Nghị định này quy định chi tiết thi hành khoản 1 Điều 1, khoản 2, khoản 3 Điều 3, khoản 2, khoản 3 Điều 4 và Điều 5 của Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Nghị quyết số 171/2024/QH15).
Đối tượng áp dụng bao gồm: Cơ quan nhà nước; tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết số 171/2024/QH15.
Lập, thông qua và công bố Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thông báo về việc đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15. Thông báo cần quy định rõ thời hạn, nội dung đăng ký theo Mẫu số 01 kèm theo Nghị định và được công khai trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.
Tổ chức có nhu cầu thực hiện dự án thí điểm gửi hồ sơ đăng ký đến cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Hồ sơ bao gồm: Bản đăng ký theo Mẫu số 02 kèm theo Nghị định; Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có); Trích lục bản đồ hoặc sơ đồ vị trí khu đất đề xuất thực hiện dự án.
Hồ sơ có thể nộp theo ba phương thức: Nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Gửi qua dịch vụ bưu chính công ích; Nộp trên Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
Trong vòng 15 ngày kể từ khi hết hạn đăng ký, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh rà soát, đánh giá điều kiện các khu đất được đề xuất, lập Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Nghị quyết về Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm. Việc thông qua Danh mục này có thể diễn ra đồng thời với việc thông qua Danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất. Nếu chưa thực hiện đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân xem xét riêng, trong đó xác định rõ diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng như đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất.
Sau khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố Danh mục khu đất trên cổng thông tin điện tử trong thời hạn 3 ngày làm việc. Đồng thời, thông báo chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án hoặc thông báo các trường hợp không đáp ứng điều kiện trong vòng 5 ngày làm việc.
Nếu sau khi công bố vẫn có tổ chức đề xuất khu đất phù hợp quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 171/2024/QH15, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tiếp tục rà soát, đề xuất bổ sung vào Danh mục khu đất thực hiện dự án thí điểm.
Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Thực hiện thủ tục về đầu tư, xây dựng và các thủ tục có liên quan để thực hiện dự án thí điểm
Theo Nghị định, tổ chức kinh doanh bất động sản có quyền sử dụng đất hoặc được thành lập theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 171/2024/QH15, hoặc đã hoàn tất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích đủ điều kiện thực hiện dự án thí điểm, sẽ tiến hành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 29 và các Điều 30, 31, 32 của Luật Đầu tư.
Sau khi được chấp thuận, tổ chức kinh doanh bất động sản tiếp tục thực hiện các thủ tục theo quy định về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai và các quy định pháp luật liên quan để triển khai dự án thí điểm.
Đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư, hoặc đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đầu tư, xây dựng, quy hoạch và các thủ tục liên quan trước thời điểm Nghị quyết số 171/2024/QH15 có hiệu lực, nếu không ghi thời hạn hoặc vẫn còn thời hạn thì không phải thực hiện lại các thủ tục hoặc cấp lại các văn bản đã có.
Trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa chấp thuận nhà đầu tư, thì tại bước thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo Điều 5 và khoản 1 Điều 7, cơ quan có thẩm quyền chỉ cần xem xét và thực hiện việc chấp thuận nhà đầu tư.
Thực hiện thủ tục đất đai để thực hiện dự án thí điểm
Theo Nghị định, sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, các dự án thí điểm sẽ thực hiện đầy đủ thủ tục về đất đai theo quy định pháp luật. Các bước bao gồm: thu hồi, giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, ký hợp đồng thuê đất, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã có quyền sử dụng đất và được chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được triển khai để phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất hợp tác với doanh nghiệp theo hình thức góp vốn, liên doanh, liên kết, nếu quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượng, tổ chức này phải trả lại đất để Nhà nước thu hồi, sau đó giao hoặc cho thuê lại cho doanh nghiệp dự án. Khi bị thu hồi, tổ chức này không được bồi thường tài sản trên đất. Nếu được phép chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ được thực hiện.
Đối với các cơ sở sản xuất, kinh doanh buộc phải di dời theo quy hoạch hoặc do ô nhiễm môi trường, nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổ chức phải trả lại đất để Nhà nước thu hồi, sau đó giao hoặc cho thuê lại cho doanh nghiệp phát triển dự án. Nếu tổ chức này đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp bất động sản, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định.
Toàn bộ quá trình xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính của dự án thí điểm sẽ tuân thủ quy định pháp luật về đất đai, thuế, phí, lệ phí và các quy định liên quan.
Nghị định có hiệu lực từ 01/4/2025 đến hết 31/3/2030, tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch để thúc đẩy triển khai các dự án thí điểm một cách hiệu quả.
