Quy định đã có…
Tại Khoản 2, Điều 16, Luật Nhà ở 2014 quy định, tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.
Đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Theo Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT)) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.
Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
… nhưng chưa rõ
Theo đánh giá của các chuyên gia, quy định trên là bước đột phá về chính sách nhằm giúp tạo ra quỹ nhà cho người có thu nhập thấp, vốn đang khan hiếm. Tuy nhiên, khi triển khai trên thực tế, gần như quỹ đất 20% này “bốc hơi”.
Theo UBND TP. Hà Nội, việc triển khai chính sách này trên thực tế còn nhiều khó khăn, vướng mắc, tồn tại do một số nguyên nhân như việc bố trí quỹ đất trong việc đầu tư phát triển loại nhà ở này.
Cụ thể, khi phát triển nhà ở xã hội tại các ô đất thuộc quỹ 20% đất ở các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố phát sinh nhiều bất cập, như quy định hiện hành chưa có quy định tỷ lệ phần trăm đất ở dành để phát triển nhà xã hội khi lập, thẩm duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung… Do đó, thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu theo đúng chương trình, kế hoạch đặt ra.
Bên cạnh đó, việc triển khai xây dựng nhà ở nhà xã hội tại quỹ đất 20% phụ thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng, kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nên tiến độ thường chậm; tăng áp lực về dân số tại các khu đô thị nội thành.
Ngoài ra, UBND TP. Hà Nội cũng chỉ ra bất cập trong quản lý vận hành, nhất là thu phí dịch vụ tiện ích xã hội giữa khu nhà ở thương mại và khu nhà ở xã hội của cùng một khu đô thị do cùng một nhà đầu tư thực hiện.
Mặt khác, theo UBND TP.Hà Nội, theo quy hoạch được duyệt, một số dự án phát triển nhà ở chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng, việc sử dụng nhà vườn, nhà biệt thự làm nhà ở xã hội là không phù hợp. Quy mô dự án nhà ở xã hội tại các quỹ đất 20% thường nhỏ, chưa đáp ứng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo chương trình quy hoạch của địa phương này.
Trao đổi với phóng viên, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, lý do chính là vì lợi ích, nên các doanh nghiệp không thực hiện, còn chính sách thì chưa hoàn thiện và chưa theo sát thực tế.
Mặc dù pháp luật luôn luôn có những bất cập, nhưng khi gặp những vướng mắc đó thì doanh nghiệp, cơ quan thi hành phải phản hồi lại và từng bước để sửa đổi, xây dựng pháp luật đồng bộ hơn.
Trên thực tế, tại một chung cư thương mại mà dành một số căn hộ cho nhà ở xã hội thì không phù hợp vì nhiều khía cạnh. Chẳng hạn, mức phí dịch vụ tại các chung cư thương mại thường cao hơn mức có khả năng chi trả của người nghèo. Do đó, nếu không thay đổi về thu nhập, thì họ sẽ chọn cách cố gắng ở căn hộ hết 5 năm, để đủ điều kiện bán lại và tìm căn nhà phù hợp hơn.
Với trường hợp nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cùng chung một khu đất, nếu bố trí căn hộ xã hội xen lẫn nhà ở thương mại cũng không hợp lý, mà cần tách riêng độc lập. Hiện nay, đất nhà ở thương mại và nhà ở xã hội vẫn cấp chung một thửa đất, chưa tách biệt. Ở đây, chủ đầu tư và cơ quan quản lý vẫn chưa đưa ra giải pháp tốt nhất là tách thửa riêng cho từng tòa nhà chung cư để sau này, các chủ căn hộ tự giải quyết tòa nhà chung cư của mình.
“Nếu việc tách biệt về quản lý, sở hữu của từng toàn nhà chung cư và cùng với phần sở hữu cụm chung cư, thì không có xảy ra chuyện phải hoán đổi đất nhà ở xã hội tại nơi khác”, luật sư Phượng cho biết.
Trong khi đó, ông Phạm Cương, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Quản lý bất động sản Việt Phát cho biết, với các dự án nhà ở thấp tầng, nhà liền kề, biệt thự, mà bố trí nhà ở xã hội trong đó thì bất hợp lý.
“Không nên dùng quỹ đất nền có giá trị lớn để làm nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, vì như vậy sẽ không phát huy được thế mạnh của mảnh đất. Và ở góc độ nào đó, người có thu nhập thấp, thì mức sống của họ không thể đáp ứng sống trong các khu đô thị cao cấp, nên không hợp lý”, ông Cương nói và cho biết, việc xếp nhà ở thương mại và nhà ở xã hội chung nhau dẫn đến sự dè dặt của chủ đầu tư. Vì không chủ đầu tư nào muốn sản phẩm của mình vừa bình dân lại vừa cao cấp, dẫn đến đã có luật định nhưng họ không thực hiện.
Ngoài ra, người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại khác nhau về ý thức và chất lượng, nhu cầu cuộc sống. Khi đi vào vận hành, câu chuyện vận hành giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cùng một tòa nhà dẫn đến mất công bằng. Đơn cử, phí dịch vụ như nhau nhưng mức hưởng thụ khác nhau, hay một mức hưởng thụ như nhau, nhưng phí dịch vụ khác nhau.
“Đừng bao giờ may một cái áo cho 2 người mặc. Câu chuyện trộn lẫn giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đã là phương án may áo cho 2 người mặc. Điều này là không hợp lý, kể cả 2 anh em sinh đôi”, ông Cương nhấn mạnh.
Bên cạnh những khó khăn về bố trí quỹ đất, UBND TP. Hà Nội cũng chỉ ra nhiều bất cập về quản lý nhà ở xã hội. Trong đó, các dự án nhà ở xã hội do không thu tiền sử dụng đất, nên tại một số dự án có lợi thế về vị trí, thương mại cao, giá lại thấp hơn nhà thương mại cùng khu vực, nên dẫn đến khó khăn trong việc quản lý đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội.
Hiện nay, việc xác định đối tượng được hưởng hỗ trợ nhà ở xã hội thông qua tiền lương, thực trạng nhà đất ở, mà chưa kiểm soát được thông qua tài sản của đối tượng nên khó kiểm soát. Khi mua nhà đúng đối tượng, nhưng sau khi mua được nhà thì kinh tế gia đình thay đổi, có thể mua đất, nhà tại nơi khác.
Việc xác nhận giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội còn nhiều bất cập, nhất là việc xác định về thực trạng nhà ở của chính quyền cấp xã, theo quy định.
