Bản chất vẫn là để ở
Mới đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã có văn bản phản hồi ý kiến của Cục Kiểm tra văn bản và quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp) về một số bất cập trong quy định quản lý nhà ở. Trong đó, với quy định cấm cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày, cơ quan của Bộ Xây dựng cho biết sẽ rà soát lại các quy định liên quan để trình sửa đổi.
Được biết, Cục Kiểm tra văn bản và quản lý xử lý vi phạm hành chính trước đó đã có văn bản tổng hợp các vướng mắc, bất cập của Luật Nhà ở 2023. Theo đơn vị này, Luật Nhà ở 2023 cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Tuy nhiên, hình thức cho thuê căn hộ ngắn ngày - như qua Airbnb - thực chất vẫn phục vụ mục đích lưu trú để ở, không chuyển đôi công năng sử dụng căn hộ.
Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể nào về thời hạn tối thiểu hoặc tối đa của việc cho thuê căn hộ ngắn ngày, cũng không cấm chủ sở hữu cho thuê tài sản hợp pháp của mình. Do đó, việc cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày là chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý.
"Chủ nhà có quyền cho thuê căn hộ dài hạn thì việc cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) bị cấm là chưa hợp lý. Họ không ở thì có quyền cho thuê, đây là một trong những quyền tài sản của chủ sở hữu theo quy định tại Bộ luật Dân sự", cơ quan Bộ Tư pháp nhận định.
Cơ quan này cũng nhìn nhận việc cho thuê ngắn ngày có thể gây phiền hà đến các cư dân khác trong cùng chung cư, nhưng thay vì áp dụng biện pháp cấm đoán, cơ quan đề xuất cần có các giải pháp để quản lý.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) sẽ rà soát quy định cho thuê chung cư ngắn ngày để trình sửa đổi.
Trao đổi với Reatimes, luật sư Lê Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết, Luật Nhà ở 2023 nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ vào mục đích khác không phải để ở (như làm văn phòng, cửa hàng...). Tuy nhiên, người thuê qua Airbnb dù lưu trú ngắn ngày vẫn sử dụng căn hộ đúng với mục đích "để ở". Vì vậy, không thể xem hành vi này là vi phạm và cấm đoán.
Một số địa phương lo ngại chủ căn hộ đang "kinh doanh" khi cho thuê qua Airbnb, nhưng theo luật sư Hồi, cách hiểu này không phù hợp. Bởi việc sử dụng căn hộ phải căn cứ vào người trực tiếp sử dụng. "Người thuê Airbnb dù chỉ vài ngày nhưng vẫn đang ở, không phải biến căn hộ thành cơ sở kinh doanh", ông nói.
Chưa kể, việc cấm cho thuê ngắn ngày cũng có thể gây ảnh hưởng ngược. Đơn cử như làm giảm tính cạnh tranh của thị trường lưu trú, đặc biệt với nhóm khách du lịch trải nghiệm; đồng thời hạn chế quyền sở hữu của cá nhân không có nhu cầu ở dài hạn. Cấm đoán còn dễ dẫn tới lãng phí nguồn lực khi căn hộ bị bỏ trống.
"Ngoài ra, các vấn đề phát sinh như an ninh trật tự hay vận hành tòa nhà là thực tế cần giải quyết. Do vậy, thay vì cấm, cần có khung quản lý rõ ràng để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa cư dân, chủ sở hữu và khách thuê", Giám đốc Công ty Luật My Way nhấn mạnh.
Cần cơ chế quản lý rõ ràng
Theo luật sư Lê Hồi, cơ quan quản lý nhà nước cần có những quy định rõ ràng cho mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày. Cụ thể như chủ căn hộ buộc phải đăng ký kinh doanh đối với hoạt động cho thuê ngắn hạn, thực hiện việc nộp thuế theo quy định pháp luật thuế. Cùng với đó, cần thực hiện xin giấy phép an ninh trật tự đối với hoạt động cho thuê này tương tự với việc cho người nước ngoài thuê căn hộ để ở để đảm bảo việc an ninh trật tự. Chủ căn hộ cũng cần thực hiện việc kê khai tạm trú, tạm vắng đối với những người thuê ngắn hạn theo đúng quy định pháp luật về lưu trú.
"Khi có những quy định quản lý rõ ràng, mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày sẽ được khai thác và sử dụng hiệu quả, đảm bảo tính an toàn, minh bạch trên thị trường. Và nếu quản lý tốt, đây sẽ là một loại hình lưu trú thúc đẩy du lịch, tăng thu ngân sách cho các địa phương", luật sư Hồi nhận định.
Trong trường hợp tiếp tục cấm cho thuê chung cư ngắn ngày, luật sư cho rằng, cần có giải pháp thay thế để không làm ảnh hưởng quá lớn đến ngành du lịch và nhu cầu lưu trú linh hoạt của du khách. Bởi các dịch vụ lưu trú ngắn hạn đã và đang trở thành xu hướng phổ biến trên toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Loại hình này giúp tận dụng hiệu quả nguồn cung nhà ở sẵn có, mang lại thu nhập cho chủ sở hữu căn hộ và góp phần kích thích chi tiêu du lịch. Nhờ đó, thị trường du lịch Việt Nam trở nên sôi động hơn, thu hút nhiều du khách quốc tế với trải nghiệm lưu trú linh hoạt và phong phú.
Luật sư Lê Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way
Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đề xuất, đối với các đô thị lớn và thành phố du lịch, nếu siết chặt hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn cần đi kèm với giải pháp thay thế phù hợp nhằm tránh ảnh hưởng tiêu cực đến ngành lưu trú.
Theo đó, nên xem xét đến việc hình thành các khu vực chuyên biệt dành riêng cho lưu trú ngắn hạn, vận hành theo mô hình tương tự condotel. Các khu vực này sẽ được vận hành dựa trên khung pháp lý rõ ràng, được quy hoạch theo hướng thương mại dịch vụ với chức năng tương tự khách sạn, homestay qua đó giảm thiểu sự ảnh hưởng đến quyền lợi của những người có nhu cầu ở lâu dài.
Bên cạnh đó, ông Doanh cũng cho rằng, việc quy hoạch các khu lưu trú ngắn hạn không chỉ giúp ổn định thị trường bất động sản mà còn đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh với hệ thống khách sạn, nhà nghỉ.
"Hiện nay, Airbnb và các mô hình cho thuê ngắn hạn tại chung cư đang tạo áp lực không nhỏ lên ngành khách sạn truyền thống. Trong khi đó, khách sạn, nhà nghỉ lại phải tuân thủ nhiều quy định nghiêm ngặt hơn về phòng cháy chữa cháy, an ninh, thuế… Điều này tạo ra sự bất cân bằng. Nếu không có một cơ chế quản lý phù hợp, vừa bảo vệ quyền lợi của cư dân chung cư, vừa đảm bảo sự cạnh tranh công bằng với các mô hình lưu trú truyền thống, thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều xáo trộn", ông phân tích./.
