu, vỉa hè, hệ thống điện và thoát nước… vẫn đang triển khai.

Mặc dù dự án đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng kỹ thuật, tuy nhiên, thời gian vừa qua trên một số nền tảng mạng xã hội cũng như thông qua các sàn giao dịch bất động sản, nhiều môi giới vẫn "rầm rộ" tư vấn, giới thiệu và nhận đặt chỗ dưới dạng Biên bản thỏa thuận đăng ký nguyện vọng mua bất động sản tại dự án Dream Town Hòa Bình.

Theo anh L. một nhân viên của Công ty Cổ phần địa ốc RAI, dự án đang trong quá trình triển khai hạ tầng kỹ thuật, vẫn còn một số vị trí chưa hoàn thiện, đơn vị thi công vẫn đang tiến hành hoàn thiện các hạng mục tại dự án.

Về hình thức chuyển nhượng tại dự án anh L. cho biết, nếu khách hàng quan tâm và có nguyện vọng mua sản phẩm tại dự án có thể tiến hành đặt chỗ, đăng ký nguyện vọng, ký đơn đăng ký nguyện vọng mua bất động sản tại dự án và đóng số tiền đặt mua 100 triệu đồng với mỗi sản phẩm.

Để cụ thể hơn cho khách hàng, môi giới L. cũng gửi cho khách hàng mẫu Biên bản thỏa thuận đăng ký nguyện vọng mua Bất động sản, trong đó bên A là Công ty cổ phần địa ốc RAI (có địa chỉ tại tầng 12 tòa nhà Zentower, 12 Khuất Duy Tiến, Hà Nội) do ông/bà Vũ Ngọc Hướng làm giám đốc dự án đứng ra nhận đặt mua sản phẩm tại dự án Dream Town Hòa Bình với số tiền 100 triệu đồng. Tại Biên bản thỏa thuận này cũng thể hiện mã sản phẩm khách hàng đăng ký cũng như diện tích lô đất một cách rõ ràng.

Cũng tại phiếu đăng ký này nêu rõ: "Số tiền đăng ký đặt mua sẽ tự động được Bên A chuyển thành tiền đăng ký đặt mua sang bên đơn vị phát triển hoặc đơn vị phân phối hoặc chủ đầu tư hoặc bên thứ ba do chủ đầu tư ủy quyền.

Trong vòng 7 (bảy) ngày kể từ ngày đăng ký đặt mua, bên B có trách nhiệm thực hiện ký kết Hợp đồng giao dịch/Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng với Đơn vị phân phối/ Chủ đầu tư/ Bên thứ ba được chủ đầu tư ủy quyền đồng thời nộp đủ tiền Đợt 1. Nếu Bên B không thực hiện ký Hợp đồng giao dịch/Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng và nộp tiền Đợt 1 theo quy định trên, Bên B hiểu rõ và đồng ý rằng (i) toàn bộ Tiền đăng ký/ Tiền đặt cọc đã nộp cho Bên A sẽ không được Bên A hoàn trả lại; và (ii) Bên A có toàn quyền tự do chào bán bất động sản cho bất kỳ bên nào khác mà không cần tham khảo thêm hoặc thông báo cho Bên B".

Trong tài liệu môi giới tư vấn, tại văn bản về chính sách bán hàng được bà Nguyễn Thị Bích Hiền - Tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Dream Lands - ban hành cũng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi và tiến độ thanh toán tại dự án.

Các chính sách ưu đãi được chủ đầu tư đưa ra gồm: Với khách hàng thanh toán sớm 70% giá trị hợp đồng sẽ được nhận chiết khấu trực tiếp vào giá bán sau khi khấu trừ thuế VAT 10%. Chiết khấu sẽ là 5%, với khách hàng thanh toán theo tiến độ 3 đợt. Ngoài ra nếu khách hàng vay ngân hàng 70% hoặc thanh toán theo tiến độ thông thường cũng sẽ có nhiều chính sách ưu đãi khác nhau.

Tư vấn về việc thực hiện Hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật ngay ở thời điểm tháng 12 này, anh L. thừa nhận: Do dự án chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền nghiệm thu hạ tầng nên dự án chưa thể chuyển nhượng, nếu khách hàng quan tâm dự án có thể đặt chỗ đăng ký nguyện vọng mua trước, sau khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì sẽ vào Hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy, có thể thấy, dù biết dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép mở bán… theo quy định của pháp luật, thế nhưng môi giới này vẫn hướng khách hàng "xuống tiền" tại dự án.

Rà soát pháp lý và thông tin các dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản trên địa bàn Phú Thọ tính đến ngày 10/12/2025 cho thấy, không thấy dự án nào có tên "dự án Khu Dân Cư Đồng Sẽ" hay dự án "Dream Town Hòa Bình" đủ điều kiện mở bán dự án hình thành trong tương lai và được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Gây "méo mó" thị trường, khách hàng cẩn trọng trước khi "xuống tiền"

Trước tình trạng trên, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng đưa ra nhiều cảnh báo rủi ro tới khách hàng tham gia giao dịch tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật.

Theo các chuyên gia của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, khách hàng tuyệt đối không nên đặt cọc, góp vốn hoặc ký bất kỳ hợp đồng nào khi dự án chưa hoàn thành hạ tầng và chưa được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng.

Các chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo, việc "xuống tiền" quá sớm đặc biệt là mức khá cao so với giá trị các lô đất sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro khi dự án chậm tiến độ hoặc không hoàn thiện hạ tầng. Cùng với đó, nếu dự án có vướng mắc về pháp lý có thể khách hàng sẽ không được sang tên, không được cấp sổ, và hệ lụy khi xảy ra tranh chấp khách hàng sẽ phải gánh chịu bởi các phiếu đăng ký mua sản phẩm này không đảm bảo giá trị pháp lý.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Tuấn Anh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội): Dự án bất động sản đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2023.

Cụ thể, Điều 6 của Luật quy định, trước khi đưa dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ các thông tin dự án, bao gồm cả văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

"Bên cạnh đó, kể cả khi đủ điều kiện mở bán dự án hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư dự án bất động sản cũng không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán… phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai (theo điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023)

Nhận định tình trạng rao bán dự án chưa đủ điều kiện đang có dấu hiệu gia tăng trở lại, nhiều chủ đầu tư và sàn môi giới cố tình "lách luật" bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác kinh doanh, đăng ký nguyện vọng…. Các chuyên gia cho rằng, các hợp đồng này không phải là hợp đồng mua bán và thường không đủ khả năng bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Nhiều môi giới đẩy mạnh các chiêu thức như cam kết lợi nhuận, chiết khấu cao, quà tặng… để thúc đẩy khách hàng xuống tiền nhanh, trong khi pháp lý dự án còn dang dở. Luật sư Tuấn Anh nhấn mạnh: "Những hoạt động này không chỉ tạo rủi ro lớn cho người mua mà còn gây méo mó thị trường bất động sản".

Để ngăn chặn các chủ đầu tư và sàn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, chuyên gia đề nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan, cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng.