TS. Võ Trí Thành: Quỹ nhà ở quốc gia nên thiết kế linh hoạt, tập trung hỗ trợ người mua nhà lần đầu

PV: Tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược TW ngày 24/2, Tổng Bí thư Tô Lâm đã gợi mở ý tưởng thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Sau đó, trong một Hội nghị tuần qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu mô hình Quỹ nhà ở quốc gia. Ông nhìn nhận thế nào về vấn đề này trong bối cảnh giá nhà tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn là gì?

TS. Võ Trí Thành: Thực tế cho thấy, giá bất động sản tại các đô thị lớn đã tăng cao, khiến cho việc sở hữu nhà ở trở thành một giấc mơ xa vời đối với nhiều người dân, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp.

Theo thống kê, tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ đã tăng trung bình 10 - 15% mỗi năm, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6 - 7%. Hiện nay, giá căn hộ tại các đô thị lớn dao động từ 50 - 70 triệu đồng/m2, đồng nghĩa với việc một căn hộ 70m2 có thể có giá từ 3,5 - 5 tỷ đồng. Với mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 4.700 USD/năm (theo số liệu năm 2024), để mua một căn hộ 70m2, một người lao động cần tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong ít nhất 30 - 40 năm, điều này là gần như bất khả thi.

Trong bối cảnh đó, việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia theo gợi mở của Tổng Bí thư không chỉ là một giải pháp mang tính thời điểm, mà còn là một hướng đi chiến lược. Đây được xem là đòn bẩy quan trọng, không chỉ giúp hàng triệu người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp, mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế dài hạn.

Nếu được triển khai hiệu quả, Quỹ nhà ở quốc gia sẽ trở thành đòn bẩy quan trọng, không chỉ giúp hàng triệu người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp, mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế dài hạn.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh

PV: Nhiều quốc gia trên thế giới đã triển khai thành công Quỹ nhà ở quốc gia như: Singapore với Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF), Trung Quốc với Quỹ Dự phòng Nhà ở (HPF),... Theo ông, đâu là những yếu tố cốt lõi giúp các quốc gia này thành công trong việc triển khai mô hình quỹ nhà ở? Với đặc thù thị trường và nguồn lực tại Việt Nam, ông đánh giá tính khả thi của Quỹ nhà ở quốc gia như thế nào?

TS. Võ Trí Thành: Nhìn vào các mô hình quỹ nhà ở thành công trên thế giới như Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) của Singapore hay Quỹ Dự phòng Nhà ở (HPF) của Trung Quốc, có thể thấy rằng điểm chung của các mô hình này là cơ chế vận hành minh bạch và sự gắn kết chặt chẽ với hệ thống tài chính - tín dụng. Điều kiện cốt lõi giúp các quỹ này hoạt động hiệu quả gồm ba yếu tố chính.

Thứ nhất, nguồn vốn ổn định. Các quỹ này không chỉ dựa vào ngân sách nhà nước mà còn được bổ sung từ đóng góp của người lao động và doanh nghiệp, cùng với cơ chế đầu tư sinh lời để đảm bảo dòng tiền luân chuyển liên tục. Chẳng hạn quỹ CPF của Singapore được xây dựng như một hệ thống tiết kiệm bắt buộc, giúp người dân tích lũy dần dần và có thể sử dụng để mua nhà.

Thứ hai, cơ chế vận hành minh bạch, đảm bảo vốn đến đúng đối tượng. Các quỹ này thường có hệ thống xét duyệt chặt chẽ, xác định rõ ai đủ điều kiện hưởng ưu đãi, đồng thời có các cơ chế giám sát để tránh trục lợi chính sách. Trung Quốc, với quỹ HPF sẽ yêu cầu người lao động và doanh nghiệp đóng góp một phần thu nhập vào quỹ, sau đó họ có thể vay mua nhà với lãi suất thấp, nhưng chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện cụ thể về nhu cầu thực tế.

Thứ ba, chính sách đồng bộ. Quỹ nhà ở thường đi kèm với các chính sách thuế, tín dụng và quy hoạch hợp lý để tạo ra một hệ sinh thái phát triển nhà ở bền vững. Điều này giúp cân bằng cung - cầu, hạn chế đầu cơ và hỗ trợ đúng nhóm đối tượng cần thiết.

Với bối cảnh Việt Nam, tôi cho rằng mô hình quỹ nhà ở quốc gia là khả thi, nhưng cần thiết kế phù hợp với đặc thù thị trường và nguồn lực tài chính trong nước để đảm bảo hiệu quả lâu dài, bền vững.

Quỹ nhà ở quốc gia tại Việt Nam cần được xây dựng theo hướng Nhà nước giữ vai trò trung tâm trong việc tạo lập, điều phối và vận hành, cùng với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế nhằm tối ưu hóa nguồn lực. Quỹ sẽ tập trung vào việc cung cấp nhà ở theo hình thức bán hoặc cho thuê với mức giá ưu đãi cho những người thu nhập trung bình, thấp, công nhân tại các khu công nghiệp, lao động tự do, cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở ổn định và các gia đình trẻ gặp khó khăn về tài chính. Đồng thời, cơ chế xét duyệt và giám sát cần được xây dựng chặt chẽ để đảm bảo hiệu quả, tránh thất thoát và đảm bảo nguồn vốn đến đúng đối tượng thực sự có nhu cầu. Nếu triển khai bài bản, mô hình này có thể trở thành một giải pháp quan trọng giúp nhiều người dân tiếp cận nhà ở giá hợp lý, đồng thời góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản bền vững.

PV: Như đã đề cập, nếu được vận hành hiệu quả, Quỹ nhà ở quốc gia sẽ không chỉ giúp nhiều người dân tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản. Vậy theo ông, những yếu tố cốt lõi nào cần đặc biệt lưu ý để đảm bảo Quỹ nhà ở quốc gia có thể hoạt động bền vững và thực sự mang lại hiệu quả lâu dài?

TS. Võ Trí Thành: Để Quỹ nhà ở quốc gia vận hành hiệu quả và phát triển bền vững, cần đặc biệt lưu ý yếu tố nguồn vốn, đây được xem là yếu tố cốt lõi để xây dựng Quỹ nhà ở quốc gia. Nguồn vốn có thể đến từ nhiều kênh khác nhau.

Trước hết, nguồn lực từ ngân sách Nhà nước sẽ đóng vai trò là vốn mồi - yếu tố then chốt giúp quỹ vận hành. Đây là nguồn vốn nền tảng giúp tạo niềm tin, kích thích sự tham gia của các thành phần kinh tế khác vào quá trình phát triển quỹ.

Ngoài ngân sách Nhà nước, việc bổ sung nguồn lực xã hội cũng cần được quan tâm trong quá trình tạo lập Quỹ nhà ở quốc gia. Với tính chất là một chương trình xã hội, nên nguồn vốn quốc tế cũng là một kênh quan trọng cần được tính đến. Việc tận dụng nguồn vốn vay ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), các quỹ đầu tư phát triển đô thị hoặc nguồn vốn ODA sẽ giúp giảm áp lực lên ngân sách và đảm bảo nguồn lực dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Cùng với đó, nguồn vốn từ khu vực doanh nghiệp tư nhân cũng là một yếu tố vô cùng quan trọng. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể tham gia vào quỹ thông qua hình thức đồng tài trợ, hợp tác công - tư (PPP) hoặc đầu tư trực tiếp vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

PV: Ông vừa đề cập đến việc huy động vốn từ doanh nghiệp như là một yếu tố quan trọng, vậy nếu huy động vốn từ khu vực này, theo ông, khả năng thu hút sẽ ở mức độ nào, khi thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trong nhiều năm qua vẫn gặp khó khăn trong việc kêu gọi doanh nghiệp tham gia? Làm thế nào để có thể thu hút và phát huy vai trò doanh nghiệp vào phân khúc này?

TS. Võ Trí Thành: Đúng vậy, thực tế từ trước đến nay việc huy động doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ luôn là một bài toán khó. Doanh nghiệp tư nhân hoạt động theo nguyên tắc thị trường nên thường sẽ ưu tiên lợi nhuận. Trong khi phân khúc trung - cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao, thì nhà ở giá rẻ lại có mức lợi nhuận thấp hơn, tiềm ẩn nhiều rủi ro như giá đất, giá nguyên vật liệu biến động, thủ tục pháp lý phức tạp, thời gian thu hồi vốn kéo dài,.... nên doanh nghiệp thường không mặn mà đầu tư vào phân khúc này. Tuy nhiên, nếu có chính sách hợp lý, sự tham gia của doanh nghiệp vào phân khúc này hoàn toàn có thể gia tăng đáng kể.

Tôi cho rằng, để thu hút doanh nghiệp tham gia, cần thay đổi cách tiếp cận theo hướng biến việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ thành một cơ hội đầu tư thực sự, thay vì chỉ là một nhiệm vụ mang tính trách nhiệm. Điều này có thể thực hiện bằng cách tạo động lực kinh tế thông qua các chính sách ưu đãi như giảm tiền sử dụng đất, rút ngắn thời gian cấp phép, hỗ trợ vốn vay ưu đãi với lãi suất thấp và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Khi chi phí đầu tư giảm xuống, biên lợi nhuận được cải thiện, doanh nghiệp sẽ có động lực tham gia mạnh hơn.

Ngoài ra, chính sách thuế linh hoạt cũng cần được áp dụng để khuyến khích doanh nghiệp, chẳng hạn như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá rẻ hoặc đưa ra các ưu đãi thuế trong giai đoạn đầu tư. Tuy nhiên, các ưu đãi này cần đi kèm với cơ chế kiểm soát để đảm bảo doanh nghiệp không chỉ tham gia vì lợi ích ngắn hạn, mà thực sự gắn bó với phân khúc này lâu dài.

Bên cạnh đó, mô hình hợp tác công - tư (PPP) có thể là một giải pháp cần tính đến. Nếu Nhà nước chủ động đầu tư hạ tầng, giải phóng mặt bằng, còn doanh nghiệp tập trung phát triển dự án, bài toán lợi nhuận sẽ trở nên khả thi hơn. Việc phát hành trái phiếu nhà ở cũng là một hướng đi nên cân nhắc, giúp doanh nghiệp huy động vốn dài hạn với chi phí thấp.

PV: Rõ ràng, nếu bài toán về nguồn vốn được giải quyết như ông vừa phân tích, Quỹ nhà ở quốc gia sẽ có điều kiện để phát huy hiệu quả. Tuy nhiên, để quỹ thực sự phát huy vai trò, cần có một cơ chế vận hành rõ ràng. Theo ông, phạm vi hoạt động của quỹ nên được xác định như thế nào và đối tượng nào cần được ưu tiên hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ này?

TS. Võ Trí Thành: Ngoài yếu tố nguồn vốn, cơ chế kiểm soát của Quỹ nhà ở quốc gia cần được thiết kế theo hướng minh bạch, hiệu quả, đảm bảo nguồn lực được phân bổ đúng đối tượng, tránh tình trạng trục lợi chính sách. Một trong những rủi ro lớn nhất của các chương trình nhà ở xã hội trước đây là xảy ra tình trạng "lách luật", người có điều kiện tài chính vẫn mua được nhà ở xã hội rồi bán lại kiếm lời hoặc đầu cơ dưới danh nghĩa hộ gia đình có thu nhập thấp.

Tôi cho rằng, trước hết, tiêu chí xét duyệt phải rõ ràng, yêu cầu người thụ hưởng chứng minh thu nhập, nhu cầu ở thực và cam kết không chuyển nhượng trong thời gian nhất định. Đồng thời, cơ chế hậu kiểm cũng cần được triển khai chặt chẽ. Chẳng hạn, có thể áp dụng quy định người mua nhà từ quỹ phải sinh sống tại căn hộ ít nhất 5 - 10 năm trước khi được phép chuyển nhượng, tránh tình trạng mua đi bán lại nhằm trục lợi.

Bên cạnh đó, quỹ này nên tập trung vào hỗ trợ người mua nhà lần đầu, hộ gia đình có thu nhập thấp, công nhân, viên chức, lực lượng vũ trang và các nhóm yếu thế. Đây là những đối tượng có nhu cầu nhà ở bức thiết nhưng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại do giá bất động sản ngày càng tăng cao. Bên cạnh đó, không nên giới hạn cứng nhắc theo độ tuổi, mà thay vào đó cần xét trên tiêu chí thu nhập, điều kiện kinh tế và khả năng tiếp cận nhà ở. Bởi thực tế, không chỉ người trẻ mà ngay cả những người từ 35 - 45 tuổi, thậm chí lớn hơn, vẫn có thể gặp khó khăn trong việc mua nhà, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Nếu chính sách chỉ tập trung vào nhóm tuổi nhất định, sẽ có nguy cơ bỏ sót một lượng lớn người dân thực sự có nhu cầu nhưng không được hưởng lợi từ quỹ.

Ngoài ra, tôi cho rằng Quỹ cũng nên có cách tiếp cận linh hoạt hơn. Thay vì chỉ tập trung vào nhà ở xã hội, chúng ta nên mở rộng phạm vi hỗ trợ sang nhà ở thương mại giá rẻ. Bởi lẽ, ở Việt Nam hiện nay, có thể thấy rằng nhu cầu về nhà ở giá rẻ, bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hiện nay đang rất lớn. Trong khi đó, các gói tín dụng trước đây như gói 30.000 tỷ đồng hay gói 120.000 tỷ đồng dù mang lại một số tác động tích cực nhưng vẫn chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu rộng rãi của người dân, chủ yếu vì đối tượng tiếp cận còn bị giới hạn. Không phải ai có thu nhập trung bình cũng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, trong khi nhà ở thương mại thông thường lại vượt quá khả năng chi trả của họ.

Nếu quỹ có thể mở rộng phạm vi ra phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, sẽ giúp mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người dân hơn, đồng thời tạo ra một hệ sinh thái phát triển bền vững cho phân khúc nhà ở giá rẻ, cân bằng thị trường bất động sản và góp phần ổn định kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, hiện nay, phân khúc này vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình phát triển. Theo đó, để phát triển phân khúc này, cần có chính sách cụ thể từ cấp trung ương đến địa phương để khuyến khích phát triển. Chính sách này bao gồm từ chủ trương đến các chính sách cụ thể mang tính toàn diện, tổng thể và tổ chức thực hiện. Trong đó có thể tập trung vào các chính sách về quỹ đất và đặc biệt là về tài chính và nguồn vốn. Đặc biệt, cần có chính sách ưu đãi về tài chính như tính tiền chuyển quyền sử dụng đất để doanh nghiệp một mặt giảm chi phí vốn, mặt khác là tiền đề để giảm giá bán nhà, vì giảm giá bán là mục tiêu, là cái đích của chủ trương này như ở phần đầu đã phân tích. Đồng thời, có chính sách ưu đãi về vốn như tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn, có thể hỗ trợ lãi suất trong những trường hợp cụ thể cần khuyến khích trong những thời điểm cụ thể và ở những địa bàn cụ thể.

Ngoài ra, tôi cho rằng, cần có sự vào cuộc của địa phương để thu hút doanh nghiệp phát triển loại hình này. Hiện nay, thủ tục hành chính rườm rà là một trong những nguyên nhân hàng đầu góp phần làm tăng chi phí của doanh nghiệp trong phát triển dự án nhà ở nói chung và nhà ở thương mại vừa túi tiền nói riêng. Mặt khác, thời gian tiến hành các thủ tục hành chính kéo dài, thậm chí rất dài cũng làm tuột mất cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp, dẫn đến giảm lợi nhuận và thậm chí có trường hợp thua lỗ.

Vì vậy, để góp phần giảm chi phí cho doanh nghiệp, cũng có nghĩa là giảm giá thành, từ đó giảm giá bán nhà, vai trò của chính quyền địa phương các cấp là rất lớn, thậm chí mang tính quyết định đến sự thành bại của chính sách, đặc biệt là cấp tỉnh, thành phố.

Vai trò đó thể hiện trước hết ở việc quan tâm, ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở này để tăng cung cho thị trường. Sự quan tâm, ưu tiên thể hiện ở việc dành quỹ đất cho phân khúc này, công khai, minh bạch quỹ đất và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất. Tiếp theo là việc giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền cần được rút gọn trong khuôn khổ pháp luật, tạo điều kiện chọn được nhà đầu tư có chất lượng.

Còn đối với các doanh nghiệp, cần áp dụng công nghệ mới để hạ giá thành, tối ưu công năng sử dụng và tiện ích phục vụ. Để nhằm mục tiêu hạ giá nhà, doanh nghiệp có vai trò rất lớn, nếu không muốn nói là mang tính quyết định. Việc hạ giá nhà cần được nhìn nhận dưới hai phương diện là hạ giá thành và tăng hiệu quả sử dụng.

PV: Đầu cơ bất động sản từ lâu đã được xem là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao, cản trở người có nhu cầu thực sự tiếp cận nhà ở. Vậy theo ông, Quỹ nhà ở quốc gia cần có cơ chế gì để ngăn chặn tình trạng này, đảm bảo nhà ở được phân bổ đúng đối tượng và không rơi vào vòng xoáy tăng giá do đầu cơ?

TS. Võ Trí Thành: Để kiểm soát giá bán và hạn chế đầu cơ nhằm tối ưu hóa nguồn lực, cần xem xét sử dụng chính sách thuế như một công cụ nhằm kiểm soát tình trạng giá nhà "biến tướng". Đầu cơ bất động sản từ lâu đã là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà tăng vọt ở hầu hết các phân khúc. Nếu tình trạng này tiếp tục tiếp diễn, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội hay nhà ở giá rẻ, dù có được cải thiện về nguồn cung cũng khó tránh khỏi vòng xoáy tăng giá, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu thực sự.

Tôi cho rằng, chính sách thuế không chỉ là giải pháp mang tính thời điểm mà còn là biện pháp dài hạn, hướng đến sự phát triển bền vững của thị trường. Để áp dụng hiệu quả vào thực tiễn, thuế cần được thiết kế theo hướng ngăn chặn đầu cơ, tích trữ và tình trạng dư thừa bất động sản. 

Cụ thể, thuế nên tập trung đánh vào những cá nhân, tổ chức sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng, không cho thuê mà chỉ giữ tài sản chờ giá lên để bán kiếm lời. Khi đó, động lực tích trữ nhà đất sẽ giảm đi, giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn, bất động sản có thể đến tay đúng đối tượng có nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, áp thuế cao đối với nhà ở thứ hai trở đi cũng là biện pháp đáng cân nhắc để hạn chế tình trạng gom hàng, tạo ra khan hiếm giả, đẩy giá nhà lên cao. Đồng thời, tăng thuế chuyển nhượng đối với các giao dịch lướt sóng trong thời gian ngắn cũng sẽ giúp giảm tình trạng đầu cơ, tạo sự ổn định và minh bạch hơn cho thị trường. 

Nếu thực hiện đồng bộ các biện pháp này, Quỹ nhà ở quốc gia không chỉ góp phần phát triển nguồn cung nhà ở mà còn giúp thị trường bất động sản vận hành đúng hướng, tránh tình trạng mất kiểm soát giá.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ từ chuyên gia!