“Quả bom” Alibaba giữa lòng Thủ đô đã nổ?

Những năm gần đây, sức nóng đất nền ngoại thành Hà Nội phả vào thị trường bất động sản đã tạo điều kiện cho hàng loạt các dự án “ma” xuất hiện. Đặc biệt, nhiều khu đất được hô biến thành dự án “ma” kiểu Alibaba (Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba tự vẽ dự án “ma” và nhiều cá nhân bị truy tố vì bán đất nền trái phép ở 1 số tỉnh) và quảng cáo, rao bán, giao dịch chuyển nhượng cho khách hàng. Điển hình là khu đất tại vị trí nằm tại khu Suối Ốc, thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, TX. Sơn Tây, TP. Hà Nội, do Công ty CP Đầu tư Bất động sản Cổng Vàng (Công ty Cổng Vàng) tự nhận là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Golden Lake (Golden Lake Hòa Lạc) để giao dịch, thu tiền tỷ của hàng chục khách hàng.

Theo quảng cáo, dự án Golden Lake Hòa Lạc có diện tích 8ha, trong đó, giai đoạn thứ nhất (2ha) gồm 100 lô đất nền và giai đoạn thứ hai (3ha) là 50 lô biệt thự. Hấp dẫn hơn, tại dự án này, các lô đất được giới thiệu có diện tích 90 - 150m2/lô, giá 8,5 - 9,5 triệu đồng/m2, có cơ hội sinh lời cao. Các môi giới rao bán, lô thường có giá 8,5 triệu đồng/m2, lô view hồ 9,5 triệu đồng/m2, lô góc 10 - 11 triệu đồng/m2. Ngoài ra, nếu khách hàng đặt cọc trước 90% thì sẽ có cơ hội nhận 5 chỉ vàng…

Suốt một thời gian dài, các sàn môi giới bất động sản rầm rộ quảng cáo hấp dẫn về “siêu dự án” Golden Lake Hòa Lạc như: Hạ tầng đồng bộ, gần “siêu đô thị vệ tinh Hòa Lạc” hay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở vĩnh viễn… lợi nhuận đầu tư trung bình 30%/năm. Khách hàng được cam kết hoàn tiền và đền bù 10% giá trị hợp đồng, nếu chủ đầu tư không giao sổ đỏ đúng thời hạn.

Để các nhà đầu tư tin tưởng hơn về dự án "ma" Golden Lake Hòa Lạc, sàn môi giới thường xuyên mở các hội thảo và tổ chức đi thăm quan thực tế tại khu đất này. Trước những thủ đoạn dụ dỗ khách hàng một cách tinh vi, nhiều “khách sộp” đã bán nhà, thế chấp sổ đỏ, vay mượn ngân hàng… để đầu tư vào dự án Golden Lake Hòa Lạc. Đến khi biết được dự án này thuộc khu đất trồng cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản, nhiều nhà đầu tư đã uất nghẹn khi biết mình đã “ném tiền qua cửa sổ”, đành chấp nhận "ngậm trái đắng".

Sau đó, nhiều khách hàng đã kéo đến trụ sở Công ty Cổng Vàng để đòi tiền. Thế nhưng, những gì người dân nhận được chỉ là những lời hứa suông. Quá bức xúc, nhiều khách hàng đã làm đơn tố cáo, gửi các cơ quan chức năng. Đằng sau những lá đơn cầu cứu gửi đến báo chí là câu chuyện đẫm nước mắt của những khách hàng vốn nhẹ dạ cả tin, đang rơi vào tình cảnh “tiền mất, tật mang”.

Trong cuộc trò chuyện với PV, nhiều nạn nhân không cầm được nước mắt khi kể về quá trình đầu tư tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc. Họ tỏ ra đau khổ, bế tắc và thậm chí đang rơi vào cảnh cùng cực. Dù có muộn màng, nhiều người vẫn mong lấy lại được đồng nào hay đồng đấy để làm lại từ đầu.

Khoảng giữa năm 2019, dự án "ma" Golden Lake Hòa Lạc được các sàn môi giới quảng cáo, rao bán  và liên tiếp tổ chức đưa khách đi tham quan một cách rầm rộ. 

Chị H, một nhân viên văn phòng ở Hà Nội muốn đổi đời nhanh chóng nên đầu tư bất động sản. Thời điểm giữa năm 2019, chị H đã tìm hiểu về các dự án ngoại thành Hà Nội với chi phí đầu tư thấp được quảng cáo như: Dự án Tiến Xuân Green, dự án Adoland Capital, dự án Golden Lake Hòa Lạc… Sau khi tìm hiểu, chị thấy các sàn môi giới quảng cáo dự án Golden Lake Hòa Lạc do Công ty Cổng Vàng làm chủ đầu tư có tính khả thi nhất, nên đã bàn với chồng đầu tư vào mua đất.  

Nhận thấy  rủi ro quá cao nếu đầu tư vào dự án Golden Lake Hòa Lạc, chồng chị H tuyệt đối can ngăn. Thế nhưng, trước sự mời gọi hấp dẫn từ các nhân viên môi giới, chị H quyết tâm bán chung cư, góp tiền đi mua đất.

Thấy nhân viên môi giới tận tình dẫn đi tham quan trực tiếp tại khu đất có cái tên mỹ miều Golden Lake Hòa Lạc, chị H cứ ngỡ rằng mình đã tìm được đúng nơi để đầu tư. Hôm đó, chị H thấy người đi xem đất đông đảo, nhiều người tranh nhau đặt cọc tiền, chị H cũng nhanh chóng đặt mua 1 lô đất.

Chị H chua chát: “Tôi nghe môi giới hứa hẹn, lại thấy ô đất đẹp nên quyết định bán chung cư và đầu tư tất tay vào dự án Golden Lake do Công ty Cổng Vàng làm chủ đầu tư. Để mua một lô đất 100m2 tôi phải bỏ ra hơn 1,3 tỷ đồng để đặt cọc trước 90%. Nhưng kết quả là tôi không được nhận trực tiếp 5 chỉ vàng như lời hứa hẹn trước đó của công ty”.

Đến giữa tháng 6/2019, có nhiều thông tin về dự án Golden Lake Hòa Lạc có dấu hiệu lừa đảo, chị H và các khách hàng đã gọi điện đến công ty đòi lại tiền đặt cọc. Vào khoảng tháng 9/2019, Công ty Cổng Vàng mời chị H đến dự án ở Hòa Lạc để nói chuyện, dưới sự có mặt của chủ khu đất là ông Nguyễn Thanh Hải. Phía công ty cũng trấn an khách hàng, mọi hoạt động của dự án đang diễn ra bình thường, không ảnh hưởng gì quyền lợi người đầu tư và các giấy tờ đất đều đầy đủ,…

Bất ngờ vài tháng sau, chị H nghe tin bà Bạch Thị Thu Hường - Tổng Giám đốc Công ty Cổng Vàng bị cơ quan công an tạm giữ, để điều tra về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Lúc này, chị H mới uất nghẹn nhận ra mình bị lừa mua đất nền tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc.

Sau đó, chị H và nhiều khách hàng tiếp tục kéo đến Công ty Cổng Vàng đòi tiền. Thế nhưng phía công ty cho rằng, bà Hường bị bắt là chuyện cá nhân, các thửa đất này đều có giấy tờ chuyển đổi nên yên tâm. Đại diện công ty còn ra mặt kêu gọi mọi người đừng kiện cáo công ty, có như vậy khách hàng mới nhận được đất đã mua. Sau nhiều lần “hứa hẹn suông” từ đại diện Công ty Cổng Vàng, chị H và nhiều khách hàng khác đã làm đơn tố cáo gửi đến các cơ quan công an.

“Hơn một năm nay các khách hàng là nạn nhân như tôi không đòi lại được tiền, tinh thần vô cùng suy sụp. Tôi đã rút hết tiền tiết kiệm, bán cả nhà để đầu tư vào dự án Golden Lake Hòa Lạc và giờ có nguy cơ trắng tay. Mong muốn lúc này là lấy lại được tiền, còn Công ty Cổng Vàng, sàn môi giới F1 làm sai thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Tôi hy vọng mọi người khi đầu tư vào bất động sản phải tìm hiểu kỹ về các dự án”, chị H ngậm ngùi nói.

Phối cảnh trong mơ tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc được vẽ ra và thực tế thì ngược lại khi nhiều khách hàng đã "sập bẫy" mua đất nền "ảo" của Công ty Cổng Vàng.

Không giống như chị H khi bỏ ra số tiền tỷ để mua đất, song bà P (65 tuổi) vẫn bị mất hàng trăm triệu đồng khi đầu tư vào “dự án ma” Golden Lake Hòa Lạc. Là một giáo viên về hưu, với đồng lương ít ỏi tích cóp cả đời, bà P không lường trước nguy cơ vừa mất tiền, mất đất. Trên khuôn mặt hốc hác, hiện lên nỗi đượm buồn của một nhà giáo trải qua hơn nửa đời đi gieo chữ. Nhiều tháng qua, bà P phải đi từng cơ quan, gõ cửa từng phòng gửi đơn cầu cứu, tố cáo, đề nghị làm rõ dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của Công ty Cổng Vàng và các sàn môi giới bất động sản khi bán đất nền tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc. 

Bà P kể trong nước mắt, vào một ngày đẹp trời giữa tháng 6/2019, bà nhận được điện thoại của một người môi giới xưng tên Y mời đi xem lô đất với giá rẻ gần Khu Công nghệ cao Hòa Lạc, nhưng bà từ chối. Trước sự chèo kéo của nhân viên môi giới, bà P đã đồng ý và được xe của công ty môi giới đến đón tại nhà chở đi xem đất tại dự án. Đến khu đất được quảng cáo là dự án Golden Lake Hòa Lạc của Công ty Cổng Vàng, bà P thấy xe cộ đứng chật đường, từng đoàn người rầm rộ kéo đi xem, thậm chí tranh nhau đặt cọc mua đất…

Qua thực tế, bà P thấy đường sá mới được mở, cây xanh đang trồng, cống thoát nước mới xây, một vài công nhân dọn dẹp tại khu đất... Người môi giới cho biết, hiện chỉ còn một lô đất diện tích nhỏ, giá rẻ nhất so với các lô đất khác nên khuyên bà P nhanh tay đặt mua. Nhân viên tư vấn còn hứa hẹn rằng chủ đầu tư sẽ xây dựng thêm các hạng mục hồ nước, quảng trường, sân khấu, cầu cống, cây xanh… với phong cách hiện đại và thân thiện với môi trường.

Bà P vốn cẩn thận đã hỏi lại nhiều lần về tính pháp lý, thì được người môi giới trả lời đất được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đang trong quá trình chuyển đổi từ đất trồng cây sang đất ở, chậm nhất phải mất 6 tháng khu đất mới phân lô. Nữ môi giới cũng không quên nói bà P đặt cọc ngay, nhưng bà P lưỡng lự thì nhiều khách hàng khác vào “phụ họa”, thúc giục bà đặt cọc tiền. Để bà P yên tâm hơn, nữ môi giới còn lấy ra danh sách liệt kê một loạt nhà đầu tư đã đặt cọc tiền, có người đặt cả tiền tỷ.

“Thấy nhiều người mua, tôi về rút 50 triệu đồng đến đặt cọc trước và chuyển trực tiếp vào tài khoản ngân hàng của bà Hường. Họ bảo, nếu sau 7 ngày tôi không chuyển 50% của số tiền 50 triệu đồng còn lại, thì công ty sẽ không chịu trách nhiệm về số tiền đã đặt cọc và khả năng mất lô đất. Số tiền tôi phải trả để mua 82m2 đất là hơn 700 triệu đồng. Tổng cộng tôi đã góp hơn 350 triệu đồng nộp tiền cọc cho công ty”, bà P phân trần.

Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án, bà P mới “vỡ mộng” rằng khu đất mà Công ty Cổng Vàng đang rao bán cho khách hàng không thuộc quyền quản lý của công ty và được quy hoạch làm Viện dưỡng lão. Khu đất này thực tế mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với mục đích trồng cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản và chưa hề được chuyển đổi thành đất ở theo đúng quy định,…

Khi biết tin bà Bạch Thị Thu Hường - Tổng Giám đốc Công ty Cổng Vàng bị bắt, bà P như “ngồi trên đống lửa”, cuống cuồng đến văn phòng công ty tại 21A đường Lê Đức Thọ, quận Nam Từ Liêm, đề nghị cung cấp tính pháp lý dự án. Trong biên bản làm việc thể hiện, đại diện công ty là ông Phạm Mạnh Cường - Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổng Vàng chỉ ghi nhận ý kiến khách hàng và cho biết công ty đang phối hợp với các bên liên quan để thực hiện hợp đồng.

“Công ty Cổng Vàng thuyết phục tôi không làm vụ việc đi quá xa, rùm beng lên và luôn khẳng định công ty không làm sai. Công ty Cổng Vàng nhiều lần mời tôi lên thỏa thuận trả lại 10% số tiền cọc, sau đó tăng lên 20% nhưng tôi kiên quyết không chấp nhận thỏa thuận. Hiện gia đình tôi kinh tế khó khăn, chồng tôi ốm đau liên miên. Tôi buồn, khóc rất nhiều và mất niềm tin vào các dự án bất động sản", bà P xót xa.

Nhận định về những vấn đề trên, luật sư Lương Thành Đạt - Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis phân tích, khu đất được quảng cáo là dự án Golden Lake Hòa Lạc chưa có bất cứ văn bản chấp thuận nào của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và giao đất cho Công ty Cổng Vàng thực hiện dự án.

Khu đất được cho là dự án Golden Lake Hòa Lạc chỉ là một bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, Công ty Cổng Vàng đã quảng cáo, mở bán rầm rộ, sẵn sàng đưa khách hàng đến “tham quan” và nhận cọc. Dự án Golden Lake mà Công ty Cổng Vàng đang quảng cáo thực chất chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Nguyễn Thanh Hải và bà Ngô Thị Chanh, mục đích sử dụng là trồng cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản, với thời hạn sử dụng đất 46 năm (từ năm 2018 đến năm 2064). Như vậy, "siêu dự án" Golden Lake Hòa Lạc do Công ty Cổng Vàng mở bán thực chất là một dự án "ma". Công ty đã lợi dụng lòng tin của người tiêu dùng vào các lời quảng cáo hoa mỹ do chính đơn vị này vẽ ra để thu hút các nhà đầu tư.

“Trong trường hợp này, nếu như Công ty Cổng Vàng thừa nhận: Không có dự án Golden Lake Hòa Lạc mà chỉ là một dự án “ma”, không có bất kỳ văn bản pháp lý nào về dự án cụ thể, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng); thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng…”. Như vậy, Công ty Cổng vàng đã tạo ra “Golden Lake Hòa Lạc” nhằm mục đích gì? Nếu có mục đích chiếm đoạt tài sản từ trước của những người mua. Bên cạnh đó, Công ty Cổng Vàng cũng đã dùng những thủ đoạn gian dối như đưa ra những thông tin sai sự thật như sẵn sàng san lấp, phân lô bán nền trái phép, chuyển nhượng đất không đúng quy định pháp luật, đất không phù hợp quy hoạch, không đảm bảo về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kết nối giao thông… thì người đại diện pháp lý Công ty Cổng Vàng đã có những dấu hiệu của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015”, luật sư Lương Thành Đạt nhận định.

Liên quan đến vụ việc trên, theo thông tin ban đầu, hiện Cơ quan Cảnh sát điều tra (CSĐT) - Công an TP. Hà Nội đang thụ lý điều tra vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại quận Nam Từ Liêm năm 2019 (bị can là Bạch Thị Thu Hường). 

Đại diện chính quyền xã Cổ Đông cũng xác nhận, trên địa bàn không có dự án Golden Lake Hòa Lạc và trước đó đã ban hành văn bản để khuyến cáo người dân. Hiện đơn vị này đang phối hợp với Cơ quan CSĐT để cung cấp thông tin, phục vụ quá trình điều tra. Người đại diện Công ty Cổng Vàng cũng cho biết, cơ quan công an đang thụ lý điều tra vụ việc và khẳng định người trực tiếp liên quan là bà Bạch Thị Thu Hường.

Quay trở lại thời điểm giữa năm 2019, bà Bạch Thị Thu Hường - với chức danh là Tổng Giám đốc đại diện cho Công ty CP Đầu tư Bất động sản Cổng Vàng, đã ký Thỏa thuận đặt mua, Hợp đồng cam kết xây dựng hạ tầng,... với khách hàng đặt mua lô đất tại dự án "ma" Golden Lake Hòa Lạc.

Trước đó, ngày 23/5/2019, cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường đã ký Hợp đồng ủy quyền với ông Nguyễn Thanh Hải và vợ là bà Ngô Thị Chanh (cùng trú tại thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, TX. Sơn Tây, TP. Hà Nội). Theo Hợp đồng ủy quyền trên, ông Hải và bà Chanh là chủ sử dụng thửa đất 148 - 2a, tờ bản đồ số 9 diện tích 20.486,8m2 (trong đó đất trồng cây lâu năm là 12.333,9m2; đất nuôi trồng thủy sản là 8.152,9m2), địa chỉ tại Khu Suối Ốc, thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây. Khu đất này được Sở Tài nguyên Môi trường TP. Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 333342, ghi ngày 8/3/2018 (gọi tắt là Thửa đất).

Bên A - tức cá nhân ông Hải và bà Chanh ủy quyền cho bên B - tức cá nhân bà Hường được quyền giao dịch môi giới, chủ động tìm kiếm đối tượng/được quảng cáo giới thiệu “Thửa đất” tới cá nhân, cơ quan, tổ chức có nhu cầu nhận chuyển nhượng thửa đất trên. 

Đồng thời, thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích “Thửa đất” sang đất ở theo quy định pháp luật. Sau khi thực hiện xong việc chuyển đổi mục đích thì bên B được quyền nhân danh bên A, toàn quyền xây dựng các công trình trên “Thửa đất” phù hợp với quy định pháp luật,...

Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ Hợp đồng ủy quyền trên thì thấy có rất nhiều vấn đề không rõ ràng. 

Thứ nhất, căn cứ vào những nội dung ghi tại hợp đồng trên, đây là việc ủy quyền giữa cá nhân ông Hải và vợ là bà Chanh với cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường, chứ không phải ủy quyền cho Công ty Cổng Vàng (bà Bạch Thị Thu Hường là Tổng Giám đốc công ty). Phải xác định rõ, Công ty Cổng Vàng và cá nhân bà Hường là hoàn toàn độc lập.

Vậy nhưng, trong các giao dịch được ký kết với khách hàng như: Thỏa thuận đặt mua, Hợp đồng cam kết hạ tầng, Hợp đồng chuyển đổi mục đích sử dụng đất,… đều thể hiện danh nghĩa pháp nhân Công ty Cổng Vàng - đại diện là bà Bạch Thị Thu Hường, với chức danh Tổng Giám đốc. Ở đây, dường như có sự “đánh tráo” chủ thể trong các hợp đồng giao dịch nêu trên.

Thực tế là trong quá trình quảng cáo, rao bán khu đất tự cho là dự án Khu dân cư Golden Lake (Golden Lake Hòa Lạc), PV cũng tiếp cận các nhân viên sàn môi giới bất động sản. Tuy nhiên, những nhân viên này cũng chỉ cung cấp được các văn bản ủy quyền giữa cá nhân ông Hải và bà Chanh, với cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường.

Thứ hai, nếu trong trường hợp cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường ủy quyền cho Công ty Cổng Vàng thì sẽ như thế nào? Việc này rất có thể xảy ra, bởi trong Hợp đồng ủy quyền giữa cá nhân ông Hải và bà Chanh với cá nhân bà Hường có điều khoản: “bên B - tức cá nhân bà Hường được ủy quyền lại cho bên thứ ba thực hiện các nội dung ủy quyền đã nêu tại hợp đồng này”.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có thể ủy quyền cho pháp nhân khác để xác lập, thực hiện giao dịch nhân sự. Tuy nhiên, ở đây mới chỉ dừng ở mức “có thể”, bởi lẽ có những công việc không thể ủy quyền hoặc cần phải xem xét cụ thể ở các quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.

Đặc biệt, với các giao dịch liên quan đến tài sản là đất đai, nhà cửa, bắt buộc phải áp dụng theo các quy định của luật chuyên ngành là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Doanh nghiệp. Đối chiếu theo các quy định pháp luật trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp nêu trên, việc ủy quyền trên giữa cá nhân bà Hường và Công ty Cổng Vàng nếu có cũng không thể công chứng.

Như vậy, cá nhân (được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ủy quyền cho một công ty để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho,... quyền sử dụng đất là hoàn toàn không phù hợp quy định pháp luật và các giao dịch phát sinh từ việc nhân danh ủy quyền này đều dẫn đến bị tuyên vô hiệu.

Một điểm đáng chú ý khác mà tại thời điểm giao dịch các khách hàng đã không chú ý đó là, trong các văn bản như Thỏa thuận đặt mua, Hợp đồng cam kết xây dựng hạ tầng, Hợp đồng dịch vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất,… giữa Công ty Cổng Vàng và khách hàng, ở đây không thể hiện việc Công ty Cổng Vàng nhân danh vì sự ủy quyền (cho cá nhân ông Hải và bà Chanh hoặc cá nhân bà Hường). Theo đó, Công ty Cổng Vàng thực hiện các giao dịch với khách hàng như đất của mình.

Bên cạnh đó, trong các hợp đồng còn thể hiện cam kết xây dựng cơ sở hạ tầng trên toàn bộ thửa đất số 148-2a tờ bản đồ số 9, khu Suối Ốc, thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, TX. Sơn Tây, TP. Hà Nội. Cụ thể, Công ty Cổng Vàng cam kết xây dựng các hạng mục như: Đường bê tông, vỉa hè, điện đầu chờ vào tận nhà, nước sinh hoạt đến từng hộ gia đình,… và bàn giao cho khách hàng sau 6 tháng kể từ ngày ký hợp đồng. Trong khi, tổng diện tích thửa đất 148 - 2a rộng 20.486,8m2 trên (theo ủy quyền của cá nhân ông Hải và bà Chanh với cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường) vẫn đang là đất trồng cây lâu năm (diện tích 12.333,9m2) và đất nuôi trồng thủy sản (diện tích 8.152,9m2).

Từ phân tích trên có thể thấy, ngay từ ban đầu, dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc được quảng cáo do Công ty Cổng Vàng làm chủ đầu tư và rao bán đã mập mờ về tính pháp lý. Vậy nhưng, với chiêu bài đánh bóng dự án “ma” cùng việc rao bán rầm rộ có chính sách khuyến mại hấp dẫn, nhiều khách hàng nhẹ dạ cả tin đã “mắc bẫy” tại Golden Lake Hòa Lạc.

Theo tìm hiểu, Công ty CP Đầu tư Bất động sản Cổng Vàng được thành lập ngày 15/3/2018 (địa chỉ số 20A1 đường Lê Đức Thọ, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội), vốn điều lệ 100 tỷ đồng. Trong đó, cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường (trú tại phường Văn Miếu, quận Đống Đa, TP. Hà Nội) góp 66 tỷ, tương đương 66% vốn; cá nhân Ninh Văn Giang (trú tại huyện Kim Thành, Hải Dương) góp 9 tỷ đồng, tương đương 9% vốn; cá nhân Phạm Đình Trung (trú tại quận Long Biên, TP. Hà Nội) góp 25 tỷ đồng, tương đương 25% vốn. Sau khi cơ quan chức năng vào cuộc, không hiểu vì lý do gì văn phòng của Công ty Cổng Vàng đã được chuyển đi nơi khác gần 1 năm nay.

Liên quan đến dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc, các khách hàng cũng đề nghị cơ quan chức năng cần làm rõ vai trò của tổ chức, cá nhân có liên quan, đặc biệt là tại Công ty Cổng Vàng và các sàn môi giới bất động sản F1 (1 sàn), F2 (4 sàn) có sự “bắt tay”, hỗ trợ đắc lực cho hành vi phạm tội hay không? Liệu rằng, Hội đồng quản trị Công ty Cổng Vàng có ủy quyền cho bà Bạch Thị Thu Hường - chức vụ Tổng Giám đốc được ký hợp đồng với tư cách cá nhân thực hiện chuyển nhượng và nhận tiền (chuyển vào tài khoản cá nhân để quản lý tiền cho công ty) từ dự án Golden Lake Hòa Lạc với các đối tác hay không?

Được biết, từ thời điểm tháng 10/2019, nhiều nạn nhân cùng làm đơn gửi đến Công an quận Nam Từ Liêm, Công an TP. Hà Nội đề nghị truy tố chủ sàn môi giới, vì có dấu hiệu cấu kết, tiếp tay cho Công ty Cổng Vàng thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản? Về các nội dung này, Reatimes sẽ tiếp tục phân tích, thông tin ở những phần sau.

Thời gian qua, trên cả nước đã ghi nhận nhiều vụ việc các cá nhân, doanh nghiệp có dấu hiệu lừa đảo, thông qua các giao dịch bán đất "ảo" và các "hợp đồng ma". Từ đó đã nảy sinh các vấn đề về tranh chấp pháp lý giữa các cá nhân với pháp nhân là công ty hay giữa cá nhân với cá nhân, thậm chí nhiều vụ án hình sự liên quan đã bị khởi tố.

Gần đây, giới đầu tư bất động sản đã chứng kiến những cơn “địa chấn” khi các công ty tự vẽ lên những dự án "ma" để phân lô, rao bán và lừa hàng nghìn tỷ đồng của khách hàng. Cụ thể, một số vụ việc liên quan đến các doanh nghiệp như: Địa ốc Alibaba, Công ty Angel Lina, Hoàng Kim Land,…

Trong số đó, điển hình là vụ việc Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba lừa đảo hơn 2.500 tỷ đồng của khách hàng. Liên quan vụ án này, Công an TP.HCM đã khởi tố Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch Công ty Địa ốc Alibaba), Nguyễn Thái Lĩnh (Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Alibaba) và 16 bị can khác về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Quá trình điều tra, cơ quan chức năng xác định Nguyễn Thái Luyện và Nguyễn Thái Lĩnh (em ruột Luyện) lập ra Công ty Địa ốc Alibaba và các công ty thành viên thu gom nhiều đất nông nghiệp. Nhóm cầm đầu sau đó giao cho các cá nhân đứng tên rồi tự vẽ ra dự án không có thật để bán cho 6.700 khách hàng, chiếm đoạt hơn 2.500 tỷ đồng.

Cơ quan điều tra nhận định, anh em Luyện hoạt động với phương thức, thủ đoạn tinh vi núp bóng dưới hoạt động kinh doanh bất động sản. Thực chất, họ lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua hình thức huy động vốn theo phương thức đa cấp, sử dụng đất nền trong dự án “ma” làm mồi nhử. Trong hơn 3 năm hoạt động, doanh nghiệp này đã rao bán 43 dự án "ma", rải rác tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.

Mới đây, Công an TP.HCM đã khởi tố thêm 6 bị can, trong đó có 3 người là phó Tổng Giám đốc liên quan vụ lừa đảo ở Công ty Địa ốc Alibaba. Hiện tại, vụ án chấn động thị trường bất động sản này vẫn đang tiếp tục được các cơ quan chức năng làm rõ.

Liệu rằng, Hội đồng quản trị Công ty Cổng Vàng có ủy quyền cho bà Bạch Thị Thu Hường – chức vụ Tổng Giám đốc được ký hợp đồng với tư cách cá nhân thực hiện chuyển nhượng và nhận tiền từ các khách hàng hay không?

Rõ ràng, tại nhiều thời điểm đã xảy ra các vụ việc công ty tự vẽ dự án “ma” để lừa đảo, bán đất nền nhằm chiếm đoạt tài sản đã được đưa ra ánh sáng. Điều này khiến dư luận không khỏi hoài nghi về trách nhiệm của quản lý của cơ quan chức năng tại địa phương có dự án “ma”. Nhiều câu hỏi đặt ra, tại sao phải đợi đến khi người dân căng băng rôn, gửi đơn tố cáo thì cơ quan quản lý ở địa phương mới biết hành vi sai trái của các công ty này? 

Theo đại diện chính quyền một số địa phương, mặc dù đã phát đi nhiều văn bản cảnh báo đến khách hàng để tránh “tiền mất tật mang” với các dự án “ma”, nhưng những diễn biến phức tạp của các hành vi lừa đảo đã khiến việc kiểm soát gặp không ít khó khăn. Cho nên, biện pháp xử lý các dự án “ma”, lừa đảo khách hàng ở một số khu vực vẫn chưa triệt để, tình trạng này vẫn còn có dấu hiệu âm ỉ ở một số nơi. Đáng chú ý, theo khảo sát của PV, tại một số khu vực điển hình như Hà Nội, Hòa Bình,... bằng các biến tướng khác nhau, nhiều công ty vẫn quảng cáo dự án “ma”, rao bán đất nền.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), các dự án “ma” thường được hình thành dưới hai hạng: Thứ nhất, là dạng dự án có đất thực tế và được cá nhân đứng tên và chuyển mục đích sang đất ở, sau đó tiến hành bán trước khi nghiệm thu (hay còn gọi là “bán lúa non”). Tuy nhiên, cá nhân này lại mượn danh một công ty môi giới bất động sản để vẽ thành dự án.

Thứ hai, đất cá nhân đứng tên nhưng không thể chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ: đất quy hoạch không phải đất ở) nhưng cũng được một bên khác đưa qua công ty môi giới để vẽ thành dự án. Hình thức này cũng được gọi là dự án “ma” (vì dự án không được đăng ký hợp pháp). Người bán chỉ tiến hành chỉnh trang khu đất và xây đường trái phép để dễ dụ người dân. Đây được xem là dấu hiệu lừa dối khách hàng.

Cũng theo luật sư Phượng, để tránh mắc bẫy các dự án “ma” thì khi đi mua đất người dân cần phân biệt theo hai hình thức trên và hỏi kỹ về thủ tục pháp lý của mảnh đất đó. Ngoài ra, người dân cũng có thể yêu cầu người bán đến trực tiếp các cơ quan công chứng để làm thủ tục nhằm đảm bảo các phương thức giao dịch đều hợp lệ.

Luật sư Trần Đức Phượng khuyến cáo: “Nếu khách hàng không đủ khả năng phân biệt 2 dạng trên, thì rất khó đòi lại tiền khi đã tiến hành giao dịch. Người mua nên chọn giao dịch tại phòng công chứng để pháp luật bảo vệ đối với đất do cá nhân đứng tên trên sổ. Nếu có sai thì còn bắt công chứng bồi thường với tư cách là bên liên quan”.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, đất nền phân lô ở các vùng ven thời gian qua nở rộ bởi giá rẻ, phù hợp với số đông nhất là những người ít tiền. Đây là dòng sản phẩm đánh đúng vào tâm lý ham rẻ, lời nhiều của người mua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư dùng thủ thuật cam kết lợi nhuận khủng khiến nhiều người sẵn sàng bỏ tiền mua mà quên mất điều quan trọng nhất đó là tính pháp lý của dự án. 

Ngoài ra, chế tài và quy định pháp luật trong lĩnh vực này vẫn còn kẽ hở, dễ bị lợi dụng và chưa nghiêm khiến dự án phân lô, bán nền lừa đảo nở rộ. Cùng với đó là sự tiếp tay, bất chấp quy định pháp luật của một số sàn hay cá nhân môi giới để làm ăn theo kiểu chộp giật. Điều này đã làm cho thị trường bất động sản bị rối ren, thiếu tính minh bạch và giảm lòng tin của người dân đối với các dự án bất động sản được cấp phép.

Về vụ việc liên quan đến Công ty Cổng Vàng, bà P cũng như nhiều khách hàng khác nói trong ngậm ngùi, do thiếu hiểu biết cũng như việc chủ đầu tư đã có dấu hiệu cấu kết với sàn bất động sản F1 thường xuyên mở các hội thảo, tung chiêu trò quảng cáo hấp dẫn như: Đầu tư 2 nền tặng 2 chỉ vàng, đầu tư 3 nền tặng 5 chỉ vàng, đầu tư 5 nền tặng 1 cây vàng, đầu tư 10 nền tặng 3 cây vàng,.. để “giăng bẫy” khách hàng.

“Nhờ có sự trợ giúp đắc lực của các sàn giao dịch trong đó có Công ty CP Bất động sản GL.VN (Công ty GL.VN), họ nói vài tuần đã bán gần 100 lô đất và khách hàng bị sập bẫy với khoảng tiền rất lớn. Qua vụ việc đau lòng này, tôi khuyến cáo các nhà đầu tư thường xuyên kiểm tra quá trình hoạt động, năng lực tài chính, ngân hàng bảo lãnh của công ty đầu tư. Đồng thời, liên hệ với chính quyền địa phương để nắm chắc chắn chủ đầu tư tuân thủ quy hoạch…”, bà P chia sẻ thêm.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Lương Thành Đạt nhận định, do nhu cầu nhà ở của người dân càng ngày càng cao, đồng thời do sự ít hiểu biết về pháp luật nên không ít người dân đã bị nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng để trục lợi, bất chấp quy định của pháp luật, sẵn sàng đưa ra các thông tin “ảo” để chiếm đoạt tài sản của người dân.

Theo luật sư Đạt, đối với người dân bị “sập bẫy” chủ đầu tư và môi giới bất động sản trong đó có vụ việc liên quan đến Công ty Cổng Vàng, thì ngay lập tức yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ số tiền đã đầu tư, kèm theo khoản phạt/bồi thường (nếu có). Nếu không có thiện chí trả tiền thì khách hàng có thể tiến hành khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Khi phát hiện có dấu hiệu lừa dối, chiếm đoạt tài sản thì cần phải làm đơn tố cáo, yêu cầu Cơ quan CSĐT tiến hành điều tra làm rõ.

Qua những vụ việc trên, đây như "hồi chuông cảnh tỉnh" đối với người dân khi quyết định, giao dịch mua bán bất động sản. Người dân cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án, năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng như các sàn môi giới bất động sản. Ngoài ra, người dân hay các nhà đầu tư bất động sản cũng cần liên hệ với chính quyền địa phương hay các đơn vị tư vấn luật để tìm hiểu, tránh “tiền mất, tật mang”.