Nửa đầu năm với 4 thương vụ M&A “đình đám”
Nửa đầu năm 2019, mặc dù tình hình chung của thị trường bất động sản có phần trầm lắng, nhưng hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) vẫn diễn ra khá sôi nổi. Điển hình, JLL điểm danh 4 thương vụ M&A nổi bật của thị trường địa ốc trong nửa đầu năm nay.
Ngay trong tháng đầu tiên của năm 2019, CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) đã công bố việc mua lại 70% cổ phần của Công ty Portsville Pte. Ltd. (thuộc Keppel Corporation Limited của Singapore) trong Công ty TNHH Thành phố Waterfont Dong Nai. Giá trị thương vụ hơn 2.300 tỷ đồng. Thông qua thương vụ này, Nam Long sẽ nắm quyền phát triển 170ha đất của dự án Dong Nai Waterfront City.
Toàn dự án này có quy mô 192ha, nằm tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Theo dự kiến, dự án sẽ được triển khai trong giai đoạn 2019 - 2025, cung cấp ra thị trường hơn 4.000 căn villa và 3.000 căn hộ. Tổng vốn đầu tư 9.200 tỷ đồng.
Cũng trong tháng 1, Công ty Lottte E&C (một thành viên của Tập đoàn Lotte) đã kí hợp đồng hợp tác đầu tư cùng CTCP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát. Tại thời điểm đó, khoản đầu tư này sẽ được rót vào một dự án tại quận 7 mà Hưng Lộc Phát sắp giới thiệu ra thị trường trong năm 2019. Tại lễ kí kết, đại diện Lotte E&C cho hay, công ty đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM.
Nguồn tiền từ nước ngoài làm “nóng” thị trường bất động sản
Thương vụ thứ ba được nhắc đến trong danh sách của JLL là việc Lotte Land liên doanh với tập đoàn FLC để phát triển một dự án quy mô 6,4ha tại Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội. Thông tin về thương vụ này mới được ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch tập đoàn FLC, tiết lộ tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2019 vào tháng 6 vừa qua. Theo đó, hai bên liên kết thành lập pháp nhân mới là CTCP Lotte FLC vào tháng 6/2019, mã số doanh nghiệp 0108773573. Công ty đăng ký ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản.
CTCP Lotte FLC sẽ đầu tư dự án với diện tích hơn 6,4ha tại Đại Mỗ - chính là khu đất mà tập đoàn đã trúng đấu giá ở mức 860 tỷ đồng từ năm 2017 (mức giá này cao gấp gần 3 lần giá khởi điểm khi đó là 320 tỷ đồng). Dự án được quy hoạch gồm đất nhà ở liền kề, nhà biệt thự song lập, nhà ở cao tầng. Theo ông Quyết, hiện TP. Hà Nội đã cấp giấy chứng nhận đầu tư liên doanh và FLC sẽ công bố quá trình liên doanh trong quí III năm nay.
Gần đây nhất, vào những ngày đầu tháng 7, Tập đoàn Keppel Land thông qua công ty thành viên Monestine Pte. Ltd., đã kí kết thỏa thuận với CTCP Địa ốc Phú Long để mua 60% cổ phần trong 3 lô đất với tổng diện tích 6,2 ha tại huyện Nhà Bè, TP.HCM. Dự kiến, dự án sẽ phát triển trong 3 giai đoạn. Trong đó, giai đoạn 1 sẽ khởi công trong quý I/2020 sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, xây dựng khoảng 910 căn hộ và một số căn nhà phố thương mại.
Theo một thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, trong 6 tháng đầu năm nay, giá trị nhà đầu tư nước ngoài mua lại cổ phần trong nước đạt 2,64 tỷ USD. Từ 7/2018 - 7/2019, các công ty hoạt động đa ngành (19,67%), bất động sản - xây dựng (19,98%) và ngành sản xuất hàng tiêu dùng (10,53%) tiếp tục là hai ngành dẫn đầu trong hoạt động đầu tư và M&A tại Việt Nam.
Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam: “Các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam mặc dù có nhu cầu và mong muốn đầu tư rất lớn nhưng họ đang cảm thấy nản lòng. Ngoại trừ bất động sản công nghiệp, ở các phân khúc khác, việc phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt và tắc nghẽn khiến các nhà đầu tư có không ít lo ngại. Điển hình có nhà đầu tư nước ngoài cho biết họ mất đến hai năm nhưng chưa xong được giao dịch một dự án vì thủ tục quá phức tạp”.
Nhu cầu mua bất động sản của khách nước ngoài khá cao
Thực tế ghi nhận, lượng chuyên gia, doanh nhân nước ngoài đến Việt Nam công tác, làm việc và sinh sống sẽ có chiều hướng tăng lên trong tương lai và nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam của họ theo đó cũng sẽ tăng nhanh. Mặt khác, ở nhiều nước khác trong khu vực như Singapore, Hàn Quốc… để mua một căn nhà cao cấp thông thường phải chi ít nhất từ 1 - 1,5 triệu USD, trong khi số tiền đó sang Việt Nam có thể mua được vài sản phẩm bất động sản và nếu lựa chọn kỹ dự án thì có khả năng sinh lời cao.
Theo nghiên cứu của Credit Suisse, tại một số quốc gia châu Á những năm gần đây luôn có mối quan hệ chặt chẽ giữa các chính sách sở hữu bất động sản và sự tăng trưởng phát triển ổn định của thị trường này. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản giúp cải thiện ngành bất động sản nói riêng cũng như toàn bộ nền kinh tế nói chung.
Những thị trường có chính sách rộng mở nhất đối với việc cho phép người nước ngoài mua bất động sản như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những thị trường bất động sản lớn mạnh và bền vững bậc nhất.
Hiện nay nhu cầu khách nước ngoài tìm kiếm nhà ở và đầu tư vào dự án bất động sản là rất lớn.
Còn tại Việt Nam, chính sách và quy định của Việt Nam đối với việc người nước ngoài mua nhà dù đã thông thoáng hơn nhiều so với trước đây, song vẫn còn khá nhiều quy định được cho là tạo ra rào cản cho việc thu hút khách nước ngoài mua bất động sản. Đơn cử như việc xác định thời gian cư trú, quy định về hộ chiếu, nhập cảnh, đồng thời khống chế thời gian sở hữu nhà 50 năm, tỷ lệ mua nhà tại một dự án… cũng đã phần nào hạn chế số lượng khách ngoại quốc.
Ông cũng cho hay, theo quy định hiện tại, mỗi dự án chung cư đều có giới hạn 30% số căn hộ được phép bán cho người nước ngoài. Đa số các dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài khi mở bán thì đều bán hết, Điều đó cho thấy nhu cầu đầu tư của người nước ngoài vào bất động sản Việt Nam đang rất cao.
Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam: “Cả thế giới, nước nào cũng có người Trung Quốc đến đầu tư, kể cả ở các nước châu Âu, Úc… Các quốc gia đều có chính sách thu hút đầu tư nước ngoài đến từ nhiều nước hợp lý, chứ không chỉ từ Trung Quốc. Chúng ta không nên phân biệt mà cần xây dựng cơ chế chính sách rõ ràng, thu hút và có kiểm soát. Quan hệ giao dịch theo tuân thủ theo cơ chế thị trường chứ không phải cảm tính”.
Ở góc nhìn vĩ mô, chuyên gia kinh tế TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích, thị trường bất động sản giai đoạn 2018 - 2019 bắt đầu cân bằng. Sau 2019, cầu sẽ tăng hơn cung. Sau giai đoạn này, cần hết sức cảnh giác trước tình trạng bong bóng bất động sản: “Giá lên bao nhiêu cũng không bán”, “giá lên cao không bán dù có cung”...
Trong các phân khúc, đất nền dễ gây ra tình trạng này nhất. Do đó, cần có những khảo sát, phân tích kỹ càng và có kiến nghị phù hợp để điều chỉnh. Thời gian tới và thậm chí là hiện nay, các doanh nghiệp đang và sẽ phải đối mặt với những khó khăn như tín dụng thắt chặt, luật lệ khắt khe hơn, chậm giải ngân đầu tư công... Đây là những tín hiệu bất lợi cho các doanh nghiệp thiếu vốn, vướng mắc pháp lý...
Trong bối cảnh kinh tế số phát triển mạnh mẽ, đặt ra những lo ngại cho doanh nghiệp Việt, nhất là khi các doanh nghiệp công nghệ hàng đầu trên thế giới “nhảy” vào thị trường Việt Nam. Họ chờ doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn, khó “sống” nổi, sẽ tiến hành thâu tóm. Hoặc họ chờ bong bóng bất động sản “nổ tung” để chớp lấy cơ hội.
“Chúng ta cần cảnh giác trước một số khuynh hướng: thị trường tài chính toàn cầu mong manh, phần lớn là vốn vay ngân hàng, thủ tục phức tạp nên rất dễ “bày cỗ” cho doanh nghiệp nước ngoài”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
