Quyết định 46: Dấu mốc mới trên hành trình từ "khuyến khích làm xanh" đến "tài chính hóa giá trị xanh"

Theo số liệu của Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), đến hết năm 2024, Việt Nam có 559 công trình xanh với hơn 13,6 triệu m² diện tích sàn được chứng nhận. Đến hết quý III/2025, số lượng công trình xanh đã vượt 600 công trình, với tổng diện tích gần 17 triệu m² sàn xây dựng.

Đà tăng còn rõ hơn trong năm 2026. Theo Báo cáo Tổng quan thị trường công trình xanh Việt Nam quý II/2026 của Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC), Việt Nam có 868 công trình đạt chứng nhận xanh, với hơn 21,9 triệu m² diện tích sàn. Trong đó, 440 công trình đạt chứng nhận EDGE - hệ thống chứng nhận công trình xanh do IFC phát triển; 331 công trình đạt chứng nhận LEED của Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC); 46 công trình đạt chứng nhận Green Mark của Singapore; 51 công trình còn lại thuộc các hệ thống chứng nhận khác.

Đáng chú ý, "xanh" cũng không còn tập trung ở một vài loại hình công trình. Xét theo diện tích sàn được chứng nhận, nhà xưởng công nghiệp chiếm 30,83%, chung cư 24,56%, nhà kho 14,36%, văn phòng 11,32%; tiếp đến là cơ sở đào tạo, bán lẻ - trung tâm thương mại và cơ sở lưu trú. Một dấu mốc mới cũng xuất hiện khi tổ hợp trụ sở làm việc của tỉnh Khánh Hòa trở thành trụ sở cấp tỉnh đầu tiên tại Việt Nam đạt chứng nhận công trình xanh quốc tế EDGE Advanced.

Tuy nhiên, sự gia tăng về số lượng mới phản ánh một phần của thị trường. Bộ Xây dựng từng nhận định, dù phát triển nhanh, quy mô công trình xanh tại Việt Nam vẫn còn khiêm tốn so với tiềm năng. Cùng với yêu cầu mở rộng quy mô, bài toán khác là cần có cơ sở thống nhất để xác định thế nào là một dự án xanh, đo lường hiệu quả ra sao và kiểm chứng bằng cách nào.

Trong bối cảnh đó, ngày 17/9/2026, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 46/2026/QĐ-TTg hướng dẫn xác định dự án xanh, dự án đáp ứng tiêu chí tuần hoàn và áp dụng khung tiêu chuẩn môi trường, xã hội, quản trị (ESG), có hiệu lực từ ngày 1/11/2026.

Đối với lĩnh vực xây dựng, Quyết định đưa cả xây dựng mới và cải tạo nhà ở, công trình vào nhóm dự án xanh khi đáp ứng các yêu cầu tương ứng; đồng thời gắn việc xác định dự án với chứng nhận công trình xanh, các tiêu chí môi trường và cơ chế đánh giá độc lập.

Việc xác định rõ một dự án "xanh" càng có ý nghĩa khi Nghị quyết 198/2025/QH15 đã quy định doanh nghiệp thuộc khu vực kinh tế tư nhân, hộ và cá nhân kinh doanh được Nhà nước hỗ trợ lãi suất 2%/năm khi vay vốn thực hiện dự án xanh, tuần hoàn và áp dụng khung ESG. Vì vậy, việc chuẩn hóa tiêu chí tại Quyết định 46 sẽ tạo thêm nền tảng để kết nối mục tiêu chuyển đổi xanh với các công cụ hỗ trợ tài chính.

Ý nghĩa đáng chú ý của Quyết định 46 là tạo thêm nền tảng để "xanh" được định nghĩa rõ hơn, đo lường được và xác minh được; từ đó từng bước kết nối giá trị môi trường với hiệu quả kinh tế, giá trị tài sản và khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Xung quanh những vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ThS.KTS. Vũ Linh Quang, Giám đốc Điều hành ARDOR Green, Thành viên Ban Giám đốc Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp Xanh TP.HCM (HGBA), chuyên gia được công nhận về hệ thống công trình xanh LOTUS và Green Star.

- Thưa ông, Chính phủ đã ban hành Quyết định 46/2026/QĐ - TTg về "Hướng dẫn xác định dự án xanh, dự án đáp ứng tiêu chí tuần hoàn và áp dụng khung tiêu chuẩn môi trường, xã hội, quản trị". Theo ông, việc tiêu chí và cơ chế xác định dự án xanh được cụ thể hóa rõ hơn tại Quyết định này có ý nghĩa như thế nào?

ThS.KTS. Vũ Linh Quang: Ý nghĩa quan trọng nhất của Quyết định 46 là Việt Nam đang tiến thêm một bước từ khái niệm "xanh" mang tính định hướng sang một hệ thống tiêu chí có thể xác định, đánh giá và chứng minh.

Trước đây, một trong những khó khăn của thị trường là chưa có một "ngôn ngữ chung" đủ rõ giữa chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, tổ chức tín dụng, cơ quan quản lý và nhà đầu tư về việc thế nào là một dự án xanh. Trên thị trường đã có các hệ thống chứng nhận như: LEED, LOTUS, EDGE, Green Mark…, nhưng khi liên kết với chính sách tài chính xanh trong nước, doanh nghiệp vẫn cần một khung pháp lý thống nhất để xác định dự án nào đủ điều kiện được công nhận là dự án xanh.

Quyết định 46 đã cụ thể hóa vấn đề này khá rõ. Đối với lĩnh vực xây dựng, Phụ lục I đưa cả xây dựng mới, cải tạo nhà ở và công trình vào danh mục dự án xanh; đồng thời đặt ra yêu cầu về chứng nhận công trình xanh cùng những tiêu chí liên quan đến môi chất lạnh có tác động thấp đến khí hậu, môi trường.

Theo tôi, điều này mở ra ba cơ hội lớn. Trước hết, doanh nghiệp có một cơ sở rõ ràng hơn để định hướng dự án ngay từ đầu. Thứ hai, một cầu nối rõ hơn được hình thành giữa công trình xanh và tài chính xanh. Và thứ ba, quan trọng hơn trong dài hạn, thị trường sẽ có điều kiện chuyển từ "tự tuyên bố xanh" sang "chứng minh được tính xanh".

Khi tiêu chí được chuẩn hóa và có cơ chế xác định, những dự án thực sự đầu tư vào hiệu quả năng lượng, nước, vật liệu, giảm phát thải và quản trị ESG cũng sẽ có điều kiện tốt hơn để tạo khác biệt trên thị trường.

- "Chứng minh được tính xanh" như ông nói đồng nghĩa việc xác minh các tiêu chí xanh là rất quan trọng. Vậy ông nhìn nhận thế nào về việc kết hợp chứng nhận công trình xanh với cơ chế đánh giá độc lập theo Quyết định 46?

ThS.KTS. Vũ Linh Quang: Tôi cho rằng đây là một điểm rất đáng chú ý. Thị trường xanh muốn phát triển bền vững thì không thể chỉ dựa trên cam kết của doanh nghiệp, mà cần có dữ liệu, tiêu chí và cơ chế xác minh độc lập.

Quyết định quy định việc xác định dự án xanh hoặc dự án đáp ứng tiêu chí tuần hoàn được thực hiện thông qua tổ chức đánh giá độc lập đáp ứng những yêu cầu nhất định. Tổ chức này phải có năng lực phù hợp và có hệ thống quản lý đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế được quy định trong Quyết định.

Đối với ngành xây dựng, điều này rất phù hợp với cách thị trường công trình xanh quốc tế đã vận hành trong nhiều năm. Các hệ thống chứng nhận công trình xanh như LEED, EDGE, LOTUS hay Green Mark không đơn thuần là một "nhãn xanh". Tùy từng hệ thống, dự án phải chứng minh hiệu quả bằng hồ sơ kỹ thuật, mô phỏng, tính toán, tài liệu vật liệu, quá trình kiểm tra hoặc dữ liệu vận hành.

Khi chứng nhận công trình xanh được kết hợp với cơ chế xác định độc lập của Quyết định 46, chúng ta sẽ có nhiều lớp kiểm chứng hơn: tiêu chí kỹ thuật của công trình, chứng nhận của bên thứ ba và sự phù hợp với khung pháp lý Việt Nam.

Như vậy tôi cho là, giá trị lớn nhất ở đây là tăng tính minh bạch và giảm nguy cơ "tẩy xanh" - greenwashing. Một dự án xanh trong tương lai không thể chỉ cần một câu chuyện truyền thông tốt, mà phải có bằng chứng kỹ thuật và dữ liệu có thể kiểm chứng.

Điều này cũng giúp tăng độ tin cậy của dự án đối với ngân hàng, quỹ đầu tư, nhà đầu tư tổ chức và khách hàng. Khi thị trường có niềm tin cao hơn vào khái niệm "dự án xanh", dòng vốn xanh mới có thể phát triển ở quy mô lớn.

- Vậy nếu đặt các tiêu chí của Quyết định 46 vào mặt bằng những dự án bất động sản đang được phát triển hiện nay, theo ông, mức độ sẵn sàng của thị trường ra sao? Những loại hình nào có điều kiện thuận lợi hơn để đáp ứng?

ThS.KTS. Vũ Linh Quang: Theo tôi, Việt Nam đã có nền tảng tương đối tốt để triển khai, nhưng mức độ sẵn sàng giữa các phân khúc và giữa các chủ đầu tư vẫn còn khác nhau.

Nhiều doanh nghiệp lớn, dự án FDI và dự án hướng đến khách hàng quốc tế đã quen với với các hệ thống đánh giá, chứng nhận công trình xanh như LEED, LOTUS, EDGE hay Green Mark. Vì vậy, các yêu cầu về hiệu quả năng lượng, nước, vật liệu, môi chất lạnh hay quản lý chất thải không hoàn toàn mới đối với họ.

Bên cạnh đó, điều kiện triển khai trên thực tế cũng đã thuận lợi hơn trước. Các nhóm vật liệu, thiết bị phục vụ công trình xanh, từ kính, sơn, xi măng, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh đến điều hòa không khí hiện đã tương đối sẵn tại Việt Nam. Đội ngũ tư vấn, thiết kế trong nước sau nhiều năm tham gia các dự án xanh cũng đã tích lũy được kinh nghiệm và ngày càng quen với các yêu cầu của những hệ thống chứng nhận quốc tế.

Tôi thấy điểm mới của Quyết định 46 là đưa những yếu tố đó vào một khung thống nhất, đồng thời kết nối công trình xanh với kinh tế tuần hoàn, ESG và tài chính xanh.

Nếu nhìn vào mặt bằng thị trường hiện nay, những nhóm có điều kiện thuận lợi hơn gồm văn phòng hạng A, bất động sản thương mại, khách sạn; nhà máy, logistics và bất động sản công nghiệp; các khu đô thị và dự án nhà ở quy mô lớn của những chủ đầu tư có chiến lược phát triển bền vững dài hạn. Bên cạnh đó, cải tạo công trình hiện hữu cũng là một thị trường rất tiềm năng.

Thách thức tiếp theo là làm sao để các tiêu chí này không chỉ áp dụng ở một nhóm dự án cao cấp hoặc FDI, mà từng bước trở thành thông lệ của thị trường.

Theo tôi, đây là bước chuyển rất quan trọng: Từ "công trình xanh" như một chứng nhận sang "tài sản xanh" có hiệu quả được đo lường, có dữ liệu được xác minh và có giá trị được thị trường tài chính ghi nhận.

- Khi đó, thay đổi quan trọng nhất đối với cách doanh nghiệp phát triển một dự án bất động sản sẽ là gì? Việc đáp ứng các tiêu chí xanh cần được tính toán như thế nào từ quy hoạch, thiết kế, vật liệu, công nghệ cho đến vận hành?

ThS.KTS. Vũ Linh Quang: Theo kinh nghiệm của ARDOR Green, thay đổi quan trọng nhất là doanh nghiệp phải chuyển từ tư duy "làm chứng nhận xanh cho dự án" sang "phát triển dự án theo chiến lược xanh ngay từ đầu".

Nếu chỉ bắt đầu xem xét tiêu chí xanh khi thiết kế đã hoàn tất hoặc công trình đã bước vào thi công thì nhiều giải pháp tốt nhất đã không còn khả thi, hoặc chi phí thay đổi sẽ rất cao.

Bài toán chi phí cũng cần được nhìn trong toàn bộ vòng đời công trình. Theo kinh nghiệm tư vấn thực tế của chúng tôi, chi phí tăng thêm để đạt một số chứng nhận xanh phổ biến hiện vào khoảng 1 - 5% tổng mức đầu tư, tùy loại công trình và cấp độ chứng nhận. Nếu được tính toán tốt ngay từ đầu, một công trình xanh đạt chuẩn có thể tiết kiệm khoảng 20% chi phí điện, 25 - 30% chi phí nước; phần chi phí đầu tư tăng thêm có thể được hoàn vốn trong khoảng 8 năm. Tất nhiên, các con số này thay đổi tùy từng dự án, nhưng cho thấy hiệu quả của công trình xanh ngày càng có thể được lượng hóa bằng bài toán kinh tế cụ thể.

Do đó, ngay từ giai đoạn quy hoạch và thiết kế ý tưởng, chủ đầu tư cần xác lập các mục tiêu cụ thể: dự án hướng tới chứng nhận nào; mức tiết kiệm năng lượng và nước bao nhiêu; cường độ sử dụng năng lượng ra sao; phát thải carbon trong vận hành và carbon hàm chứa trong vật liệu như thế nào; tỷ lệ vật liệu có hàm lượng tái chế hoặc phát thải thấp bao nhiêu; và sau khi đưa công trình vào sử dụng thì hiệu quả thực tế sẽ được đo lường bằng cách nào.

Ở giai đoạn thiết kế, những quyết định tưởng như rất cơ bản, như hướng công trình, lớp vỏ bao che, tỷ lệ cửa sổ trên tường, giải pháp che nắng và tận dụng ánh sáng tự nhiên đến hệ thống điều hòa không khí, chiếu sáng nhân tạo, năng lượng tái tạo hay quản lý nước đều cần được lượng hóa bằng mô phỏng và tính toán.

Đối với vật liệu, thị trường cũng sẽ ngày càng phải quan tâm không chỉ đến giá và chất lượng, mà đến nguồn gốc, hàm lượng tái chế, EPD - tuyên bố sản phẩm môi trường, LCA - đánh giá vòng đời, cũng như lượng carbon hàm chứa.

Nhưng như tôi đã nhấn mạnh, sức khỏe người sử dụng cần được đặt ở vị trí trung tâm. Chẳng hạn, các vật liệu có chứa VOC (hợp chất hữu cơ bay hơi) có thể tác động trực tiếp đến chất lượng không khí trong nhà. Những yếu tố này càng đáng quan tâm tại các công trình như trường học, bệnh viện, nơi có nhiều đối tượng nhạy cảm. Nên việc nâng cao nhận thức không dừng ở chủ đầu tư, nhà thầu hay đơn vị tư vấn mà còn cần đến chính những người trực tiếp sống và làm việc trong công trình.

Ở Việt Nam, chủ đầu tư cũng có thể nghiên cứu các tiêu chuẩn trong nước như TCVN 13521:2022 liên quan đến chất lượng không khí trong nhà. Điều đó cho thấy một công trình thực sự xanh phải được nhìn trên cả vòng đời và cả trải nghiệm của người sử dụng, chứ không chỉ qua hình thức kiến trúc hay một tấm chứng nhận.

Đặc biệt, Quyết định 46 cho thấy xu hướng chính sách đang đi xa hơn phạm vi một chứng nhận công trình. Khung ESG tại Phụ lục VI đưa vào những nội dung như kiểm kê phát thải khí nhà kính, mục tiêu giảm phát thải, năng lượng tái tạo, cường độ năng lượng, quản lý nước, nguyên vật liệu, kinh tế tuần hoàn và nhiều tiêu chí về xã hội, quản trị.

Vì vậy, chúng tôi thường nhấn mạnh với chủ đầu tư rằng công trình xanh không nên là một công việc bổ sung ở cuối dự án; nó phải trở thành một phần của chiến lược phát triển ngay từ đầu.

Khi đó, kiến trúc sư, kỹ sư, tư vấn xanh, tư vấn quản lý chi phí - QS, nhà cung cấp vật liệu, nhà thầu và đơn vị vận hành phải cùng làm việc trên một bộ chỉ số - KPI thống nhất. Cách tiếp cận tích hợp này mới sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu đồng thời CAPEX (chi phí đầu tư), OPEX (chi phí vận hành), carbon và giá trị tài sản trong suốt vòng đời công trình.

- Quyết định 46 đưa cả xây dựng mới và cải tạo nhà ở, công trình vào danh mục dự án xanh khi đáp ứng các tiêu chí tương ứng; đồng thời đặt ra các yêu cầu đối với hoạt động sửa chữa, cải tạo công trình hiện hữu theo hướng tuần hoàn. Trong bối cảnh phần lớn diện tích công trình sẽ tiếp tục được sử dụng trong nhiều năm tới đã hiện hữu, ông đánh giá thế nào về dư địa của thị trường cải tạo xanh tại Việt Nam?

ThS.KTS. Vũ Linh Quang: Tôi cho rằng, đây là một thị trường có dư địa rất lớn và trong 5 - 10 năm tới thậm chí có thể trở thành một trong những phân khúc quan trọng nhất của công trình xanh tại Việt Nam.

Chúng ta thường nói nhiều về các dự án mới đạt LEED, LOTUS hay EDGE, nhưng phần lớn diện tích công trình mà chúng ta sẽ sử dụng trong nhiều năm tới thực tế đã được xây dựng. Vì vậy, nếu mục tiêu là giảm tiêu thụ năng lượng và phát thải của ngành xây dựng ở quy mô toàn thị trường thì không thể chỉ tập trung vào công trình mới.

Quyết định 46 đã đưa cả "xây dựng mới, cải tạo nhà ở các loại đạt mục tiêu công trình xanh" và "xây dựng mới, cải tạo công trình công ích thân thiện với môi trường, tiết kiệm năng lượng" vào nhóm dự án xanh của lĩnh vực xây dựng.

Đồng thời, đối với dự án sửa chữa, cải tạo công trình hiện hữu theo hướng tuần hoàn, Quyết định còn đặt ra những nội dung như tận dụng kết cấu hiện hữu, tái sử dụng cấu kiện và vật liệu, hạn chế chất thải và cải thiện hiệu quả năng lượng.

Từ kinh nghiệm tư vấn của ARDOR Green, nhiều công trình hiện hữu có thể giảm đáng kể mức tiêu thụ năng lượng bằng những giải pháp tương đối thực tế: cải tạo hệ thống HVAC - sưởi, thông gió và điều hòa không khí; nâng cấp chiller; hệ thống quản lý tòa nhà BMS; chuyển sang chiếu sáng LED; cải thiện lớp vỏ bao che; lắp đặt điện mặt trời áp mái; sử dụng thiết bị tiết kiệm nước; bổ sung đồng hồ đo lường và tối ưu vận hành.

Nhưng theo tôi, cần nhìn rộng hơn khái niệm retrofit - cải tạo, nâng cấp công trình. Giá trị của cải tạo xanh còn nằm ở việc kéo dài vòng đời tài sản và tránh lượng carbon hàm chứa phát sinh khi phá dỡ công trình cũ rồi xây mới. Đây chính là điểm giao nhau rất rõ giữa công trình xanh và kinh tế tuần hoàn.

Vì vậy, với các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội và các trung tâm công nghiệp, bên cạnh thị trường công trình xanh xây mới sẽ có thể hình thành một thị trường đáng kể cho Green Retrofit - cải tạo xanh; Energy Efficiency - nâng cao hiệu quả năng lượng; Decarbonization - giảm phát thải carbon; và Circular Renovation - cải tạo theo hướng tuần hoàn.

Nếu những dự án cải tạo này đồng thời có thể tiếp cận nguồn tài chính xanh thuận lợi hơn, chúng ta sẽ có một động lực rất mạnh để chuyển đổi hàng triệu mét vuông công trình hiện hữu sang sử dụng năng lượng hiệu quả hơn và phát thải thấp hơn.

- Đây cũng chính là điểm Quyết định 46 bắt đầu kết nối với bài toán nguồn vốn. Khi dự án được xác định là dự án xanh hoặc đáp ứng tiêu chí tuần hoàn và có báo cáo áp dụng khung ESG có thể trở thành căn cứ để xem xét hỗ trợ lãi suất theo quy định, theo ông, cơ hội về vốn sẽ thay đổi như thế nào?

ThS.KTS. Vũ Linh Quang: Tôi đánh giá đây có thể là một trong những tác động quan trọng nhất của Quyết định 46 đối với thị trường.

Đáng chú ý là Quyết định đã tạo ra mối liên hệ rõ hơn giữa dự án xanh - ESG - tài chính. Doanh nghiệp có dự án được xác định là dự án xanh hoặc đáp ứng tiêu chí tuần hoàn và áp dụng khung ESG có thể sử dụng đó làm căn cứ để được xem xét hỗ trợ lãi suất theo quy định pháp luật.

Điều này có thể tạo thêm động lực kinh tế rất thực tế cho chuyển đổi xanh. Trước đây, doanh nghiệp thường đặt câu hỏi: đầu tư thêm cho công trình xanh thì lợi ích tài chính trực tiếp nằm ở đâu? Nếu trong tương lai mức độ xanh của dự án có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn và chi phí vốn thì bài toán sẽ thay đổi đáng kể.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng Quyết định 46 tạo căn cứ để xem xét hỗ trợ, chứ không có nghĩa cứ đạt dự án xanh là tự động được hưởng một mức lãi suất ưu đãi cố định. Để cơ chế này thực sự đi vào thị trường, theo tôi cần thêm ba yếu tố:

Một là, các ngân hàng và định chế tài chính cần phát triển những sản phẩm tín dụng xanh cụ thể, với điều kiện và mức ưu đãi đủ rõ.

Hai là, phải hình thành hệ thống dữ liệu và MRV - Measurement, Reporting and Verification, tức đo lường, báo cáo và xác minh - đáng tin cậy để ngân hàng có thể đánh giá được hiệu quả xanh thực tế của dự án.

Ba là, cần tạo sự liên thông giữa hệ thống phân loại xanh, chứng nhận công trình xanh, báo cáo ESG và quy trình thẩm định tín dụng.

Về dài hạn, chúng ta nên hướng tới một thị trường mà dự án càng hiệu quả, càng minh bạch và càng ít rủi ro về carbon thì càng có khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt hơn. Công trình xanh không còn chỉ tạo giá trị về môi trường hay thương hiệu, mà trở thành một yếu tố tác động trực tiếp điều kiện để được tài trợ vốn, chi phí vốn và giá trị tài sản.

Đây cũng là điều mà Hiệp hội Doanh nghiệp Xanh TP.HCM chúng tôi rất quan tâm: làm sao chuyển các cam kết ESG thành những giá trị kinh tế có thể đo lường được cho doanh nghiệp.

Nhìn rộng hơn, thông điệp xuyên suốt mà tôi nghĩ có thể rút ra từ Quyết định 46 là Việt Nam đang từng bước chuyển từ giai đoạn "khuyến khích làm xanh" sang "định nghĩa được - đo lường được - xác minh được - và từng bước tài chính hóa được giá trị xanh".

Với doanh nghiệp bất động sản, ngoài câu chuyện tuân thủ thì đây còn là cơ hội để nâng chất lượng tài sản, giảm rủi ro dài hạn và nâng cao khả năng tiếp cận dòng vốn trong một thị trường ngày càng đặt ESG và carbon vào trung tâm của quyết định đầu tư.

- Trân trọng cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!