Phước Đông New City: Lời giải cho thị trường có nhu cầu thật nhưng thiếu nguồn cung đúng chuẩn

Tại Phước Đông (Tây Ninh), nhu cầu nhà ở đã hình thành từ lực lượng lao động, chuyên gia và đội ngũ quản lý đang làm việc trong khu công nghiệp, nhưng nguồn cung được quy hoạch bài bản vẫn còn hạn chế. Phước Đông New City tiếp cận khoảng trống ấy bằng sản phẩm xây sẵn, pháp lý rõ ràng và hạ tầng đã vận hành, lấy giá trị sử dụng thực làm nền tảng cho tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Chia sẻ với series GIÁ TRỊ DẪN DẮT, ông Lê Minh Long Quân - Giám đốc Phát triển Dự án Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Minh Phú đã đưa ra những góc nhìn về cách doanh nghiệp nhận diện nhu cầu, đánh giá giá trị tài sản và những nền tảng tạo nên dư địa phát triển của Phước Đông New City.

- Thưa ông, Phước Đông được nhìn nhận là một thị trường bất động sản còn mới, nhưng Minh Phú Land lại cho rằng đây không phải là một thị trường "sơ khai". Vậy doanh nghiệp nhìn thấy điều gì phía sau một khu vực chưa được nhiều nhà đầu tư biết đến ?

Ông Lê Minh Long Quân: Chúng tôi không nhìn Phước Đông là "thị trường sơ khai", mà là thị trường đã có nhu cầu thật nhưng chưa có nguồn cung đúng chuẩn. Khác biệt này quyết định toàn bộ cách tiếp cận của Minh Phú Land.

Phước Đông New City nằm trong Khu liên hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ Phước Đông - Bời Lời quy mô 2.838 ha. Trong đó, Khu công nghiệp Phước Đông có quy mô khoảng 2.436 ha đã vận hành nhiều năm với hàng chục nghìn lao động, chuyên gia và đội ngũ quản lý làm việc tại chỗ. 

Nhu cầu ở của nhóm này tồn tại từ trước khi dự án ra đời - họ đang thuê trọ, thuê phòng, hoặc đi về hàng ngày từ TP.HCM. Cái thiếu không phải nhu cầu, mà là một khu dân cư có quy hoạch, có pháp lý đầy đủ, có hạ tầng nội khu vận hành đúng nghĩa.

Với Minh Phú Land, đây là bài toán chúng tôi cần ưu tiên: nguồn cầu đã có sẵn, việc còn lại là đưa sản phẩm đúng đến đúng người. Ở những thị trường "nóng", phần lớn giá trị đã được cộng vào giá. Còn ở Phước Đông, khoảng cách giữa giá bán và giá trị sử dụng vẫn còn, đó là dư địa mà nhà đầu tư hiểu chuỗi giá trị công nghiệp - đô thị sẽ nhìn thấy.

Ngoài ra, việc Tây Ninh và Long An hợp nhất từ 1/7/2025 thành một tỉnh 8.536 km², hơn 3,2 triệu dân, cùng với các dự án hạ tầng đang triển khai như mở rộng như Quốc lộ 22, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, Vành đai 3, tuyến Gò Dầu - Xa Mát, tạo nền cho khu vực này chuyển từ "vùng ven công nghiệp" thành một cực phát triển thực sự. Chúng tôi chọn đi vào trước khi câu chuyện đó trở nên hiển nhiên với số đông.

- Với một dự án nằm trong khu liên hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ, theo ông, đâu là những yếu tố tạo nên khác biệt trong cách Sài Gòn VRG kiến tạo Phước Đông New City? 

Ông Lê Minh Long Quân: Điểm khác biệt lớn nhất chính là Sài Gòn VRG không phải nhà phát triển bất động sản đơn thuần đến đây để bán đất, mà là đơn vị đã vận hành cả khu công nghiệp bên cạnh hơn một thập kỷ. Họ hiểu người sẽ ở trong khu đô thị là ai, vì đó chính là người đang làm việc trong khu công nghiệp của họ. 

Điều này thể hiện cụ thể ở năm khía cạnh.

Về quy hoạch, khu đô thị Phước Đông New City được đặt trong tổng thể khu liên hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ ngay từ đầu, không phải phần "gắn thêm" sau. Nhà ở, thương mại, tiện ích thể thao, dịch vụ được bố trí để phục vụ chu kỳ sinh hoạt thực của cư dân làm việc trong khu công nghiệp.

Về hạ tầng, Phước Đông New City có hạ tầng nội khu được đầu tư hoàn chỉnh trước khi bán  với đường, điện, cấp thoát nước đã vận hành, kết nối trực tiếp với hạ tầng khu công nghiệp sẵn có. Cư dân về ở là ở được, không phải chờ.

Về sản phẩm, ba dòng nhà phố xây sẵn có diện tích khoảng 66 m², 100 m² và 149 m² với giá phổ biến từ 1,35 đến 1,8 tỷ đồng. Đây là mức mà chuyên gia, quản lý cấp trung và hộ kinh doanh tại khu vực có thể chi trả bằng thu nhập thật, không phải bằng kỳ vọng. Nhà xây sẵn, bàn giao theo tiến độ cam kết trong hợp đồng.

Về pháp lý, giai đoạn đang phân phối, dự án đã hoàn thiện pháp lý gồm thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng Tây Ninh cho từng khu vực, kèm bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Chúng tôi coi đây là điều kiện tiên quyết, không phải điểm cộng.

Về định hướng dài hạn, chủ đầu tư có lợi ích trực tiếp trong việc khu đô thị vận hành tốt, vì đó là môi trường sống cho lực lượng lao động của chính khu công nghiệp họ đang khai thác. Đây là kiểu "khóa lợi ích" mà thị trường hiếm khi có được.

- Trong quá trình đưa Phước Đông New City ra thị trường, điều gì khiến ông tin rằng nhu cầu nhà ở tại đây không chỉ tồn tại trên dữ liệu về lực lượng lao động, mà đã chuyển thành nhu cầu sử dụng thực tế ?

Ông Lê Minh Long Quân: Điều tôi nhớ nhất không phải một buổi mở bán, mà là thời điểm giữa năm 2026, khi những căn nhà phố giai đoạn đầu vừa bàn giao đã có hợp đồng thuê ký ngay, ở mức khoảng 12 triệu đồng/tháng. Khách thuê là người đang làm việc tại khu công nghiệp bên cạnh. Họ tìm đến vì cần chỗ ở, không phải vì được mời chào.

Con số này đáng nói khi đặt cạnh giá vốn. Một căn nhà phố ở đây có giá bán từ 1,4 đến 1,8 tỷ đồng; cộng chi phí hoàn thiện 300 - 400 triệu, tổng vốn đầu tư khoảng 1,7 - 2,2 tỷ đồng. Với tiền thuê 12 triệu/tháng, tức 144 triệu/năm, tỷ suất khai thác gộp đạt khoảng 6 - 8% trên tổng vốn. Để so sánh, nhà phố tại TP.HCM và các đô thị lớn hiện phổ biến chỉ quanh mức 2 - 3%, vì giá đã tăng nhanh hơn giá thuê nhiều năm liền. Nói cách khác, ở Phước Đông New City, giá thuê đang bám sát giá trị sử dụng, còn giá bán thì chưa chạy trước.

Tôi không xem đó là cam kết lợi nhuận. Giá thuê phụ thuộc thị trường từng thời điểm. Nhưng nó cho chúng tôi thấy nhu cầu tại đây là nhu cầu ở thật, phát sinh từ việc làm, không phải từ tin tức. Đó là loại nhu cầu bền hơn nhiều so với những gì thường thấy ở các khu vực "sốt".

- Khi nguồn cung bất động sản ngày càng lớn, theo ông, nhà đầu tư nên nhìn vào những tín hiệu nào để phân biệt một dự án có giá trị thực và dư địa tăng trưởng dài hạn với những cơ hội chủ yếu dựa trên kỳ vọng ?

Ông Lê Minh Long Quân: Tôi thường đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư về bộ quy tắc 5 câu hỏi cốt lõi theo thứ tự ưu tiên.

Đầu tiên là xác định đối tượng thụ hưởng: Ai sẽ cư ngụ tại đây và họ đã hiện hữu chưa? Nếu câu trả lời dựa trên giả định "sẽ có khi hạ tầng hoàn thiện" hay "chờ nhà máy về", đó thuần túy là kỳ vọng tương lai. Ngược lại, nếu đối tượng đó đang thuê trọ trong bán kính 2km, đó chính là giá trị thực.

Thứ hai là kiểm chứng pháp lý. Nhà đầu tư cần xác định dự án đã đi đến bước nào ? Văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng và chứng thư bảo lãnh ngân hàng là những cột mốc có thể kiểm chứng. Còn trạng thái "đang hoàn thiện" thì chưa xong pháp lý.

Thứ ba là khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng. Nhà đầu tư cần xem xét giá mua có được bảo chứng bởi giá thuê thực tế hay không ? Một tài sản có khả năng khai thác cho thuê ngay lập tức chính là tài sản đã xác lập được "giá sàn" bền vững. Ngược lại, nếu lợi nhuận chỉ kỳ vọng vào việc chuyển nhượng cho người kế tiếp, rủi ro sẽ thuộc về người cuối cùng nắm giữ tài sản đó.

Thứ tư là cam kết đồng hành của chủ đầu tư. Hãy đặt câu hỏi về lợi ích của chủ đầu tư sau giai đoạn bán hàng. Nếu họ vẫn trực tiếp vận hành, khai thác và sự thành công của họ gắn liền với sức sống của khu đô thị, đó là minh chứng cho một cam kết dài hạn và uy tín.

Thứ năm là tính hiện thực của hạ tầng. Cần phân định rõ giữa hạ tầng trên quy hoạch và hạ tầng thực tế. Nhà đầu tư chỉ nên đặt niềm tin vào những công trình đã được phê duyệt nguồn vốn, có nhà thầu triển khai và tiến độ thi công cụ thể. Hạ tầng đang hiện hữu trên thực địa có giá trị hoàn toàn khác biệt so với những dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ.

Một dự án giải quyết được 4 đến 5 câu hỏi trên là một dự án có nền tảng vững chắc. Ngược lại, nếu dự án chỉ tập trung vào câu hỏi cuối cùng về hạ tầng quy hoạch, đó thực chất là một thương vụ bán kỳ vọng tương lai đầy rủi ro.

- Nhìn từ năm thước đo kể trên, những yếu tố nào đang tạo nên giá trị khác biệt của Phước Đông New City trong tương quan với các lựa chọn khác trên thị trường, thưa ông?

Ông Lê Minh Long Quân: Khi áp dụng bộ quy tắc 5 câu hỏi này vào Phước Đông New City, chúng ta sẽ thấy rõ những giá trị thực chứng mà dự án đang sở hữu.

Thứ nhất, bài toán "cầu có trước cung". Khác với nhiều dự án phải đi tìm kiếm khách hàng tiềm năng, Phước Đông New City tọa lạc ngay tâm điểm khu công nghiệp Phước Đông quy mô 2.436 ha đang vận hành nhộn nhịp. Lực lượng lao động và đội ngũ chuyên gia tại chỗ chính là tệp khách hàng hiện hữu, tạo ra nhu cầu thực tế bền vững thay vì những con số dự phóng xa vời.

Thứ hai, sự minh bạch về pháp lý. Chúng tôi hoàn tất pháp lý theo từng khu vực, đảm bảo đầy đủ các điều kiện khắt khe nhất, với thông báo đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng đến chứng thư bảo lãnh ngân hàng. Đặc biệt, hệ thống hợp đồng mua bán được thực hiện nghiêm túc theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, mang lại sự an tâm tuyệt đối cho nhà đầu tư.

Thứ ba, giá trị sử dụng thực tế và khả năng thanh khoản. Phước Đông New City không bán "đất nền chờ đợi". Với dòng sản phẩm nhà xây sẵn đã có hợp đồng thuê thực tế, dự án xác lập ngay một "giá sàn" lợi nhuận. Mức giá từ 1,35 - 1,8 tỷ đồng được tính toán dựa trên thu nhập thực tế của cư dân khu vực, đảm bảo tài sản có giá trị sử dụng ngay mà không phụ thuộc vào các đòn bẩy kỳ vọng ảo.

Thứ tư, chủ đầu tư gắn lợi ích dài hạn với dự án. Chủ đầu tư Sài Gòn VRG gắn liền với sự phát triển của toàn khu liên hợp và không rời đi sau khi bán hàng, mà tiếp tục vai trò vận hành, quản lý, đảm bảo sức sống và giá trị gia tăng bền vững cho cộng đồng cư dân.

Thứ năm, đòn bẩy hạ tầng liên vùng đang được thi công thực tế. Phước Đông New City không yêu cầu nhà đầu tư phải "đặt cược" vào quy hoạch. Những dự án hạ tầng liên vùng như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, Quốc lộ 22 mở rộng, Vành đai 3 hay tuyến Gò Dầu - Xa Mát đều đã được phê duyệt vốn và đang trong tiến độ thi công thực tế. Đặc biệt, lợi thế kết nối với ICD Gò Dầu (cách dự án chỉ 5km) tạo ra cú hích logistics mạnh mẽ cho các hoạt động thương mại của cư dân trong tương lai gần.

Trong tương quan với thị trường, chúng tôi không định vị Phước Đông New City là nơi "sốt nhanh". Chúng tôi định vị đây là nơi mức giá vào còn thấp hơn giá trị sử dụng, và người mua có thể tự kiểm chứng điều đó bằng chính hợp đồng thuê, bằng chính người thuê đang làm việc bên cạnh. Với nhà đầu tư dài hạn, đó là loại lợi thế khó tìm hơn nhiều so với một câu chuyện hạ tầng hấp dẫn.

- Trân trọng cảm ơn ông !