Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM đề nghị cho phép và đưa ra các giải pháp quản lý mô hình cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày.
Kể từ ngày 27/2/2025, khi Quyết định số 26/2025 của UBND TP.HCM chính thức có hiệu lực, nhiều khu chung cư trên địa bàn thành phố đã đồng loạt ra thông báo cấm hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn theo ngày, theo tuần.
Theo HoREA, việc cấm đoán này đã tác động tiêu cực trực tiếp đến sinh kế của khoảng 8.740 chủ sở hữu căn hộ tại 24 khu nhà chung cư, khiến hàng nghìn người lao động bị mất việc.
Trao đổi với Lao Động, luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản - nhận định, về mặt pháp lý, việc chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày theo mô hình Airbnb (kết nối người cần thuê với những người có nhà, phòng cho thuê) vẫn chưa có cách hiểu thống nhất.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, cần quản lý chặt thay vì cấm mô hình Airbnb trong chung cư. Ảnh: NVCC
Luật Nhà ở 2023 cấm "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở". Tuy nhiên, luật không giải thích rõ thế nào là "để ở". Do đó, không ít người đang hiểu những căn hộ cho thuê dài hạn (theo tháng hoặc năm) thì được coi là "để ở" và được phép. Nhưng nếu vẫn căn hộ đó cho thuê ngắn ngày (tính bằng giờ, ngày hay tuần), tương tự dịch vụ lưu trú khách sạn, thì lại "không phải để ở" và rơi vào diện bị cấm.
Tuy nhiên, Điều 10 Luật Nhà ở 2023 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở: "sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm". Cho thuê chung cư ngắn hay dài ngày thực tế đều không thuộc các hành vi bị cấm theo Điều 3 Luật Nhà ở; không phải là việc "chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng" hoặc "thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ", do đó không trái với mục đích "để ở" theo quy định của luật.
Đến cuối quý I/2025, TP.HCM là địa phương duy nhất trong cả nước ban hành quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh lưu trú ngắn ngày qua các nền tảng như Airbnb, theo Quyết định số 26. Quy định chỉ cho phép các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp (có căn hộ du lịch) mới được kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Ở chiều ngược lại, giữa năm 2024, Bộ Xây dựng từng có văn bản phản hồi kiến nghị của người dân, khẳng định chủ sở hữu nhà ở có quyền cho thuê lưu trú ngắn ngày nhưng phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về du lịch. Như vậy, có thể thấy quan điểm của Bộ là không cấm, mà hướng đến việc quản lý có điều kiện.
Tình trạng pháp luật chưa rõ ràng khiến hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn hiện vẫn gây tranh cãi mạnh mẽ trong chính cộng đồng cư dân tại các chung cư.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định, thay vì duy trì trạng thái thiếu rõ ràng hoặc không đồng bộ giữa các tỉnh thành, Việt Nam cần thay đổi từ tư duy "không quản được thì cấm" sang cách tiếp cận chủ động, tạo hành lang pháp lý phù hợp để phát triển mô hình Airbnb một cách có kiểm soát. Điều này cũng đảm bảo quyền sở hữu cá nhân về tài sản, đồng thời phù hợp với xu hướng "kinh tế chia sẻ".
Nếu chọn cách quản lý có điều kiện, điều quan trọng nhất là xây dựng khung pháp lý rõ ràng nhằm minh bạch hóa thị trường lưu trú, khuyến khích phát triển du lịch, tăng thu thuế và giúp người dân có thêm thu nhập. Mặt khác, việc giám sát chặt chẽ các điều kiện kinh doanh và quy định nội bộ của chung cư giúp đảm bảo tính ổn định và giá trị sống của cộng đồng cư dân.
Thực tế cho thấy, ở những nơi Airbnb được quản lý tốt, du lịch phát triển mạnh, kinh tế địa phương cũng nhộn nhịp hơn. Mặc dù mô hình này không hoàn hảo, nhưng nếu được kiểm soát bằng các yêu cầu như đăng ký hoạt động, khai báo khách lưu trú, đóng thuế đầy đủ, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy… thì hoàn toàn có thể phát huy lợi ích mà vẫn đảm bảo trật tự đô thị.
