Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Trong đó có nêu quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư được theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết.
Chỉ cư dân có nhà mới được quyền biểu quyết
Thông tư số 06/2019/TT-BXD áp dụng lấy theo nguyên tắc diện tích mà không lấy theo căn hộ thì cơ quan ban ngành cũng cần thông tin về lý do và phân tích rõ ràng, tránh tình trạng để mọi người hiểu nhầm dẫn đến diễn giải là do chủ đầu tư vận động.
Chúng ta cần phải mở rộng ra quyền bỏ phiếu tính theo m2 hay tính theo căn hộ để cư dân có thể lựa chọn cuộc sống tại nơi ở của mình. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều tổ hợp chung cư đã trộn lẫn các chức năng của bất động sản, bao gồm: Tầng hầm là kinh doanh bãi đỗ xe; khu thương mại là kinh doanh các mặt hàng, nhà hàng… bất động sản thương mại cho thuê trộn lẫn với chức năng nhà ở. Thậm chí, tại nhiều nơi chủ đầu tư có diện tích chiếm đến 1/3 tổng diện tích tòa nhà.
Vậy, chúng ta sẽ đặt câu hỏi, khi diện tích riêng của chủ đầu tư là các dự án bất động sản thương mại, chỗ đỗ xe ô tô, nhà hàng… mà cũng có quyền bỏ phiếu để lựa chọn các tiêu chuẩn, nội quy liên quan đến bất động sản nhà ở, liệu rằng có hợp lý hay không?
Trên thực tế đã có những xung đột khi trộn lẫn các chức năng bất động sản thương mại với chức năng của nhà ở, như giờ sinh hoạt, chỗ gửi xe, an ninh trật tự… Do đó, giải pháp chúng ta đưa số m2 để bỏ phiếu mà chúng ta không định nghĩa rõ ràng diện tích riêng/chung của chủ đầu tư, không làm rõ về vị thế cũng như vai trò của chủ đầu tư có quyền quyết định các nội quy cuộc sống của khu chung cư hay không? Hay tại mỗi khu chung cư, cư dân có quyền quyết định lại các chuẩn mực cuộc sống?
Đi sâu vào quyền lợi bỏ phiếu hợp pháp nữa là làm thế nào để bỏ phiếu hợp pháp? Hiện nay một số chủ đầu tư hoặc cư dân có căn hộ nhưng chưa về ở hay chưa nhận nhà, chưa thực hiện đóng phí bảo trì bảo dưỡng hay đóng phí quản lý theo thỏa thuận quy định của cư dân thì có đủ tư cách hợp lệ để bỏ phiếu quyết định hay không?
Đặc biệt khi chủ đầu tư có sở hữu riêng, có những công việc bàn giao hồ sơ hoặc bàn giao công trình cho Ban quản trị cư dân chưa được hoàn thành. Như vậy có đủ tư cách, đủ số phiếu hợp lệ để bỏ phiếu quyết định các vấn đề của tổ hợp nhà chung cư hay không?
Nên chăng chỉ có các cư dân nhà ở mới có quyền bỏ phiếu quyết định lựa chọn ban quản trị và thông qua các quy chế hoạt động của nhà chung cư. Các bất động sản thương mại không được có quyền bỏ phiếu và quyền lựa chọn cuộc sống nhà chung cư.
Nâng cấp Thông tư bằng Nghị định
Rất mong các cơ quan quản lý cần nhanh chóng đưa ra một nghị định về quản lý nhà ở chung cư, nhà ở cao tầng. Và các nghị định này cần quy định rất chặt chẽ các bất động sản thương mại, chỗ đỗ xe... thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư hay của các chủ thể khác phải phục vụ cho chức năng của nhà ở không được kinh doanh ngoài chức năng của nhà ở.
Ngoài ra, hiện nay nhà nước chưa có cơ quan chuyên biệt hoặc các quy định cụ thể để điều chỉnh, yêu cầu bắt buộc các nhà cao tầng phải tuân thủ quy định về bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống trang thiết bị theo đúng quy định của nhà sản xuất và tiêu chuẩn an toàn. Và thiếu các cơ quan giám sát dẫn đến việc thực thi về bảo trì, bảo dưỡng gần như bị đình trệ và không tạo động lực cũng như áp lực cho Ban quản trị và cư dân phải thực thi những công việc này.
Đặc biệt từ trước đến nay chúng ta vẫn nhìn nhận việc vận hành quản lý nhà chung cư chỉ là yếu tố chuyên môn, về xây dựng công trình, về vận hành hệ thống kỹ thuật mà chúng ta không nhìn về góc độ văn hóa và cuộc sống của cư dân. Nếu chúng ta nhìn nhận sâu về văn hóa và cuộc sống của cư dân liên quan đến rất nhiều các lĩnh vực, từ y tế dự phòng, y tế công cộng, vệ sinh môi trường, văn hóa, thể thao… thì đã đến lúc cần phải thay đổi.
Do đó, để việc quản lý vận hành nhà chung cư được hiệu quả và tránh những mâu thuẫn phát sinh, chúng ta cần lưu ý: Thứ nhất, tăng cường thực thi luật pháp, đặc biệt với các bên không tuân thủ các quy định của nhà chung cư. Hiện nay, các xung đột của nhà chung cư liên quan đến đời sống của cư dân, các cơ quan chính quyền, quận, phường đã không mạnh dạn thực thi xử lý mà thường giải quyết mang tính chất bề nổi, chưa đủ mạnh.
Thứ hai, chính quyền thành phố nên thành lập một ủy ban hoặc ban chỉ đạo trực tiếp giải quyết và thực thi xử lý các vấn đề nhà chung cư. Ủy ban này có đầy đủ các thành phần từ văn hóa, thể thao, du lịch, công an, PCCC, cho các cấp về Sở xây dựng… để đưa ra các giải pháp, các quy định chi tiết liên quan đến BQT, công ty quản lý, công ty vận hành, bảo trì bảo dưỡng.
Ông Nguyễn Quang Huy, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý và Khai thác Toà nhà PMC
