Sự bất nhất giữa Luật và Nghị định
Trong những năm trở lại đây, số lượng người nước ngoài sinh sống, làm việc ở Việt Nam ngày càng tăng nhanh. Chỉ tính riêng số người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam (lao động nước ngoài), theo thống kê của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, đến đầu tháng 4/2021 có 101.550 người. Con số này cho thấy số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam gia tăng mạnh bất chấp tính hình Covid-19 diễn ra trong gần 3 năm qua.
Theo số liệu của Cục Việc làm (Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội) vào thời điểm 7/2019, có 91.200 người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam. Người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam đến từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ khác nhau đã tạo ra một môi trường đa văn hóa, năng động, đóng góp không nhỏ vào sự hội nhập quốc tế của đất nước. Với sự gia tăng không ngừng của số lượng người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam, chỗ ở cho người nước ngoài cũng là một bài toán lớn cần được giải quyết.
Mặt khác, số liệu nghiên cứu thị trường từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, tính đến hết năm 2020, cả nước có 5.000 dự án nhà ở với 3.774.000 căn nhà. Trong đó, số lượng hồ sơ, hợp đồng mua bán nhà cho người nước ngoài của các chủ đầu tư khoảng trên 16.000 căn (giai đoạn 2015 - 2020) chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 0,85% (chưa đến 1%) tổng số nhà ở dự án nhà ở thương mại.
Ngoài ra, tại các thành phố lớn, chỉ những dự án khu đô thị, khu dân cư, khu nhà chung cư cao cấp... mới thu hút được người nước ngoài mua nhà nên nhìn chung tỷ lệ người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đang ở mức rất thấp.
Chiều ngày 28/4, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức “Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở, thị trường bất động sản”. Các chuyên gia tham dự Hội nghị đã nhận định, sự bất nhất trong quy định giữa Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã khiến người nước ngoài hoặc Việt kiều chưa có quốc tịch khó khăn khi mua nhà ở Việt Nam.
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, đó là vấn đề chồng chéo, đan xen giữa các Luật; kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất tại các địa phương; cơ chế chính sách xây dựng, cải tạo chung cư cũ và vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt kiều chưa có quốc tịch Việt Nam muốn mua và sở hữu nhà ở, bất động sản…
LS. Nguyễn Đức Tĩnh, Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH TTP Bengoshi chia sẻ: “Trong quá trình tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoài và người lao động nước ngoài, chúng tôi nhận thấy rằng, nhu cầu của họ về sở hữu nhà ở tại Việt Nam một cách ổn định, lâu dài ngày càng tăng, nhưng việc đáp ứng nhu cầu đó vẫn chưa hề dễ dàng. Một trong những trở ngại đối với quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam chính là những vướng mắc về mặt pháp luật, trước tiên là ở Luật Nhà ở”.
Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm hai đối tượng: (1) Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và (2) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, được quy định riêng biệt ở hai điểm khác nhau của điều luật.
Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không đề cập đến vấn đề về hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh.
Tuy nhiên, đến nghị định số 99/2015/NĐ - CP, khi quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điểu kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam lại đưa ra yêu cầu chung với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không phân biệt cá nhân đó thuộc đối tượng (1) hay (2), cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
“Chính sự bất nhất trong quy định giữa Luật và Nghị định đã khiến người nước ngoài thuộc đối tượng (1) khi muốn sở hữu nhà ở Việt Nam đưa ra thắc mắc “Liệu có cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh hay không?” và gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục”, LS. Tĩnh nhận định.
Lấy ví dụ, ông chia sẻ đã trực tiếp chứng kiến một công ty bất động sản có tiếng của Nhật Bản, từ bỏ việc đầu tư vào một dự án xây dựng (trong đó công trình ngoài chung cư thông thường còn có cả condotel, officetel…) bởi những quy chế pháp lý còn thiếu tường minh như vậy.
Câu hỏi đặt ra rằng: Tại sao người nước ngoài không thể mua trực tiếp nhà ở từ công dân Việt Nam, trong khi có thể mua từ chủ đầu tư, nhận tặng cho, thừa kế từ cá nhân, tổ chức miễn là không vượt quá số lượng nhà có thể sở hữu theo quy định? Chẳng phải quy định tại khoản 3 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ - CP là đã đủ để kiểm soát số lượng nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại từng khu vực? Hơn nữa, vấn đề về an ninh quốc phòng cũng đã được giải quyết bởi quy định người nước ngoài sẽ không được sở hữu nhà ở tại các khu vực liên quan đến an ninh quốc phòng.
Cần sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở
Theo ghi nhận của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, nhu cầu đầu tư vào các dự án nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài vẫn đang rất lớn, đặc biệt là từ những nước là đối tác đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) quan trọng của Việt Nam như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore.
Tại các dự án căn hộ từ các chủ đầu tư tên tuổi, vị trí đẹp có tỷ lệ người nước ngoài mua thường đạt mức cho phép tối đa là 30%.
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc có sự tham gia tích cực của người mua nước ngoài giúp thị trường trở nên sôi động, góp phần củng cố thanh khoản cho thị trường. Bên cạnh đó, việc bán bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài cũng là một hình thức xuất khẩu bất động sản tại chỗ. Người nước ngoài sở hữu căn hộ du lịch hay căn nhà tại Việt Nam thì tài sản vẫn nằm ở Việt Nam. Không những thế, việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam còn tăng thêm chi tiêu tiêu dùng, dòng tiền ngoại hối đổ về các lĩnh vực kinh tế khác như du lịch, dịch vụ, tài chính cũng tốt theo. Theo đó, vấn đề quan trọng là sửa đổi Luật Nhà ở sao cho quản lý tốt việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam thay vì gia tăng vướng mắc cản trở họ.
LS. Nguyễn Đức Tĩnh đã đưa ra một số kiến nghị, góp ý sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng:
Thứ nhất, xem xét lại điều kiện để xác định cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, quy định riêng biệt điều kiện về “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh” chỉ dành cho cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở, không cần điều kiện này.
Mặt khác, trong bối cảnh Covid-19, khi người nước ngoài chưa thể lập tức vào Việt Nam, thì cần cân nhắc bổ sung giải pháp để tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không cần “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh”.
Dù giải pháp nào được đưa ra cũng cần bảo đảm được một số yêu cầu cơ bản như cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (Điều 159 Luật Nhà ở 2014).
Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (Điều 162 Luật Nhà ở 2014).
Thứ hai, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm mới của nhà ở bằng cách đưa ra định nghĩa mang tính nội hàm của các sản phẩm này vào Luật Nhà ở, biến nó trở thành một đối tượng chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở.
Thứ ba, mở rộng hình thức sở hữu nhà ở (đối với cả loại hình nhà ở mới), cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam.
“Như vậy, không chỉ với các hình thức theo quy định hiện tại, nên đồng ý cho người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng nhà ở từ công dân Việt Nam với điều kiện đảm bảo số lượng nhà được mua, nhà ở không nằm trong khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng”, LS. Tĩnh nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, chia sẻ: “Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Cần phải quy định rõ hơn điều này”.
TS. LS. Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp bổ sung thêm: “Do một số điều kiện đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn có sự phân biệt về chủ thể như quy định về tổ chức cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này, trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định. Đối với những sản phẩm nhà ở mới như bất động sản nghỉ dưỡng thì quy định này có thể vô hình chung là rào cản phát triển tiềm năng du lịch”.
