Nhấn mạnh chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội hướng đến lợi ích cuối cùng là người mua nhà, nhiều ý kiến cho rằng các dự án xây dựng nhà ở xã hội (dự án đầu tư xây dựng độc lập và dự án đầu tư xây dựng trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại) cần phải được hưởng các chính sách ưu đãi như nhau, tránh gây bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư sẽ dẫn đến bất bình đẳng với người mua nhà.
Đảm bảo công bằng về chính sách ưu đãi
Góp ý về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước về xây dựng, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị Bộ Xây dựng cần sửa đổi, điều chỉnh lại việc xác định các dự án liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đảm bảo công bằng về chính sách ưu đãi.
Cơ sở đề xuất là điểm b khoản 2 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã bổ sung khoản 4 Điều 3 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để giải thích từ ngữ “dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không tự xây dựng nhà ở xã hội.
“Như vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% thì không được coi là dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội,” ông Đỉnh nhận định và cho rằng thực tế trên sẽ dẫn đến việc chủ đầu tư không được hưởng các ưu đãi như: Không được dành 20% đất xây nhà ở thương mại hoặc 20% sàn bán theo giá thương mại; không được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo ông Đỉnh, hậu quả là nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị tự xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% và không được được hưởng ưu đãi dành cho dự án nhà ở xã hội thì sẽ dẫn đến sự mất bình đẳng giữa các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, ông Đỉnh cũng lưu ý nếu áp dụng chính sách trên sẽ càng khiến chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị không ưu tiên sử dụng nguồn lực cho nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội mà sẽ bàn giao quỹ đất 20% cho Nhà nước. Thực trạng trên có thể khiến các dự án nhà ở xã hội chậm triển khai, chậm cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp, quy trình đấu thầu tốn thời gian, tiền bạc; không tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước (do miễn tiền sử dụng đất).
Mặt khác, theo ông Đỉnh, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị tự xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% mà không được hưởng ưu đãi dành 20% diện tích sàn bán theo giá thương mại hoặc 20% diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại sẽ dẫn đến 100% căn hộ là nhà ở xã hội. Theo đó, phương án xác định giá bán cho các căn hộ sẽ bổ giá đều, không có sự chia sẻ “người giàu gánh đỡ cho người nghèo.” Như vậy, người mua căn hộ nhà ở xã hội trường hợp này hầu như không được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Trong văn bản góp ý, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng cũng đề nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh khoản 4 Điều 3 Nghị định số 100/2015 thành: “Dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội độc lập và dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội sử dụng phần quỹ đất 20% tổng diện tích đất thuộc phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại dành để đầu tư xây dựng nhà xã hội”.
Dành 20% diện tích sàn nhà ở để bán thương mại
Cùng với kiến nghị trên, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh và Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cũng đề xuất Bộ Xây dựng bãi bỏ hoặc sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP để khôi phục lại ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% diện tích sàn nhà ở để bán thương mại.
Lý do đề xuất là việc Nghị định số 49/2021/NĐ-CP bỏ hình thức dự án nhà ở xã hội được dành 20% diện tích sàn nhà ở để bán thương mại đã hạn chế bớt quyền của chủ đầu tư; tác động tiêu cực đối với chủ đầu tư và khách hàng mua nhà.
Theo đó, với những dự án nhà ở xã hội có quy mô nhỏ (ví dụ dự án khoảng 1ha), sẽ không thể tách 20% diện tích đất ở để xây riêng tòa nhà ở thương mại. Toàn bộ 100% căn hộ của dự án đều là nhà ở xã hội, vô hình trung chủ đầu tư không còn được hưởng ưu đãi để góp phần giảm giá nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, việc tách biệt riêng các tòa nhà ở xã hội và các tòa nhà ở thương mại, không được bố trí sàn thương mại dịch vụ (shophouse) trong các tòa nhà ở xã hội sẽ khiến khách hàng mua nhà ở xã hội (người thu nhập thấp) khó tiếp cận các tiện ích, dịch vụ (phải di chuyển sang tòa nhà ở thương mại để sử dụng).
Ngoài ra, nếu không được bố trí diện tích thương mại dịch vụ trong các tòa nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ không đầu tư xây dựng tầng hầm để xe hay quy hoạch nhà để xe riêng. Về lâu dài, diện tích đỗ xe sẽ thành các “khu ổ chuột,” trong khi nếu cho phép bố trí 20% sàn bán theo giá thương mại, chủ đầu tư có thể xây hầm để xe, bố trí shophouse ở tầng 1, tầng 2, tạo bộ mặt khang trang cho cả khu vực.
Tiếp thu đề xuất trên, đại diện Bộ Xây dựng cho biết dự thảo Nghị định đã được điều chỉnh theo hướng: “Dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội độc lập và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng phần quỹ đất 20% tổng diện tích đất thuộc phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị dành để đầu tư xây dựng nhà xã hội”.
Về đề xuất dành 20% diện tích sàn nhà ở xã hội để bán thương mại, đại diện Bộ Xây dựng cho biết trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.
Tuy nhiên, phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định. Ngoài diện tích kinh doanh thương mại, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm dành phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe)./.
