Quy định nhà ở xã hội định giá một lần: Đúng hướng nhưng vẫn vướng

Thời điểm đó khung quy định thời gian phải quyết toán công trình chưa có nên nhiều người mua nhà bị “treo” sổ đỏ lên đến 4 - 5 năm. Xuất phát từ thực tế đó, mới đây, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 19/2016 TT-BXD hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đã yêu cầu chủ đầu tư NƠXH bỏ giá nhà tạm tính. 

Nhà ở xã hội tại phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng

Theo nhiều chuyên gia, động thái của cơ quan chức năng là tiến bộ khi thiết lập giá cố định cho NƠXH để đẩy nhanh việc cấp sổ đỏ cho dân. Dù vậy, cũng không ít lo ngại khi cho rằng lộ trình này chưa thích hợp với đối tượng mua NƠXH đang vay vốn theo chính sách ưu đãi.

Giá dự phòng thành giá thật

Trao đổi với Kinh tế & Đô thị về vấn đề tính giá bán NƠXH một lần, ở góc độ DN đang triển khai dự án NƠXH The Vesta, ông Vũ Kim Giang – Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Hải Phát cho rằng: “Quy định này rất tích cực vì hỗ trợ công tác làm sổ đỏ cho người mua nhà do giảm tải được thời gian chờ đợi quyết toán dự án. Đồng thời khi có giá cố định thì khách hàng đi mua nhà cũng cảm thấy an tâm hơn.

Bởi vì nguyên tắc mua NƠXH trước đây khá rắc rối do phải xét duyệt hai lần, (một lần tạm tính và một lần quyết toán cuối cùng). Nếu như trường hợp chủ đầu tư sau này quyết toán thấp hơn thì phải trả lại tiền cho khách hàng hoặc giá cao hơn thì khách hàng phải trả thêm tiền cho chủ đầu tư. Vì lẽ đó, đây là một động thái mở hỗ trợ rất nhiều cho cả DN và khách hàng trong đầu tư kinh doanh NƠXH”.

Tuy nhiên, một số DN lại lo ngại việc định giá một lần có thể chưa thật sự chính xác sẽ ảnh hưởng đến doanh thu vốn dĩ không nhiều của họ khi đầu tư NƠXH. “Vấn đề này với chúng tôi không quá khó khăn, vì khi trình giá lên cơ quan chức năng đã cân đối kỹ các chi phí đầu tư dự án cũng như tỷ suất lợi nhuận theo quy định không quá 10 - 15%.

Còn một số yếu tố khách quan, tôi nghĩ phải tùy theo thị trường. DN đề xuất lên một giá nhưng các đợt ra hàng họ có thể bán thấp hơn mức giá được duyệt để tạo ra thanh khoản cũng là một chiến lược khôn ngoan” - ông Vũ Kim Giang phân tích.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trước kia chủ đầu tư xét giá NƠXH dự phòng, làm hợp đồng tạm sau đó mới ngồi thống kê, kiểm lại có phát sinh gì không để ra một giá mới. Sau đó xem xét duyệt lại ở các cấp thẩm quyền thì thời gian kéo dài có khi hơn một năm.

Thành ra ai cũng khổ cho nên cắt bỏ phần đó luôn là hợp lý, xem DN như một nhà thầu con, giá dự toán tạm tính thành giá bán thật. Như vậy vừa tiết kiệm thời gian, hạn chế tiêu cực phí, lại nhanh chóng tiến tới làm sổ cho dân. Còn DN có lời hơn, hay lỗ hơn thì phải chịu bởi vì đã chấp nhận đấu thầu một lần.

Sổ đỏ vẫn… ở ngân hàng

Các chuyên gia bất động sản khi được hỏi đều đồng tình với quy định giá NƠXH cố định là nội dung rất tiến bộ trong Thông tư 19/2016 TT-BXD. Tuy nhiên, có một thực tế, đối tượng tìm mua NƠXH chủ yếu là người thu nhập thấp nên thường chọn phương thức trả góp, tức là mua theo phương thức thuê mua là chủ yếu, chứ không theo phương thức trả tiền một lần.

Trả tiền một lần chỉ áp dụng với trường hợp nhà ở đầu tư ngoài vốn ngân sách, còn đầu tư theo vốn ngân sách thì NƠXH chỉ có hai loại hình: Cho thuê và thuê mua. Mà thuê, mua NƠXH thì trả góp trong vòng tối thiểu 15 năm, đồng nghĩa chưa trả góp xong thì khó nhận được sổ đỏ?

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, trong Thông tư 19 có đề cập “NƠXH sẽ không còn giá tạm tính giúp người dân dễ dàng được cấp sổ đỏ” là đúng nhưng chưa đầy đủ. Ví dụ, mua NƠXH có giá 1 tỷ đồng, được vay 800 triệu đồng thì số tiền vay phải thanh toán theo giai đoạn vì nhà ở hình thành trong tương lai. Cho nên, khi trả 70% giá trị căn hộ sẽ được nhận nhà và 95% giá trị hợp đồng để làm sổ đỏ.

Đến lúc hoàn thiện mới thanh toán nốt 5% giá trị căn hộ còn lại. Thế nhưng sổ đỏ về bản chất người tiêu dùng cũng không được giữ mà là ngân hàng nhận cho vay (ngân hàng Chính sách xã hội hoặc 4 ngân hàng được tham gia chương trình NƠXH).