Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh quyền sử dụng đất, sự lựa chọn hình thức sử dụng đất, nguồn gốc và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ thể sử dụng đất đối với Nhà nước mà quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất được xác lập. Các quy định pháp luật điều chỉnh hình thức góp vốn này được quy định chủ yếu tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Doanh nghiệp 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1. Chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, các chủ thể có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần; đất thuê lại trả tiền một lần; đất được công nhận quyền sử dụng đất; đất chuyển mục đích từ không thu tiền sang thu tiền; đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác, sản xuất kinh doanh hoặc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc diện bị thu hồi để thực hiện dự án phát triển kinh tế thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư để thực hiện dự án.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất
Điều 174, 176, 177 Luật Đất đai 2013 quy định: Tổ chức kinh tế sử dụng đất do được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần; đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất do nhận góp vốn, đất do chuyển mục đích từ giao đất không thu tiền sang thu tiền mà các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước hoặc với chủ thể khác không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác, sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, Điểm đ khoản 2 Điều 174 Luật này có quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cũng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất
Khoản 3 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định: Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần mà tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất
Điều 183, Điều 185 Luật Đất đai 2013 quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần, đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất nhận góp vốn, đất thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền một lần thì được góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, Điều 183 cũng quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
Điều 183, 184, 185 Luật Đất đai 2013 quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền một lần thì được góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Ngoài ra, Điểm d khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện quyền sử dụng đất dùng để góp vốn
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý và quy định các quyền tương ứng của người sử dụng đất, trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải quyền sử dụng đất nào cũng có thể trở thành tài sản để góp vốn. Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để quyền sử dụng đất được tham gia quan hệ góp vốn, cụ thể:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất góp vốn phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Trong một số trường hợp đặc biệt, người sử dụng đất còn có thể sử dụng một số giấy tờ khác để chứng minh cho việc sử dụng đất của mình là hợp pháp theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất vào doanh nghiệp thì người sử dụng đất phải có thêm giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất bên cạnh ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đất không có tranh chấp. Tại thời điểm góp vốn, quyền sử dụng đất của bên góp vốn không được là đối tượng đang tranh chấp với chủ thể khác. Nếu có tranh chấp thì mọi giao dịch trong đó có góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ chỉ được thực hiện khi tranh chấp đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo đúng quy đinh của pháp luật.
Thứ ba, quyền sử dụng đất góp vốn không thuộc diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Điều kiện này xuất phát từ quy định về việc khi bị cơ quan thi hành án kê biên, quyền sử dụng đất bị cấm chuyển dịch, trong đó có chuyển dịch thông qua góp vốn. Ngoài ra, quyền sử dụng đất còn có thể bị cấm chuyển dịch bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để phục vụ hoạt động điều tra trong vụ án hình sự. Điều kiện này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên nhận góp vốn cũng như đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của chủ thể góp vốn trong các quan hệ pháp luật khác.
Thứ tư, quyền sử dụng đất góp vốn phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài bao gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đồng thời Luật Đất đai 2013 cũng quy định các trường hợp đất có thời hạn sử dụng tại Điều 126. Về nguyên tắc, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không còn khi hết thời hạn sử dụng đất. Khi đó, người sử dụng đất không còn là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc họ không còn quyền sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất và không thể sử dụng quyền sử dụng đất này để góp vốn.
3. Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt nên với mỗi hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục riêng. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp bao gồm hai nội dung chính:
- Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Điều 60, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp một hồ sơ đăng ký góp vốn tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã nơi có đất. UBND cấp xã trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thì phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu xét thấy hồ sơ đủ điều kiện thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Một trong các bên hoặc các bên ký Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp một bộ hồ sơ xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ hồ sơ xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu xét thấy phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện xác nhận việc xóa góp vốn trong giấy chứng nhận theo quy định;
+ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Luật Đất đai 2013 quy định đối với tất cả các trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nếu thay đổi chủ sử dụng đất thì phải đăng ký góp vốn theo quy định tại Điều 95 Luật này. Sau khi quyền sử dụng đất đã chuyển cho bên nhận góp vốn và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho bên nhận góp vốn thì không cần thiết phải xóa đăng ký góp vốn.
4. Các trường hợp chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp:
+ Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Một hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong Hợp đồng góp vốn;
+ Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
+ Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
+ Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất chết; bị tuyên bố là chết; bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
+ Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện./.
