Bình luận chuyên sâu các quy định về nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Quyền về nhà ở là một trong những quyền của công dân được Đảng, Nhà nước quan tâm ghi nhận và đảm bảo thực hiện. Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”. Chính sách pháp luật về phát triển nhà ở xã hội (NOXH) thể hiện sinh động nhất sự tôn trọng của Nhà nước đối với việc thực hiện một số quyền cơ bản của công dân đã được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013, trong đó có quyền được có nơi ở. Bài viết đánh giá các quy định hiện hành về NOXH và đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định về NOXH trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

*****

1. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Ở nước ta, cụm từ NOXH xuất hiện lần đầu trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được ban hành theo Quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong đó có đưa ra định nghĩa về Quỹ NOXH là “quỹ nhà ở do Nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”. Ở đây, khái niệm NOXH đã xuất hiện một cách gián tiếp qua khái niệm về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước. Trong quy định pháp luật, Luật Nhà ở năm 2005 quy định NOXH là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Hoàn thiện khái niệm về NOXH, tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. 

Các văn bản pháp luật hiện hành về NOXH bao gồm Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NOXH; Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NOXH; Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và một số Nghị định, Thông tư có liên quan. Các quy định pháp luật về NOXH bao gồm các nhóm quy định cơ bản như sau:

a) Nhóm các quy định về phát triển nhà ở xã hội    

- Quy định về quỹ đất để phát triển NOXH:

Các hình thức phát triển NOXH bao gồm: Nhà nước đầu tư xây dựng NOXH bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng NOXH theo quy định để cho thuê, cho thuê mua; doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước; hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng NOXH trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước. Hình thức cung cấp dịch vụ NOXH hiện nay gồm bán, cho thuê và cho thuê mua.

Đất để phát triển NOXH bao gồm: Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán và đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NOXH. 

- Quy định về loại nhà, tiêu chuẩn nhà và nhu cầu nhà ở.

NOXH theo quy định hiện hành gồm 02 loại là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. NOXH phải đáp ứng các yêu cầu về thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích NOXH (theo quy định hiện hành diện tích NOXH tối thiểu là là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn), bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Căn cứ vào quy hoạch chi tiết đô thị của từng địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ có những quy định cụ thể về nhu cầu NOXH tại từng địa phương.

- Quy định về cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH không sử dụng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm b khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) số 64/2020/QH14 để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng NOXH hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 35/2023/NĐ-CP.

Chủ đầu tư xây dựng NOXH được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng. Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

Trường hợp đầu tư xây dựng NOXH chỉ để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp chủ đầu tư hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH trong vòng 12 tháng kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất thì được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. 

- Quy định về huy động vốn phát triển NOXH

Nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng NOXH huy động gồm: Vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân; vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định; vay vốn thương mại của các tổ chức tín dụng hay vốn vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương…

b) Nhóm các quy định về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội

- Quy định về vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng NOXH

Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở. Trường hợp đầu tư xây dựng NOXH chỉ để cho thuê thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm. Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vay dưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu. 

- Quy định về vay vốn ưu đãi để mua, thuê, thuê mua NOXH

Các đối tượng là gia đình, hộ cá nhân đủ điều kiện vay vốn được hỗ mức vốn vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà. Trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay. Thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

c) Nhóm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội

- Quy định về đối tượng được mua, thuê mua NOXH và thủ tục mua bán NOXH

Pháp luật quy định chi tiết các nhóm đối tượng được giải quyết nhu cầu về chỗ ở theo quy định NOXH gồm người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo và cận nghèo; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân... đồng thời, để được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH, những nhóm đối tượng nói trên phải đáp ứng các điều kiện quy định về nhà ở, cư trú, thu nhập như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NOXH, trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này;… 

Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH phải tuân theo trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật trong đó có sự quản lý chặt chẽ của Sở Xây dựng nhằm đảm bảo việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH đúng đối tượng, đáp ứng đầy đủ các quy định pháp luật.

- Quy định về chuyển nhượng NOXH

Nhằm bảo đảm quyền sở hữu nhà ở cho người mua, thuê, thuê mua nhà và tính ổn định trong việc chuyển nhượng NOXH, pháp luật đã có những quy định chặt chẽ về việc người thuê NOXH không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê. Người mua, thuê mua NOXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong mức thời gian tối thiểu kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.  

Việc bán lại NOXH cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua NOXH thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở và các quy định sau: Trường hợp bán lại NOXH cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Giá bán lại tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp bán lại NOXH cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua NOXH thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Quy định về giá bán, cho thuê, thuê mua

Giá bán, cho thuê, thuê mua NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trên cơ sở đó, căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua công trình, chủ đầu tư dự án phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH.

- Quy định về quản lý, khai thác sử dụng NOXH

Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức quản lý việc sử dụng, vận hành và khai thác NOXH. Chủ đầu tư dự án phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án dành để cho thuê; sau thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê thì chủ đầu tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê hoặc đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở. Việc quản lý sử dụng NOXH là nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Các dịch vụ quản lý, vận hành NOXH được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích. Đơn vị quản lý, vận hành và khai thác NOXH được quyền kinh doanh các dịch vụ khác theo quy định của pháp luật trong khu NOXH để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm chi phí dịch vụ quản lý sử dụng NOXH.

- Quy định về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua NOXH

Pháp luật hiện hành quy định một số nội dung và các mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua NOXH. Các mẫu hợp đồng này là mẫu bắt buộc để các bên áp dụng trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm các điều khoản khác trong hợp đồng mẫu cho phù hợp nhưng không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. Ngoài việc bắt buộc áp dụng hợp đồng theo mẫu, đối với trường hợp NOXH là nhà chung cư, Chủ đầu tư còn phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với Sở Công thương hoặc Bộ Công thương theo quy định.

Đánh giá chung

Hình thức NOXH được Luật Nhà ở (năm 2005 và năm 2014) xác định như giải pháp chủ yếu để giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ. Mặc dù Luật Nhà ở đầu tiên được ban hành vào năm 2005, nhưng trên thực tế thời điểm đó vẫn chưa có các dự án NOXH. Thời điểm năm 2009, khi thị trường bất động sản có biểu hiện đi xuống thì NOXH mới được tập trung phát triển. Cụ thể, Chính phủ ban hành 01 Nghị quyết (Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009) và Thủ tướng ban hành 03 Quyết định (số 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009). Các Nghị quyết, Quyết định này cũng không thúc đẩy được việc phát triển NOXH vì chưa có giải pháp về vốn đầu tư.

Đến năm 2013, Nghị quyết của Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, trong đó chủ yếu là thị trường bất động sản với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng. Đây là động lực chính để phát triển được các dự án về NOXH. Khi gói tín dụng ưu đãi kết thúc thì cũng là lúc các dự án NOXH bị ngừng lại.

Theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2021 - 2025, đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Trong đó: Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ. Đang tiếp tục triển khai 201 dự án, quy mô xây dựng khoảng 161.227 căn hộ; Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: hoàn thành đầu tư xây dựng 7 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 5.314 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ. Riêng trong 07 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 10 dự án với tổng số khoảng 19.853 căn, trong đó, nhà ở xã hội 07 dự án quy mô 8.815 căn; nhà ở cho công nhân 03 dự án quy mô 11.038 căn.

Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân gói tín dụng hỗ trợ cho khách hàng cá nhân vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở của hộ gia đình được 4.381/15.000 tỷ đồng cho 12.200 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Với kết quả nêu trên, có thể khẳng định các quy định về NOXH đã tạo hành lang pháp lý để thực hiện chính sách về NOXH đáp ứng nhu cầu thực tiễn, góp phần thực hiện an sinh xã hội, bảo đảm quyền và lợi ích của người dân. Bên cạnh những ưu điểm, các quy định pháp luật về NOXH còn có những điểm hạn chế, vướng mắc cản trở việc thực hiện chủ trương đầu tư, xây dựng NOXH trong thực tế. Một số hạn chế, vướng mắc lớn của pháp luật hiện hành về NOXH là:

Thứ nhất, về đối tượng được hưởng chính sách về NOXH. Mặc dù Luật Nhà ở đã quy định cụ thể các nhóm đối tượng và điều kiện mua NOXH cũng như đã có văn bản hướng dẫn chi tiết về từng điều kiện của đối tượng như nhà ở, thu nhập, nơi cư trú... nhưng việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH còn gặp nhiều khó khăn.

Thực tế có dự án sau khi nhận hồ sơ của khách hàng chủ đầu tư đã tiến hành kiểm tra hồ sơ, kiểm tra các thông tin liên quan có thể tiếp cận từ đó đánh giá khách hàng đáp ứng điều kiện mua NOXH theo quy định pháp luật và báo cáo Sở Xây dựng. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định có những trường hợp không đủ điều kiện mua NOXH do đã có giao dịch NOXH trước đó mà chủ đầu tư không có thông tin, dữ liệu để kiểm tra, đánh giá. Điều này gây rủi ro cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc chuyển nhượng, ghi nhận doanh thu bán NOXH với các trường hợp này. Bên cạnh đó, quy định hiện hành về đối tượng được hưởng chính sách về NOXH còn khá hạn hẹp, với các điều kiện, tiêu chuẩn chặt chẽ; việc hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua NOXH còn phức tạp, khó khăn. Đây là một trong những lý do khiến NOXH chưa hấp dẫn đối với người dân;

Thứ hai, quy định buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH là chưa phù hợp với thực tiễn, cụ thể là: (i) Hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NOXH trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị… dẫn đến tình trạng không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH; (ii) Việc áp dụng yêu cầu chung với tất cả các dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất cho NOXH mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, điều kiện kinh tế - địa lý vùng miền có thể dẫn đến tình trạng các dự án  đều phải dành quỹ đất cho NOXH nhưng lại không sử dụng, lãng phí nguồn lực đất đai, gây mất mỹ quan đô thị và là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá nhà ở; (iii) Các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ, đặc biệt là loại I, nếu sử dụng 20% diện tích vào NOXH không khả thi do diện tích không bảo đảm cho một khu NOXH đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, cảnh quan chung, tiện ích…; (iv) Quỹ đất để xây dựng NOXH trong dự án, đặc biệt, các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn; chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất hẹp cao dẫn đến giá thành, giá bán NOXH cao, các tiện ích và dịch vụ bố trí cho khu nhà ở trung cấp, cao cấp sẽ gây khó khăn thêm cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, quy định này cũng chưa thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ giải quyết nhà ở cho đại bộ phận người dân, đặc biệt là tại các khu vực đô thị, người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường vv…  

Riêng đối với Thủ đô Hà Nội, khoản 4 Điều 16 Luật Thủ đô 2012 quy định: “Trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở cao hơn để phát triển NOXH so với quy định chung của cả nước”. Theo đó, tại Nghị quyết số 06/2013/NQ-HDND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân TP Hà Nội quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển NOXH.  Như vậy, đối với các dự án tại Hà Nội, tỉ lệ diện tích đất để phát triển NOXH trong dự án cao hơn so với Luật Nhà ở. 

Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã “lách” quy định pháp luật về việc dành quỹ đất để triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ - CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH thì đối với dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH quy định, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NOXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn. Thực tế, một số dự án dù có quy mô diện tích trên 10 ha, nhưng chủ đầu tư vẫn “vận dụng” căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh, hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10 ha nhằm không phải dành 20% diện tích đất dự án cho NOXH; 

Thứ ba, quy định về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách NOXH. Mặc dù đã có các quy định của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi của cả chủ đầu tư và người dân đều gặp nhiều khó khăn. Hoạt động tín dụng ngân hàng hỗ trợ về lĩnh vực NOXH chưa phát huy được tác dụng do còn nhiều vướng mắc từ việc xác nhận hồ sơ đủ điều kiện của các người vay (ví dụ: do chưa có nhà nên nhiều người chỉ được UBND phường xác nhận thuộc diện KT3 chứ không xác nhận hiện trạng nhà ở, vậy để chứng minh đủ điều kiện về nhà ở thì người dân sẽ căn cứ vào đâu?) đến những khó khăn tại ngân hàng về thủ tục cho vay khiến việc người mua NOXH tiếp cận với những hỗ trợ tín dụng không hề đơn giản.

Đối với chủ đầu tư, ngoài nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ thì hầu hết vốn để đầu tư xây dựng NOXH là do các chủ đầu tư huy động vốn từ các tổ chức tín dụng hay Ngân hàng chính sách. Do trong quá trình hoàn thiện hồ sơ vay vốn, một số chủ đầu tư không chứng minh được năng lực tài chính của mình nên về phía Ngân hàng không thể hoàn thiện hồ sơ cho vay. Vì vậy, số lượng các chủ đầu tư dự án vay được vốn là không nhiều. Điều này khiến chi phí đầu tư cao trong khi giá bán NOXH bị khống chế, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Ở một khía cạnh khác, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng về NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8 - 5%/năm để mua, thuê mua NOXH tại 04 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV). Tuy nhiên, khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để “mua, thuê mua NOXH” và trên thực tế thì Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa bố trí chi ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng chính sách xã hội và 04 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định nên hầu như người mua NOXH không vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm.

Theo Báo cáo số 80/BC-BXD ngày 07/04/2023 của Bộ Xây dựng thì do gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại được chỉ định (Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV) nên tính đến hết năm 2020 thì cả 04 ngân hàng thương mại này không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách NOXH. Cũng theo Báo cáo số 80/BC-BXD của Bộ Xây dựng thì “hiện nay tại Nghị quyết số 29/2021/QH15 của Quốc hội ngày 28/7/2021 về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 cũng không bố trí chi cấp bù chênh lệch lãi suất cho các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay ưu đãi NOXH trong giai đoạn 2021 - 2025. Hiện tại, chủ đầu tư và người lao động đang mong đợi gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng trong Đề án một triệu căn NOXH, nhưng lãi suất 8,7% đối với doanh nghiệp và 8,2%/năm đối với người mua nhà vẫn quá cao, "quá sức chịu đựng" của người có thu nhập thấp đô thị; thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, gây tâm lý bất an cho công nhân, người lao động khi vay;

Thứ tư, quy định về giá bán NOXH. Giá nhà ở cấu thành bởi nhiều yếu tố như địa điểm, môi trường, hạ tầng xung quanh, thiết kế, vật liệu xây dựng… Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các quy định pháp luật liên quan khác, biên lợi nhuận tối đa của các Chủ đầu tư dự án NOXH là 10%. Tuy nhiên trong quá trình triển khai dự án NOXH phát sinh nhiều chi phí do thời gian thực hiện dự án kéo dài, các chi phí bán hàng tăng dẫn đến nhiều dự án không hiệu quả, thậm chí còn bị lỗ. Khống chế 10% lợi nhuận trong xác định giá bán NOXH là sự thua thiệt, tạo sự chênh lệch lớn về lợi nhuận so với nhà thương mại khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không mặn mà với NOXH. 

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành thì giá bán NOXH là giá bán tạm tính trên cơ sở giá trị dự toán đầu tư dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi quyết toán giá trị đầu tư, chủ đầu tư mới xác định được giá bán chính thức và thực hiện quyết toán giá trị thừa thiếu với các khách hàng mua sản phẩm NOXH. Điều này rất phức tạp, quy trình thủ tục kéo dài. Điều này gây khó khăn cho công tác làm việc với các Khách hàng, đồng thời phải điều chỉnh hoá đơn doanh thu lợi nhuận của dự án, nhất là trong các trường hợp thời gian quyết toán dự án kéo dài quá 5 năm kể từ khi Dự án hoàn thành bàn giao và khách hàng đã chuyển nhượng NOXH cho bên thứ ba khác, tăng các thủ tục hành chính kế toán. Một điểm đáng lưu ý nữa là chi phí lãi vay để tính toán giá bán chỉ được tính cho thời gian xây dựng trong khi thực tế chi phí lãi vay mà Chủ đầu tư phải trả thường cao hơn do thời hạn vay dài hơn thời gian xây dựng; 

Thứ năm, quy định về trình tự, thủ tục bán nhà quá chặt chẽ, phải qua nhiều khâu thẩm duyệt, thời gian kéo dài. Theo quy định, để bán NOXH, Chủ đầu tư phải công khai thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký, danh sách khách hàng đăng ký mua, báo cáo kết quả khách hàng ký Hợp đồng mua NOXH. Theo điểm b, khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP trước khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH, Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 của Nghị định 100) và Kế hoạch tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH tại dự án gửi Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận Đơn đăng ký của khách hàng. Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua NOXH tối thiểu là 30 ngày làm việc để Sở Xây dựng công khai trên cổng thông tin điện tử và kiểm tra.

Như vậy, với mỗi đợt mở bán NOXH, Chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu là 60 ngày làm việc để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng, bao gồm gửi thông báo cho Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc và thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiểu là 30 ngày làm việc. Thời gian này quá dài, gây ảnh hưởng tới số đợt mở bán trong năm làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh dự án NOXH.

Đồng thời theo quy định tại Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ban hành ngày 05/11/2019 của UBND TP Hà Nội thì trước tối thiểu 30 ngày kể từ ngày dự kiến xét duyệt đối tượng mua/thuê/thuê mua NOXH thì Chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản gửi UBND cấp huyện nơi có NOXH để theo dõi, giám sát. Như vậy, có thể thấy rằng thời gian và thủ tục liên quan đến việc xét duyệt đối tượng mua NOXH rất phức tạp và kéo dài.

Tại một dự án NOXH ở ngoại thành Hà Nội, từ năm 2021, theo quy định pháp luật, khi mở bán NOXH, chủ đầu tư phải gửi danh sách khách hàng đăng ký mua cho 04 đơn vị: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tư pháp và UBND cấp huyện nơi có dự án để các đơn vị cho ý kiến (trong vòng 30 ngày) xem đối tượng khách hàng có đủ điều kiện mua NOXH hay không. Thực tế, chủ đầu tư gần như chỉ nhận được phản hồi của Sở Xây dựng mà không nhận được phản hồi từ các sở, ngành còn lại. Trong một lần mở bán NOXH chủ đầu tư cần báo cáo Sở Xây dựng 03 lần: (i) thông báo mở bán và tiếp nhận hồ sơ khách hàng; (ii) báo cáo về số lượng khách hàng đăng ký mua NOXH; (iiii) báo cáo về danh sách khách hàng ký Hợp đồng mua NOXH. Tổng thời gian thực hiện thủ tục mỗi đợt khoảng 60 ngày. Thực tế Dự án, chủ đầu tư mở bán trên 20 đợt mới hết. Mỗi đợt với thủ tục và thời gian như trên khiến thời gian bán hàng bị kéo dài so với phương án kinh doanh (phương án kinh doanh là 2 đến 3 năm, tuy nhiên thực tế thời gian bán hàng kéo dài từ năm 2015 đến năm 2021, dẫn đến chủ đầu tư phải gánh chi phí lãi vay cao do thời gian vay kéo dài);

Thứ sáu, quy định về quyền sở hữu NOXH chưa thật sự rõ ràng. NOXH với đặc thù là nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng nhất định với giá thấp hơn giá thị trường do nhận được sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước. Do vậy, việc mua bán NOXH phải tuân theo các quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục, điều kiện mua nhà, các quy định về nghĩa vụ của người mua khi quản lý, sử dụng NOXH tránh tình trạng các đối tượng thực sự của chính sách không được hưởng lợi ích, mà một số người khác lại lợi dụng để nhằm mua được nhà giá rẻ.

Theo quy định thì NOXH cho thuê thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê, nhưng NOXH sau khi bán thì quyền sở hữu của bên mua không rõ ràng. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì người mua NOXH không được phép cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở.

Trong thời gian 5 năm, nếu bên mua có nhu cầu bán lại NOXH thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển NOXH hoặc bán lại cho các đối tượng được mua NOXH theo quy định của pháp luật. Như vậy, các đối tượng được mua NOXH vừa phải đáp ứng những điều kiện tiêu chuẩn, chặt chẽ, vừa phải chịu những ràng buộc hơn, không được tự do quyết định các giao dịch liên quan đến NOXH trong trường hợp mua được NOXH. Do đó, thay vì mua NOXH, một số người dân đã tìm đến những căn hộ nhà ở thương mại với giá cả tương đương để tránh phải trải qua các thủ tục phức tạp và mất thời gian.

Thứ bảy, các vấn đề liên quan đến quản lý sử dụng NOXH còn những điểm bất cập. Các vấn đề liên quan như việc bàn giao quỹ bảo trì khi Ban quản trị NOXH chưa được thành lập, chưa có con dấu; việc thực hiện các nghĩa vụ, chi phí chung như chi trả nước công cộng từ đồng hồ tổng và đồng hồ cho hộ dân; chi phí do thất thoát nước; việc quản lý sử dụng các khu vực công cộng... chưa có quy định cụ thể. Thực tế thực hiện còn vướng mắc, thiếu thống nhất. Trường hợp dự án NOXH nằm trong dự án khu đô thị, khi phân bổ chi phí quản lý chung cho toàn bộ khu đô thị, Ban quản trị khu NOXH không đồng thuận nên chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.

2. ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ NOXH TRONG DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở SỬA ĐỔI

Nhằm hoàn thiện pháp luật về nhà ở nói chung và pháp luật liên quan tới NOXH nói riêng, Luật Nhà ở đang được sửa đổi bổ sung với nhiều quy định mới. Chương VI, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (sau đây gọi tắt là “Dự thảo”) quy định Chính sách đối với NOXH bao gồm các quy định chung; quy định về phát triển NOXH để bán, cho thuê, cho thuê mua; phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang và chính sách hỗ trợ cho các thành viên hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở. Các quy định về NOXH trong Dự thảo Luật có một số ưu điểm như:

- Đã sửa đổi, bổ sung khá toàn diện các quy định liên quan đến NOXH; đảm bảo tính thống nhất giữa quy định về NOXH với các quy định chung về nhà ở, tính thống nhất với các Luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư;

- Nhiều nội dung được  quy định cụ thể theo hướng luật hóa một số hướng dẫn trong các Nghị định, Thông tư nhằm đảm bảo việc áp dụng pháp luật được thuận lợi, thống nhất;

- Chỉnh lý điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, hình thức phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang; ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn đầu tư công; quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang…

- Khắc phục một số vướng mắc, bất cập trong quy định hiện hành trong đó đáng chú ý là Dự thảo đã bãi bỏ quy định về việc dành tỉ lệ 20% diện tích đất của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị để làm NOXH và tỉ lệ 20% nhà ở trong dự án NOXH để cho thuê.

Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của Dự thảo, đánh giá tình hình thực tiễn, chúng tôi đề xuất 10 giải pháp tiếp tục hoàn thiện các quy định về NOXH trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, cụ thể là:

Thứ nhất, quy định về đối tượng hưởng chính sách về NOXH. Cần sửa đổi theo hướng “mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH (được thuê, thuê mua, mua) với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…" như chỉ đạo của Phó Thủ tưởng Trần Hồng Hà tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan về tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới đây .

Theo đó, cần tính toán kỹ chính sách nhà ở cho các đối tượng khác nhau như người có thu nhập thấp ở đô thị và nông thôn, người thuộc diện tái định cư, lực lượng vũ trang, người lao động, sinh viên…, xây dựng tiêu chí phù hợp, cụ thể, bình đẳng. Có thể sửa đổi theo hướng bổ sung đối tượng “chịu thuế thu nhập bậc 1” được mua, thuê mua NOXH và quy định “cán bộ, công chức, viên chức nhà nước” cũng được áp dụng cơ chế “không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập” để mua, thuê mua nhà ở xã hội, tương tự như đối tượng thuộc các lực lượng vũ trang. Bên cạnh đó, để đảm bảo thuận lợi trong quá trình đánh giá việc đáp ứng điều kiện hưởng chính sách NOXH, chúng tôi đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở nói chung và NOXH nói riêng với các thông tin chính xác, đầy đủ để chủ đầu tư có nguồn thông tin cần thiết phục vụ việc đánh giá điều kiện mua NOXH của khách hàng, đặc biệt là điều kiện về nhà ở;

Thứ hai, về vay vốn ưu đãi. Do khả năng chi trả thực của người có thu nhập thấp rất hạn chế, cần có những chính sách hỗ trợ về tín dụng hiệu quả hơn nữa để có thể tăng khả năng thanh khoản cho phân khúc nhà ở mang tính chiến lược quốc gia này. Chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NOXH nên được duy trì ở mức vay với lãi suất thấp 4,8 - 5%/năm và được vay dài hạn tối đa 25 - 30 năm vẫn là chính sách chủ yếu, quan trọng nhất trong các chính sách về NOXH.

Bởi lẽ, các chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư kết nối hạ tầng giúp làm giảm giá thành NOXH thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại là mức chênh lệch giá đáng kể, nhưng nhờ có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH với lãi suất thấp, dài hạn nên người có thu nhập thấp đô thị mới có đủ điều kiện để tạo lập nhà ở.

Do đó, cần tăng cường khả năng tiếp cận các gói vay ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua NOXH qua việc bố trí nguồn vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội, nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng được nhà nước chỉ định; quy định điều kiện vay, việc minh chứng các điều kiện vay thông thoáng, tận dụng tối đa ưu thế của dữ liệu dân cư, liên thông dữ liệu giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan tránh việc “gây khó” cho người vay bằng các quy định chồng chéo, các thủ tục phức tạp. Có thể nói, đảm bảo tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi là giải pháp quan trọng để thúc đẩy phát triển NOXH, giúp doanh nghiệp mặn mà hơn với phân khúc sản phẩm này và người dân thực sự có điều kiện mua, thuê mua, thuê NOXH.

Hiện tại, cần thống nhất nhận thức rằng để mục tiêu, chiến lược phát triển toàn diện NOXH, vai trò và trách nhiệm sẽ không thuộc riêng cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào mà phải là toàn xã hội.  Để duy trì ổn định, phát triển NOXH, cần tính đến phương án tích lũy, hỗ trợ tài chính lâu dài như: tích luỹ thông qua các khoản thuế về nhà ở, trái phiếu nhà ở…; thành lập các Quỹ như: Quỹ Đầu tư và phát triển nhà ở của từng địa phương; Quỹ phát triển đất để xây dựng NOXH; Quỹ tiết kiệm nhà ở… Điển hình tại Trung Quốc, hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở (Housing Provident Fund) được vận hành từ năm 1999, trong đó một trong các khoản thu vào Quỹ đáng lưu ý chính là tiền lương của người lao động, chủ sử dụng lao động cùng tham gia đóng góp để hỗ trợ cho người tiêu dùng nhà ở. 

Thứ ba, quy định về lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư: Theo điểm c khoản 2 Điều 82 Dự thảo thì chủ đầu tư “Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH để bán; tối đa 15% đối với phần diện tích xây dựng NOXH để cho thuê mua.”. Theo chúng tôi, để đảm bảo tính hiệu quả và cạnh tranh trong việc bán NOXH, tạo sức hấp dẫn hơn với các doanh nghiệp phát triển NOXH, cần xem xét điều chỉnh tăng biên độ lợi nhuận định mức lên mức phù hợp hơn đối với NOXH để thu hút cộng đồng doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam tham gia. Đây cũng là yếu tố quan trọng để đạt mục tiêu 1 triệu căn NOXH.

Thứ tư, quy định về giá bán cố định NOXH. Cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về việc trên cơ sở các nguyên tắc quy định của pháp luật, Chủ đầu tư dự án NOXH được xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH và trình UBND cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH sau khi được UBND cấp tỉnh phê duyệt sẽ là giá cố định cuối cùng, không thay đổi và là căn cứ để Chủ đầu tư ký Hợp đồng với khách hàng, ghi nhận doanh thu, lợi nhuận nhất là với các chủ đầu tư là các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp đại chúng, các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán.

Thứ năm, quy định về thủ tục mua bán NOXH: Đề nghị sửa đổi các quy định về thủ tục mua bán NOXH theo hướng rút ngắn thời gian thông báo và nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua NOXH với tổng thời gian tối đa là 30 ngày. Đồng thời, để đảm bảo thông tin về việc bán NOXH đến được với đông đảo người dân, đề nghị quy định rõ thời hạn Sở Xây dựng phải đăng tải thông tin trên website, ví dụ: chậm nhất là 05 ngày làm việc sau khi nhận được thông báo của Chủ đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm đăng tải thông báo trên website của Sở.

Thứ sáu, quy định về quyền của người mua NOXH. Khoản 5 Điều 45 Dự thảo quy định: 

“Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn đầu tư công hoặc bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư. Việc xác định và nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế”.

Như đã phân tích nêu trên, việc hạn chế quyền của người mua NOXH (không được phép cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở) có nhiều điểm bất cập, hạn chế quyền tự do quyết định các giao dịch liên quan đến NOXH của người mua NOXH. Theo chúng tôi, nên bỏ quy định về hạn chế thời gian giao dịch, cho phép người mua NOXH được bán NOXH sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Để quản lý, có thể có các quy định về giá bán tối đa hoặc việc nộp bù tiền sử dụng đất... cho phù hợp.

Thứ bảy, quy định, hướng dẫn cụ thể về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì NOXH đặc biệt là quy định về  bàn giao Quỹ bảo trì, việc chi hộ các chi phí chung khi chưa bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban quản trị; quy định về việc phân bổ chi phí quản lý chung cho toàn bộ khu đô thị cho phần NOXH trong khu đô thị.

Ngoài ra, một số vấn đề có liên quan cũng cần xem xét để thể chế về NOXH đồng bộ, lâu dài: 

Thứ tám, quy định về công tác thanh tra, kiểm tra theo hướng giảm đối với NOXH để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Thực tế, dự án NOXH thường bị thanh tra, kiểm tra ít nhất 03 lần trong quá trình triển khai: (1) Bộ Xây dựng kiểm tra chất lượng (hoàn thành kết cấu, đang hoàn thiện); (2) Sở Xây dựng kiểm tra công tác quản lý, sử dụng NOXH; (3) Kiểm toán nhà nước khu vực 1 vào kiểm toán trực tiếp.  Việc thanh tra, kiểm tra nhiều, có những nội dung trùng lặp sẽ gây những khó khăn nhất định cho doanh nghiệp như tốn kém thời gian, nhân lực phục vụ hoạt động thanh tra, kiểm tra…Do đó, chúng tôi đề xuất rà soát, quy định và triển khai thực hiện hoạt động thanh tra, kiểm tra theo hướng giảm thanh tra, kiểm tra, ghép các nội dung thanh tra, kiểm tra trong một lần/một đoàn để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

Thứ chín, học hỏi các mô hình thành công.

Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm phát triển NOXH của Singapore, quốc gia thành công trong phát triển NOXH với giá cả phù hợp với túi tiền của người dân, giúp tỷ lệ sở hữu nhà của người dân nước này hiện đạt 88,9%. Singapore thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì NOXH là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) và vì điều này, NOXH tại Singapore được gọi là nhà HDB. HDB cũng chính là cơ quan đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp.

Thị trường bất động sản Singapore rất thành công trong việc áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc. Đây là một hệ thống hoạt động giúp cho người mua tương lai tránh được những khoản nợ lớn, cho phép họ trả được các khoản nợ một cách đều đặn với chi phí tài chính thấp. Theo hệ thống này, một người mua nhà ở trong tương lai phải tiết kiệm được một khoản tiền nhất định đã ghi trong hợp đồng vay vốn, trước khi người đó được phép vay tiền với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Hệ thống này có thể được duy trì vì các lợi thế nhất định như thuế, lãi suất của tiền đặt cọc và vốn vay lãi suất thấp. Quỹ tiết kiệm này đã trở thành một nhân tố quan trọng để các chương trình nhà ở thực thi, người dân dùng tiền gửi tiết kiệm để mua nhà HDB với giá rẻ hơn giá thị trường.

Thứ mười, về lâu dài, NOXH luôn cần hỗ trợ từ nhà nước. Vì thế, để rõ ràng, nhà nước sẽ đóng vai trò chính trong việc phát triển NOXH. Nhà nước đồng thời kiến tạo thể chế cởi mở, thủ tục hành chính ngắn gọn để tư nhân tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền (affordable housing).

*****

² https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Doanh-nghiep/Nghi-quyet-02-NQ-CP-2013-giai-phap-thao-go-kho-khan-san-xuat-kinh-doanh-ho-tro-thi-truong-no-xau-163775.aspx

³ Hải Phòng 04 dự án với tổng số 6.707 căn; Hà Nội 01 dự án, 720 căn; Lâm Đồng 01 dự án, 303 căn; Thừa Thiên Huế 01 dự án, 1.085 căn

⁴ Hải Phòng 01 dự án, 2.538 căn; Bình Định 01 dự án, 1.500 căn; Bắc Giang 01 dự án, 7.000 căn

⁵ TS. Hoàng Thị Liên, Hoàn thiện các quy định liên quan đến NOXH trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211636

⁶ Trịnh Thị Quế (2017), Luận văn thạc sĩ luật học Thực hiện pháp luật về NOXH tại Việt Nam hiện nay, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.48

⁷ Sơn Hà – Hồng Chiêu, Công nhân không tiếp cận được NOXH do lãi suất “quá sức”, https://vnexpress.net/cong-nhan-khong-tiep-can-duoc-nha-xa-hoi-do-lai-suat-qua-suc-4635158.html

⁸ Huyền Trang, Mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội, https://diendandoanhnghiep.vn/mo-rong-doi-tuong-giam-thu-tuc-mua-nha-o-xa-hoi-248451.html

⁹ Trần Minh Sơn, Hoàn thiện quy định về chính sách NOXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), https://htpldn.moj.gov.vn/Pages/chi-tiet-tin.aspx?ItemID=1930&l=Nghiencuutraodoi

¹⁰ Trần Minh Sơn, Hoàn thiện quy định về chính sách NOXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), https://htpldn.moj.gov.vn/Pages/chi-tiet-tin.aspx?ItemID=1930&l=Nghiencuutraodoi

¹¹ TS. Hoàng Thị Liên, Hoàn thiện các quy định liên quan đến NOXH trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211636

¹² Lê Dương, Singapore và câu chuyện thành công trong phát triển nhà ở xã hội, https://bnews.vn/singapore-va-cau-chuyen-thanh-cong-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi/259690.html