Ông Đỗ Viết Chiến - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam
PV: Thưa ông, thế giới từ lâu người ta đã thừa nhận, quản lý và phát triển đô thị ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS. Với vai trò là nhà quản lý, nghiên cứu về phát triển đô thị, xin ông nhận định khái quát về ảnh hưởng này?
- Ông Đỗ Viết Chiến: Quản lý phát triển đô thị là nói đến quản lý quy hoạch kiến trúc, đất đai – BĐS, hạ tầng đô thị (hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật), trật tự xây dựng đô thị, môi trường đô thị, hành chính và tài chính đô thị… Trong đó, quản lý nhà ở, đất đai là một nội dung quan trọng.
Muốn quản lý phát triển đô thị được tốt cần có công cụ, đó là các văn bản quy phạm pháp luật và quy hoạch được duyệt. Mặt khác, nói tới đô thị là nói tới các khu nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt cho người dân.
Một khu đô thị mới, thông thường theo quy định sẽ có tỷ trọng khoảng 60% đất ở, 40% diện tích còn lại cho hạ tầng như giai thông, giáo dục, sinh hoạt... Cho nên, nói đến thị trường BĐS chủ yếu là 60% đất ở trong một khu đô thị mới.
Bất kể một biến động nào từ phía nhà ở hay đô thị đều tác động trực tiếp đến nhau rất lớn. Tỷ lệ đô thị hóa, mức gia tăng dân số hằng năm đều tác động trực tiếp tới thị trường BĐS.
Phát triển đô thị phải dựa trên quy hoạch được duyệt. Quy hoạch là cơ sở để hình thành các dự án, để xây dựng chương trình và kế hoạch thực hiện các khu vực phát triển đô thị, trong đó có nhà ở - dịch vụ công cộng - hạ tầng kỹ thuật - xã hội đồng bộ, ổn định, bền vững.
Có thể nói, đô thị hóa đến đâu, thị trường BĐS tiếp cận đến đó. Hay nói cách khác, quản lý và phát triển đô thị, ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS.
PV: Ông đánh giá thế nào về thực trạng quản lý, phát triển đô thị thời gian qua? Việc này ảnh hưởng gì tới phát triển thị trường BĐS, thưa ông?
- Ông Đỗ Viết Chiến: Luật quy hoạch đô thị gồm 3 nội dung lớn:
+ Lập quy hoạch và phê duyệt quy hoạch.
+ Tổ chức thực hiện quy hoạch.
+ Quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch.
Thực tế thời gian qua, chúng ta mới làm được việc lập ra quy hoạch. Nhưng tổ chức thực hiện và quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch còn chưa tốt là do thiếu chương trình và kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị theo từng giai đoạn.
Việc hình thành các dự án chủ yếu trên nền quy hoạch chung đô thị, thiếu quy hoạch phân khu, không xuất phát từ nhu cầu phát triển đô thị 5 năm và hằng năm. Thiếu nguồn lực thực hiện, chủ yếu đầu tư theo kiểu phong trào dàn trải, mất cân đối cung cầu, lãng phí nguồn lực đất đai là tình trạng phổ biến của các đô thị, đặc biệt là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM.
Trước 2013, các dự án nhà ở - khu đô thị mới hình thành trên cơ sở quy hoạch chung được Thủ tướng duyệt, tức là dựa trên “vết dầu loang” đô thị (mang tính chất dự báo và định hướng). Nhà đầu tư xin ở đâu thì đánh dấu chéo vào đó, dẫn tới tình trạng không có trọng tâm, trọng điểm.
Dự án dàn hàng ngang, xin đâu cho đấy nhưng không biết bao giờ làm gây mất cân đối cung cầu trong thực tiễn, lãng phí nguồn lực đất đai, chất lượng đô thị không đáp ứng nhu cầu sử dụng do không kết nối được hạ tầng đồng bộ, thiếu kiểm soát môi trường, dẫn đến nguy cơ phát triển không bền vững.
Quy hoạch tác động rất lớn tới thị trường BĐS.
PV: Thời gian vừa qua, để bình ổn và phát triển bền vững thị trường BĐS, phía nhà quản lý, phát triển đô thị đã có những động thái gì?
- Ông Đỗ Viết Chiến: Năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 11/2013/NĐ - CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Thông tư liên tịch 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Thông tư 12/BXD về hướng dẫn lập chương trình phát triển đô thị cho các địa phương. Đây là công cụ vô cùng quan trọng để chặn đứng làn sóng đầu tư theo kiểu phong trào và từng bước lập lại trật tự trong quá trình đầu tư phát triển đô thị.
Sau hơn 3 năm thực hiện, Bộ Xây dựng đã có báo cáo kết quả với Thủ tướng Chính phủ. Hầu hết các địa phương đã chấm dứt tình trạng cấp đất tràn lan của giai đoạn trước 2013. Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Thông tư liên tịch 20/2013/TTLT-BXD-BNV đã yêu cầu các địa phương rà soát, đánh giá lại các dự án đã cấp trong giai đoạn vừa qua.
Đến nay, hầu hết các địa phương đều làm được câu chuyện này. Nghị định 11 đã chấm dứt được đầu tư theo kiểu phong trào. Các địa phương đã và đang triển khai thực hiện Nghị định 11/2013/NĐ - CP và Thông tư 12 của Bộ Xây dựng. Thông tư 12 chỉ rõ, sau khi quy hoạch chung được duyệt phải lập chương trình phát triển đô thị, chính là xác định lộ trình để từng bước thực hiện quy hoạch chung, hay nói tóm lại, mình đang dàn hàng ngang để đầu tư thì bây giờ xoay hàng dọc.
Việc xoay hàng dọc như thế sẽ giúp chia từng giai đoạn và sẽ biết ngay 5 năm tới tập trung ưu tiên đầu tư vào đâu. Chúng ta cần chỉ rõ các dự án ưu tiên và nguồn lực thực hiện để tập trung đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, tránh dàn trải, phong trào, lãng phí nguồn lực đất đai như thời gian qua.
Đây là hành động hết sức kịp thời của Chính phủ giúp từng bước lập lại trật tự trong đầu tư phát triển đô thị, bước đầu đi dần vào nề nếp và người ta không còn thấy câu chuyện đi đâu cũng thấy dự án tràn lan. Dự án không có vốn đầu tư, “đắp chiếu” để đấy là bị thu hồi.
Thêm vào đó, Nhà nước đã quy định tổ chức đấu thầu công khai và cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia. Nhà thầu nào đủ điều kiện, có vốn đầu tư sẽ được tham gia nên đảm bảo tiến độ các dự án hơn. Điều này rất có lợi cho người mua nhà.
PV: Trong quy hoạch đô thị, việc phát triển các khu đô thị mới là chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước. Các BĐS đô thị mới được coi là sản phẩm bền vững, hấp dẫn nhất với khách hàng. Theo ông, thực trạng phát triển đô thị mới Việt Nam tới đâu, đã đáp ứng nhu cầu chưa? Làm gì để các khu đô thị mới phát triển và có vai trò đắc lực trong thị trường BĐS?
- Ông Đỗ Viết Chiến: Theo quy định pháp luật: Khu đô thị mới là khu chức năng trong đô thị được xây dựng đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và nhà ở. Đây là cơ sở quan trọng để phát triển theo hướng ổn định, bền vững.
Tính tới tháng 6/2016, cả nước có 795 đô thị, gồm: 2 đô thị đặc biệt; 17 đô thị loại I; 25 loại II; 41 loại III; 84 loại IV; 626 loại V. Nhu cầu phát triển đô thị phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ phát triển kinh tế, xã hội và đô thị hóa. Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam trung bình tăng 1-1,2%/năm, tương đương gia tăng 1-1,2 triệu dân số đô thị hằng năm.
Theo chiến lược nhà ở quốc gia đã duyệt, mục tiêu đến 2020 là 25m2/mặt sàn/người. Hiện chúng ta mới đạt khoảng 22m2/sàn/người ở đô thị. Rõ ràng từ nay tới 2020, chúng ta cần khoảng 25 triệu m2 sàn nhà ở xây dựng mới để đáp ứng được mục tiêu quốc gia. Nhu cầu nhà ở vô cùng lớn. Bài toán ở đây là không hạn chế nhưng phải kiểm soát được phát triển, tức làm theo đúng quy hoạch và có kế hoạch, nếu không sẽ bị rơi vào tình trạng tự phát, theo phong trào như những năm qua.
Ví dụ, gần 2.000 ha đất hai bên đường ven cầu Nhật Tân lên sân bay Nội Bài của Hà Nội được xác định là khu vực phát triển đô thị trong 5 năm tới. Theo thông tin tôi biết, khu vực này có khoảng hơn 10 dự án lớn.
Hiện nay, Hà Nội đã lập được quy hoạch phân khu để hình thành dự án theo quy định pháp luật. Việc tiếp theo là công khai hóa thông tin quy hoạch để các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có cơ sở lựa chọn, cân nhắc và tiến hành đấu thầu chọn chủ đầu tư. Như thế mới chọn lựa được các nhà đầu tư thực sự có năng lực… Muốn vậy, Nhà nước và Thành phố phải thực hiện nghiêm các quy định về đầu tư xây dựng được xác định trong Nghị định 11/NĐ-CP và Thông tư 12/BXD để có được các khu nhà ở - khu đô thị mới phát triển đồng bộ, góp phần bình ổn thị trường BĐS và phát triển bền vững.
- Cảm ơn ông đã chia sẻ!
