Theo UBND tỉnh Quảng Nam, qua thời gian triển khai thực hiện bảng giá đất thời kỳ 2020 - 2024, bảng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 trên địa bàn tỉnh vẫn còn một số điểm chưa phù hợp, cụ thể như sự thay đổi về kết cấu hạ tầng của một số đoạn đường, tuyến đường; qua rà soát, một số vị trí có giá đất chưa phù hợp với giá thị trường; cập nhật một số giá đất cụ thể được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong năm 2022; cân nhắc điều chỉnh giá đất giáp ranh ở một số vị trí trong khu vực lân cận, khu vực có yếu tố tương đồng.
Tối ưu hóa quy định về giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng theo nguyên tắc cơ bản phải phù hợp với giá thị trường, đảm bảo giải quyết hài hòa các mối quan hệ về nghĩa vụ và quyền lợi của nhà đầu tư, người dân và nhà nước trong việc thực thi chính sách tài chính liên quan đến đất đai, đó là: nghĩa vụ và quyền lợi của người dân trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng (thu hồi đất), bố trí tái định cư (giá đất tái định cư), góp vốn quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản nhà đất, cho thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất,… Đối với giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ, địa phương cân nhắc đến môi trường đầu tư để đề xuất mức giá hợp lý.
Hằng năm, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất thời kỳ do UBND tỉnh quy định, xác định giá đất của từng vị trí (từng tuyến đường, đoạn đường) cần định giá, cụ thể theo công thức: Giá đất của vị trí đất cần xác định giá = Giá đất trong bảng giá đất thời kỳ (X) Hệ số điều chỉnh giá đất.
Với cách xây dựng như trên thì tại bảng giá đất thời kỳ có bao nhiêu tuyến đường, đoạn đường đều quy định hệ số riêng. Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế - xã hội bình thường thì thực tế mức biến động giá đất của các đoạn đường, tuyến đường trong phạm vi một địa bàn huyện, thị xã, thành phố thường xoay quanh trị số bình quân chung. Việc đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất chỉ một mức, nhưng phải quy định cụ thể từng vị trí, đoạn đường, tuyến đường là không cần thiết.
Cùng với đó, qua tham khảo thì có một số địa phương quy định hệ số điều chỉnh giá đất của các loại đất theo khu vực, địa bàn, như: TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh; cách quy định này văn bản ngắn ngọn, dễ tra cứu áp dụng (văn bản của TP. Hà Nội chỉ 4 trang giấy, của TP. Hồ Chí Minh chỉ 7 trang giấy, trong khi đó quy định của tỉnh Quảng Nam năm 2022 là 420 trang giấy).
Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất được các địa phương (18 huyện, thị xã, thành phố) trong tỉnh đề xuất đối với các nhóm đất như đất nông nghiệp; đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ; đất thương mại dịch vụ; đất ở. Đối với nhóm đất nông nghiệp, tất cả các địa phương đề xuất giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất (k) =1,0 (trừ giá đất trồng lúa nước và cây hằng năm vị trí 1 của xã Đại Hiệp, thuộc huyện Đại Lộc: đề xuất (k) =1,2). Đối với đất đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ và đất thương mại dịch vụ, tất cả các địa phương đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất (k) = 1,0.
Đối với đất ở, mỗi địa phương đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất khác nhau, phù hợp với từng địa phương, như: TP. Tam Kỳ đề xuất hệ số điều chỉnh từ 1,0 – 1,2 (hệ số năm 2022 là 1,0 – 1,19); TX. Điện Bàn đề xuất hệ số điều chỉnh từ 1,0 – 1,50 (hệ số năm 2022 là 1,0 – 1,19); H. Duy Xuyên đề xuất hệ số điều chỉnh từ 1,0 – 2,20 (hệ số năm 2022 là 1,0 – 1,19); H. Thăng Bình đề xuất hệ số điều chỉnh từ 1,0 – 2,58 (hệ số năm 2022 là 1,0); H. Phú Ninh đề xuất hệ số điều chỉnh từ 1,0 – 2,0 (hệ số năm 2022 là 1,0); H. Núi Thành đề xuất hệ số điều chỉnh từ 1,0 – 3,0 (hệ số năm 2022 là 1,0 – 1,19); H. Nam Giang đề xuất hệ số điều chỉnh từ 1,0 – 3,50 (hệ số năm 2022 là 1,0 – 1,15);…
Cơ sở thu tiền sử dụng đất cho nhiều trường hợp khác nhau
Dự kiến, Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam áp dụng từ ngày 1/1/2023 sẽ mang lại nhiều điểm tích cực như tạo cơ sở thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của nhiều trường hợp khác nhau.
Đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 20 tỷ đồng để xác định tiền sử dụng đất đối với: Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tổ chức được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức; Xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Đối với trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 20 tỷ đồng đối với đất nằm ngoài Khu kinh tế; dưới 30 tỷ đồng đối với đất nằm trong Khu kinh tế, để xác định: đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản; đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm cho chu kỳ ổn định tiếp theo đối với thửa đất hoặc khu đất được Nhà nước cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản.
Cùng với đó, quy định mới sẽ xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm (không bao gồm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản); xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; xác định đơn giá thuê đất làm cơ sở xác định số tiền thuê đất phải nộp trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư được quy định tại Khoản 1 Điều 2 và Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ; làm cơ sở để quản lý thu các loại thuế, phí, lệ phí theo quy định của Luật Quản lý thuế.
Ngoài ra, việc quy định trên để công khai cho Nhà đầu tư biết được giá đất tại vị trí đất dự kiến đầu tư để lập phương án tài chính liên quan đến việc sử dụng đất.
Dự kiến Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa bàn tỉnh sẽ được HĐND tỉnh Quảng Nam thảo luận tại kỳ hợp thứ 12.
