Nhanh chóng bán hết hạn mức
Theo quan sát của các đơn vị tư vấn bất động sản, kể từ khi Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, sản phẩm này luôn nhận được sự quan tâm và giao dịch đều đặn bởi khách nước ngoài. CBRE ghi nhận trung bình một quý, số lượng giao dịch mua nhà của người nước ngoài chiếm khoảng 10%, tập trung vào căn hộ cao cấp, là phân khúc ưa thích của đối tượng khách hàng này.
Mặc dù không đưa ra con số cụ thể nhưng CBRE cho biết khách Hàn Quốc, Hồng Kong và Đài Loan (Trung Quốc) chiếm tới 85% lượng giao dịch bất động sản của người nước ngoài ở Việt Nam. Trong đó, TP.HCM là địa phương dẫn đầu cả nước về số người nước ngoài mua bán nhà. Đơn vị này ước tính số giao dịch của người nước ngoài tại TP.HCM chiếm 70% tổng giao dịch mua bán nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Nguyên nhân do TP.HCM là đô thị lớn nhất cả nước về quy mô dân số, kinh tế và là địa điểm đầu tư ưa thích của cộng đồng người nước ngoài, doanh nghiệp nước ngoài.
Trong khi đó, Savills dẫn thông tin từ The Chosun Ilbo, một tờ báo lớn ở Hàn Quốc, cho biết cá nhân và doanh nghiệp Hàn Quốc đã chi tới 440 triệu đô la Mỹ đầu tư bất động sản ở nước ngoài năm 2018, tăng 47% so với năm 2017 và 3,8 lần so với 5 năm trước. Mỹ vẫn là điểm đến phổ biến nhất cho đầu tư bất động sản của giới đầu tư Hàn Quốc, nhưng đáng chú ý ở vị trí thứ hai là Việt Nam đang tăng tốc, thu hút 56,1 triệu đô la Mỹ.
Sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam được Savills giải thích bởi giá bán hấp dẫn, tiềm năng lợi nhuận cao, sản phẩm chất lượng cao với sự tham gia của các nhà phát triển uy tín. Giá căn hộ mới tại khu trung tâm TP.HCM hiện đạt trung bình 5.500 - 6.500 đô la Mỹ/mét vuông mỗi, đang thấp hơn so với các thành phố trung tâm trong khu vực như Kuala Lumpur và Bangkok dù tốc độ tăng trưởng cao hơn.
“Các dự án có thể bán tối đa 30% số lượng căn cho người nước ngoài và tỷ lệ này thường nhanh chóng bán hết”, Savills chia sẻ.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc văn phòng Hà Nội và Đà Nẵng của Savills, với những dự án cao cấp, lượng căn hộ bán cho người nước ngoài hết rất nhanh, nguồn cung gần như không đủ cầu. Do đó, Savills đề xuất Việt Nam điều chỉnh tăng hạn mức bán nhà cho người nước ngoài.
“Tôi thấy quy định như vậy không hợp lý. Với dự án cao cấp, nhu cầu mua của người nước ngoài nhiều thì có thể nâng hạn mức, còn những dự án bình dân thì có thể giảm hạn mức. Tất nhiên, việc tăng hạn mức lên bao nhiêu phần trăm, tăng như thế nào thì cần phải xem xét để không ảnh hưởng tới thị trường”, ông Matthew Powell nói.
Quy định còn nhiều vướng mắc
Nhận định về diễn biến trong lĩnh vực nhà ở cho người nước ngoài hiện nay trong giám sát chuyên đề về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật trong công tác quản lý người nước ngoài tại Việt Nam”, Ủy ban Đối ngoại Quốc hội cho rằng các tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đều thực hiện nghiêm túc các quy định về xuất nhập cảnh và lưu trú, sở hữu nhà đất, mua bán chuyển nhượng nhà ở, nộp thuế.
“Từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến nay, theo số liệu của Bộ Xây dựng, có gần 800 tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Những tổ chức, cá nhân này tập trung tại các địa phương: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Khánh Hòa, Đồng Tháp, Đồng Nai, Cần Thơ, Bình Thuận, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long”, báo cáo nêu.
Tuy nhiên, báo cáo cũng ghi nhận hiện quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam vẫn còn nhiều vướng mắc.
Vướng mắc đầu tiên là Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Song, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Sự không nhất quán trong các văn bản luật nêu trên dẫn đến việc không xác định được cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không.
“Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì khi bán nhà cho cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại khoản 1, điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014?”, báo cáo nêu câu hỏi.
Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở với thời hạn tối đa không quá 50 năm và có thể được gia hạn 1 lần với thời hạn tối đa không quá 50 năm. Tuy nhiên, pháp luật lại không cấm việc một cá nhân nước ngoài sau khi đã bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước (do hết thời hạn sở hữu), có được mua lại chính nhà ở đó để được sử dụng thêm 50 năm nữa hay không. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức.
Một vướng mắc đáng chú ý khác là quy định mức sở hữu căn hộ hoặc nhà ở đối với người nước ngoài chưa thu hút được người nước ngoài sở hữu loại tài sản này để đầu tư. Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 quy định người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Từ đó, Ủy ban Đối ngoại Quốc hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, theo đó từng bước tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại những thị trường bất động sản có tiềm năng thu hút người nước ngoài mua nhà, tại một số thành phố lớn mà không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh trên địa bàn.
Báo cáo giám sát cũng nêu rõ mặc dù pháp luật đã cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng số lượng người thực hiện quyền này còn rất hạn chế, chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng. Ở các địa phương nơi có người nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp chưa có cơ sở hạ tầng đồng bộ cho người nước ngoài như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí chưa thu hút được người nước ngoài mua nhà ở.
