Định giá tài sản thiếu khách quan
Vừa qua, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) nhận được đơn thư tố cáo của bà Nguyễn Thị Minh Trang (SN 1962) trú tại địa chỉ 111A đường Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM với nội dung tố cáo Chi cục Thi hành án (THA) dân sự quận Tân Phú đã có những sai phạm nghiêm trọng trong quá trình bán đấu giá và cưỡng chế tài sản.
Đồng thời, tố cáo chấp hành viên Trần Thị Vân có biểu hiện không khách quan trong việc chuộc tài sản trong thứ tự ưu tiên thanh toán căn cứ theo Luật Thi hành án.
Theo đơn tố cáo, đầu năm 2011, bà Nguyễn Thị Minh Trang có làm hợp đồng vay vốn với số tiền 7 tỷ đồng tại một ngân hàng. Tài sản thế chấp là căn biệt thự số 111A đường Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú do bà Trang là chủ sở hữu (Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất số 6885/2003 do UBND quận Tân Bình cấp ngày 08/09/2003).
Đến cuối năm 2012, do thời hạn trả nợ đã kéo dài, bà Trang nhận được thông báo phải trả số tiền khoảng 9,2 tỷ đồng cho ngân hàng. Trong đó, 7 tỷ đồng là tiền gốc, khoảng 2,2 tỷ đồng là tiền lãi trong quá trình vay vốn. Nếu không trả số nợ nêu trên như đã thỏa thuận thì ngân hàng đề nghị Chi cục THA dân sự quận Tân Phú phát mãi tài sản thế chấp.
Trong quá trình tiến hành thủ tục thi hành án, bà Trang đã thương lượng và được phía ngân hàng xem xét giảm lãi phạt và ngân hàng chỉ yêu cầu bà phải trả tổng số tiền cả gốc lẫn lãi là 8,5 tỷ đồng.
Sau đó, Chi cục THA dân sự quận Tân Phú đã ký hợp đồng cho Công ty TNHH Dịch vụ Đấu giá Vạn Thành An, sau đó thay đổi đơn vị đấu giá sang Công ty Cổ phần đấu giá Nam Giang (số 21 Phan Kế Bính, phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM) để tiến hành định giá và phát mại tài sản là biệt thự trên của gia đình bà Trang.
Sau khi ký hợp đồng với Chi cục THA quận Tân Phú, Công ty Nam Giang đã định giá căn biệt thự này với giá trị khoảng 14,7 tỷ đồng. Sau đó, Công ty này liên tục có 4 lần thông báo giảm giá trị của tài sản nêu trên, lúc này căn biệt thự chỉ được định giá còn khoảng 12,82 tỷ đồng vào thời điểm cuối năm 2013.
Đến tháng 9/2014, căn biệt thự trên được ông Hoàng Văn Tú, trú tại đường Gò Dầu là trúng đấu giá tài sản với số tiền khoảng 12,84 tỷ đồng.
Đến giữa năm 2017, Chi cục THA dân sự quận Tân Phú đã có Quyết định số 235/QĐ-CCTHADS về việc thu hồi Quyết định thi hành án đã ra trước đó để đưa ra đấu giá lại từ đầu.
Đến tháng 8/2017, căn biệt thự của gia đình bà Trang một lần nữa được Công ty Nam Giang định giá lại với giá trị 25,5 tỷ đồng. Sau đó, người trúng đấu giá lần này là ông Nguyễn Văn Ngữ với số tiền khoảng 25,5 tỷ đồng vào tháng 2/2018.
Theo bà Nguyễn Thị Minh Trang, trong suốt quá trình kê biên tài sản và định giá từ thời điểm năm 2012 đến khi đấu giá, nhận thấy việc Công ty Nam Giang định giá tài sản là ngôi biệt thự của gia đình bà quá thấp so với thực tế, bà đã không đồng ý và đã làm đơn yêu cầu định giá lại tài sản nhưng không được xem xét.
Nghi ngờ việc định giá của Công ty Nam Giang và Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú có dấu hiệu trục lợi, làm hạ thấp giá trị tài sản của mình, bà Trang đã mời Công ty Cổ phần Thông tin và thẩm định giá Miền Nam (trụ sở tại 359 Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP.HCM) vào cuộc để định giá lại tài sản nêu trên.
Theo Chứng thư thẩm định giá số VC19/11/52/BĐS-VN của Công ty Cổ phần Thông tin và thẩm định giá Miền Nam, dựa trên cơ sở giá trị thị trường, vào thời điểm tháng 11/2019, ngôi nhà số 111A đường Gò Dầu có giá trị là 50,29 tỷ đồng (gấp gần 2 lần so với giá mà Công ty Nam Giang đưa ra trước đó - PV).
Ngoài ra, theo khảo sát thực tế của PV Reatimes, vị trí căn biệt thự số 111A đường Gò Dầu nằm ở vị trí trung tâm, mặt tiền đắc địa. Ngôi biệt thự được xây dựng theo kiến trúc cổ điển, gồm 3 tầng, với diện tích khu đất khoảng 320m2, diện tích xây dựng 165m2/sàn.
Theo một nhân viên môi giới bất động sản tên T., con đường Gò Dầu nằm ở vị trí trung tâm quận Tân Phú và là trục giao thông kết nối nhiều con đường lớn tại TP.HCM, khu vực này cũng đang triển khai nhiều dự án bất động sản lớn. Giá đất mặt tiền đường Gò Dầu theo thị trường đang ở mức khoảng 150 - 180 triệu đồng/m2.
Nói về ngôi biệt thự số 111A Gò Dầu, môi giới này khẳng định, nếu được mua lại căn biệt thự trên giá 50 tỷ đồng như thế là vẫn còn rẻ. Môi giới này còn khẳng định, nếu mua được và bán ngay, khách hàng ít nhất cũng phải lời đến vài tỷ đồng cho căn biệt thự trên.
Tuy nhiên, không hiểu từ những căn cứ nào, Công ty Nam Giang và Chi cục THA dân sự quận Tân Phú lại định giá ngôi biệt thự số 111A Gò Dầu chỉ thấp bằng một nửa giá trị tài sản thật(?)
Những khuất tất cần được làm rõ
Không chỉ phản ánh về việc có nhiều dấu hiệu khuất tất trong việc định giá tài sản gây thiệt hại cho người bị thi hành án, bà Trang còn có đơn tố cáo gửi các cơ quan chức năng tố Chi cục thi hành án Dân sự quận Tân Phú nói chung và chấp hành viên Trần Thị Vân nói riêng vì cho rằng, tổ chức, cá nhân này đã vi phạm nghiêm trọng Luật Thi hành án.
Cụ thể, thời điểm năm 2013, khi bà Trang bị yêu cầu cưỡng chế, kê biên tài sản tại số 111A đường Gò Dầu, bà không nhận được thông báo nào bằng văn bản nào từ Chi cục THA dân sự quận Tân Phú. Do đó, bà đã không có mặt tại nhà trong thời điểm bị kê biên. Ngoài ra, trong quá trình kê biên, chấp hành viên đã ghi tên em họ của bà Trang là bà Nguyễn Thị Bạch Tuyết với tư cách người được ủy quyền vào biên bản. Tuy nhiên, không có bằng chứng nào thể hiện việc bà Trang ủy quyền cho ai trong sự việc này.
Nghiêm trọng hơn, trước và tại thời điểm kê biên tài sản, Chi cục THA Dân sự quận Tân Phú đã không tiến hành xác minh về chủ sở hữu tài sản và những người liên quan đến thẩm quyền định đoạt tài sản thi hành án. Bởi khu đất và căn biệt thự số 111A Gò Dầu là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân giữa bà Nguyễn Thị Minh Trang và ông Chow Tony (Quốc tịnh Mỹ).
Cùng với đó, trong quá trình tổ chức thẩm định và bán đấu giá tài sản, chấp hành viên không mời bà Trang lên để thông báo giá trị của tài sản kê biên. Ngoài ra, trong khoảng thời gian từ năm 2013, Chi cục THA dân sự quận Tân Phú đã thay đổi Công ty bán đấu giá tài sản từ Công ty TNHH Dịch vụ Đấu giá Vạn Thành An sang Công ty cổ phần đấu giá Nam Giang mà bà Trang cũng không hề nhận được bất kỳ văn bản thông báo nào.
Có dấu hiệu vi phạm pháp phạm luật?
Trả lời PV Reatimes, luật sư Lê Đức Thắng, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội khẳng định, qua nghiên cứu, hoàn toàn có cơ sở để khẳng định vụ việc có tính chất hình sự, cần thanh tra và xử lý nghiêm, tránh gây thiệt hại cho người bị thi hành án.
“Theo quy định của pháp luật, trước khi đem tài sản ra đấu giá, đơn vị Thi hành án cần phải gửi thông báo và nhận được sự đồng thuận với chủ sở hữu tài sản về giá trị tài sản đấu giá lúc đó mới được đem ra đấu giá tài sản. Tuy nhiên, trong trường hợp này Chi cục THA dân sự quận Tân Phú đã không thống nhất với chủ sở hữu tài sản về giá trị tài sản đó mà đã đem ra đấu giá, việc làm này gây thiệt hại nghiêm trọng cho người có tài sản. Đồng thời, Chi cục THA dân sự TP.HCM đã vi phạm điều 223 Bộ Luật Dân sự năm 2005.
Thêm vào đó, trong vụ án trên, Chi cục THA dân sự quận Tân Phú không đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu về thứ tự thanh toán chuộc lại tài sản. Như vậy đã vi phạm nghiêm trọng khoản 3 Luật Thi hành án năm 2005 và Điều 223 Bộ Luật Dân sự năm 2005”, luật sư Thắng phân tích.
Cũng theo luật sư Thắng, trong trường hợp này, còn một sai phạm khác cần được lưu ý đó là lãi suất áp dụng trong Quyết định công nhận từ năm thoả thuận tại Toà án năm 2012.
Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 476 Bộ Luật Dân sự năm 2005, lãi suất cho vay do các bên thỏa thuận khống vượt quá 150% lãi suất quy định của Ngân hàng Nhà nước (9,0%/năm). Như vậy, lãi suất do các bên thỏa thuận sẽ không được vượt quá 13,5%/năm (9,0% x 150%) theo quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước. Ngoài ra, phần lãi suất thoả thuận của các bên không vượt quá 20% được quy định theo khoản 1 điều 468 Bộ Luật Dân sự năm 2015, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2017.
Đối chiếu với quy định trên, mức lãi suất áp dụng 32,25% mà bà Trang phải chịu trong Quyết định công nhận thỏa thuận của Tòa là quá thiệt thòi. Cách tính như thế đã vi phạm nghiêm trọng Điều 476 Bộ Luật Dân sự năm 2005 (có hiệu lực đến ngày 31/12/2016).
Để làm rõ những tố cáo của bà Nguyễn Thị Minh Trang, Reatimes đã có công văn số 05/2020/CV-REATIMES ngày 15/01/2019 gửi Cục THA dân sự TP.HCM về việc chuyển đơn và yêu cầu cung cấp một số thông tin liên quan đến sự việc trên. Tuy nhiên, tính đến thời điểm này, sau hơn 2 tháng và cùng nhiều lần liên hệ, Cục THA dân sự TP.HCM vẫn chưa có phản hồi./.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc./.
