Anh Tuấn, người dân sống ở tòa nhà E – thuộc dự án chung cư Mulberry Lane (Hà Đông, Hà Nội) từng chia sẻ: “Sống ở đây mới thấy được nhiều điều chướng tai gai mắt. Nó khác xa với những lời nói hoa mỹ mà chúng tôi được mời gọi, hứa hẹn khi chuẩn bị mua nhà”.
Theo đó, dự án này được chủ đầu tư CapitaLand giới thiệu là một khu đô thị cao cấp. Tuy nhiên, trái với những giá trị cao cấp mà người dân được hưởng lại là hiện tượng người dân dựng quán xá buôn bán hay trưng dụng vỉa hè làm chỗ trông giữ xe gây mất mỹ quan và ồn ào, bẩn thỉu như những khu chợ cóc.
Bên cạnh đó, phản ánh với Reatimes, nhiều hộ cư dân Mulberry Lane cũng cho biết, từ khi gia đình mình chuyển về ở đã gặp nhiều trường hợp phiền toái như: Thang máy liên tục hỏng, rơi tự do, báo cháy giả nhiều lần xảy ra khiến cư dân hốt hoảng, bất an.
Ngoài ra, phí dịch vụ ở Mulberry Lane được xem là một trong những nơi đắt đỏ nhất nhưng khách hàng được đáp lại những dịch vụ chưa tương xứng. Cụ thể, phí dịch vụ lau dọn lên tới 11.000 đồng/m2/tháng nhưng hành lang chỉ được lau 2, 3 ngày/lần. Đối với phí gửi xe ô tô, mức phí 1.200.000 đồng/ô tô/tháng không hề bao gồm việc thuê bảo vệ trông xe. Hoặc dù đã bước vào hè nắng nóng nhưng người dân không có nơi bơi lội vì bể bơi còn bận… chứa rác. Đỉnh điểm là sự cố mất nước đột ngột vừa qua đã khiến cư dân khu đô thị được - cho - là -“cao cấp” Mulberry Lane vô cùng bức xúc, mệt mỏi.
Không chỉ tại Hà Nội, tình trạng cư dân chung cư cao cấp phải "khóc dở mếu dở" cũng diễn ra tại TP.HCM. Có thể kể đến nỗi "thống khổ" của người dân toà chung cư cao cấp Samland Riverview những ngày gần đây.
Theo đó, từ cuối năm 2017, nhiều cư dân đang sinh sống tại Chung cư Samland Riverview, số 178/6 đường D1, phường 25, quận Bình Thạnh (TP.HCM) đã bắt đầu tỏ ra lo ngại về công tác phòng cháy chữa cháy (PCCC) khi chủ đầu tư biến sân thượng thành căn hộ dạng Penthouse. Nỗi sợ hãi càng ám ảnh người dân hơn sau vụ cháy kinh hoàng tại chung cư Carina Plaza gây hậu quả nặng nề hồi tháng 3 vừa qua.
Tại buổi kiểm tra PCCC ngày 8/5 vừa qua, đoàn kiểm tra Cảnh sát PCCC và cứu nạn, cứu hộ quận Bình Thạnh (TP.HCM) đã phát hiện nhiều vi phạm trong công tác PCCC của chung cư này như hệ thống thoát khói ở tầng hầm đã bị hư hỏng, hành lang các tầng không có hút khói, vị trí của chung cư nằm tiếp giáp 2 đường hẻm chỉ rộng khoảng 4m, không đủ kích thước để xe chữa cháy tiếp cận và xe thang cũng không thể vào được.
Bên cạnh đó, qua kiểm tra, thử nghiệm tình trạng hoạt động phương tiện các hệ thống PCCC, đoàn kiểm tra cho biết, tại đây có 3 máy bơm, nhưng có 1 cái chỉ hoạt động khi cưỡng bức - không hoạt động tự động. Hệ thống báo cháy tự động hiện tại cũng có một số lỗi kỹ thuật…
Có một thực tế mà một số chuyên gia đã từng chỉ ra rằng, hiện nay, cứ dự án nào nằm ở một số vị trí được cho là "đất vàng" trung tâm hoặc quận gần trung tâm đều được gắn mác cao cấp rồi bán với giá cao. Trong khi đó, chất lượng dự án không đảm bảo, không gian tù túng, diện tích hành lang không đủ, thiếu cây xanh…
Thậm chí, có chủ đầu tư vì lợi nhuận nên chỉ đưa ra các bản vẽ sơ sài, thiết kế đơn giản nhưng lại quảng cáo là chung cư cao cấp, thậm chí vì tham xây dựng mật độ cao, nhiều khối chung cư để bán nhưng quên mất điều kiện hạ tầng chật hẹp khiến cho cuộc sống của cư dân thực sự không như hứa hẹn. Dường như mác "chung cư cao cấp" đang bị nhiều doanh nghiệp lạm dụng, mà quên mất rằng, một chung cư cao cấp không chỉ cần đảm bảo các điều kiện về chất lượng xây dựng, tiện ích xung quanh, giao thông mà còn phải chú trọng đến từng chi tiết như hệ thống phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, hệ thống chiếu sáng, hệ thống an ninh... Nhiều dự án đã quá thoải mái gọi tên cho sản phẩm và quảng cáo quá sự thật khiến khách hàng thất vọng. Vậy nên mới dẫn đến những tranh chấp giữa hai bên chủ đầu tư và người dân khi đi vào sử dụng.
“Chuyện không hiếm”
Hai trường hợp dự án chung cư vừa kể trên chỉ là điển hình của tình trạng “loạn mác” chung cư cao cấp hiện nay, khi chủ đầu tư, đơn vị phân phối không ngại ngần “đội vương miện” cao cấp cho sản phẩm bất động sản để nâng cao giá bán, thu hút khách hàng.
Nhận định về câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Quy chuẩn phân hạng chung cư của Bộ Xây dựng theo tôi là khá cụ thể, thể hiện đầy đủ tiêu chuẩn cho phân loại chung cư hạng A, B, C. Việc phân loại này giúp chủ đầu tư, khách hàng và cơ quan quản lý đánh giá đúng hạng chung cư nhằm định giá sản phẩm, tính phí quản lý dịch vụ… một cách tương xứng, rõ ràng. Tuy nhiên, mặc dù quy định này đã được ban hành gần 1 năm nhưng gần như rất ít dự án đến thời điểm này đăng ký phân hạng cao cấp, trung cấp... Điều này chắc chắn là không phù hợp với quy định pháp luật, khiến thông tin các dự án không minh bạch, rõ ràng, dẫn đến nhập nhằng trong đặt hạng chung cư, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân”.
Ông Đính cho biết thêm, theo quy định, chủ đầu tư dự án và sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết, công bố thông tin đầy đủ về dự án một cách rõ ràng, chi tiết. Cụ thể như loại hình chung cư, thông tin quy hoạch, hạ tầng, diện tích sử dụng chung, riêng của từng đối tượng, tính pháp lý về sản phẩm bất động sản, danh mục nguyên vật liệu được sử dụng đưa vào công trình, giá bán...
"Nói đi" là như vậy song, trên thực tế, có một số trường hợp môi giới khi giới thiệu dự án với khách hàng đều quảng cáo dự án có tiêu chuẩn căn hộ chung cư cao cấp, nhưng khi tìm hiểu và khảo sát thực tế dự án thì hoàn toàn không phải vậy.
“Hiện nay, một số dự án tự “gắn mác” cao cấp khi đăng tin quảng cáo, giới thiệu dự án trên các website, và việc các môi giới bất động sản tư vấn sai lệch thông tin nhằm đạt mục đích cũng là hiện tượng không hiếm. Tuy nhiên, những trường hợp này chủ yếu do các đối tượng môi giới bất động sản không chuyên, không có chứng chỉ hành nghề thực hiện”, ông Đính cho biết.
Xử lý nghiêm các trường hợp “đội mác” cao cấp cho chung cư, gây hậu quả nghiêm trọng
Theo ông Mai Tất Thắng, Phó Tổng giám đốc Đất xanh miền Bắc, việc phân hạng nhà chung cư được quy định trong Thông tư 31/2016-TTBXD, theo hạng A, B, C. Căn cứ vào Thông tư này, các chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện dự án ở mức cao cấp hơn đối với các hạng mục: cảnh quan, tiện ích, trang thiết bị hòan thiện khu vực sở hữu chung và căn hộ, đơn vị vận hành tòa nhà... để đem đến sản phẩm gọi là chung cư cao cấp cho khách hàng. Trong đó, công tác quản lý dịch vụ đến từ đơn vị vận hành tòa nhà được cho là một yếu tố quan trọng tạo nên chất lượng cho một chung cư cao cấp.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản là phải tư vấn cho khách hàng đầy đủ các thông tin nêu trên, làm rõ và đầy đủ quyền lợi của khách hàng, quyền lợi chủ đầu tư. Tuyệt đối không được tư vấn sai lệch thông tin về dự án.
“Nhận diện chung cư hạng nào cần yêu cầu chủ đầu tư đăng ký phân hạng chung cư theo quy định của pháp luật. Tiếp theo có thể đánh giá theo các tiêu chí quy hoạch, sự đồng bộ và tính hiện đại của hạ tầng kỹ thuật, thuận lợi của giao thông, mật độ giao thông cây xanh và các công trình tiện ích dịch vụ, hạ tầng xã hội, mức độ cung cấp dịch vụ, thương hiệu của đơn vị dịch vụ, vận hành quản lý tòa nhà…”, ông Đính nói.
Thiết nghĩ, từ việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin liên quan đến dự án, từ quy hoạch, thiết kế, vị trí, hạ tầng, đến nguyên vật liệu, thiết bị xây dựng…, khi chủ đầu tư làm rõ hoặc không làm rõ được những vấn đề này, khách hàng đã phần nào “phán đoán” được chung cư đó đã “xứng tầm” cao cấp hay chưa.
Trong trường hợp các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản cố tình cung cấp thông tin sai lệch, thiếu sót về dự án cho khách hàng, cung cấp dịch vụ không tương xứng với chất lượng và giá bán cam kết với khách hàng, ông Đính đề xuất, cần phải có sự vào cuộc kiểm tra, giám sát thường xuyên của các cơ quan chức năng, xử phạt nghiêm minh các hành vi vi phạm theo nghị định 139/2017 của Chính phủ.
Theo quy định tại Nghị định 139/2017 của Chính phủ, sàn giao dịch bất động sản hoặc môi giới bất động sản làm sai sẽ bị phạt tiền lên đến 70 triệu đồng, hủy bỏ giao dịch, bị buộc thu hồi số tiền thu lợi do sai phạm mà có, tước giấy phép kinh doanh hoặc chứng chỉ hành nghề, bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu xảy ra hậu quả nghiêm trọng…
“Để hạn chế các trường hợp môi giới không chuyên tự “gắn mác” cao cấp cho sản phẩm nhằm đẩy giá bán thu lợi, tôi cho rằng, môi giới bất động sản phải thông qua sát hạch để được cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật, phải đăng ký hoạt động với cơ quan chức năng về sự phù hợp quy định pháp luật, địa chỉ hoạt động và đăng ký đóng thuế”, ông Đính nhấn mạnh.
Ở góc độ nhà phân phối, để tránh tình trạng “nhập nhèm” trong việc phân hạng, rao bán các sản phẩm bất động sản, ông Mai Tất Thắng cho rằng, các sàn giao dịch trước khi ký hợp đồng phân phối dự án của một chủ đầu tư bất kỳ cần yêu cầu chủ đầu tư đó đảm bảo sản phẩm theo đúng quy định được cấp phép đầu tư và chịu trách nhiệm với các nội dung công bố với khách hàng. Nếu phát hiện có bất cứ căn cứ nào không đúng và không chính xác, phải ngừng hợp tác phân phối với chủ đầu tư đó ngay.
“Cẩn thận hơn nữa, cần phải xem xét và nghiên cứu thật kỹ càng sản phẩm sẽ hợp tác phân phối với chủ đầu tư để đảm bảo đem đúng sản phẩm đến với khách hàng, đồng thời tư vấn cho các chủ đầu tư việc cung cấp đúng và chính xác sản phẩm này. Riêng ở Đất Xanh, nguyên tắc chúng tôi đặt ra cho các nhân viên môi giới là phải tư vấn chính xác, nếu không sẽ bị đuổi việc và có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật tùy theo mức độ vi phạm...”, ông Thắng nhấn mạnh.
Đối với các khách hàng, lời khuyên mà ông Thắng đưa ra khi mua căn hộ, tránh được những rủi ro đáng tiếc sau này đó là tìm đến với các chủ đầu tư và đơn vị phân phối có thương hiệu cũng như tìm hiểu thật kỹ sản phẩm trước khi quyết định mua./.
