Xu hướng và nhu cầu của thị trường luôn thay đổi
Từ các hoạt động nghiên cứu, R&D phản ánh chân thực nhất chân dung người mua và thấu hiểu các yêu cầu trong “đơn đặt hàng mua bất động sản” chi tiết nhất. Từ đó, R&D đưa ra những tư vấn định hướng phát triển phù hợp cho sản phẩm về loại hình, mức độ đầu tư, cơ cấu sản phẩm, giá kinh doanh.
Tại hội thảo mới đây, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Founder Sen Vàng Group cho biết, nhiều năm qua, thị trường bất động sản đã không ngừng phát triển các xu hướng, đáp ứng những yêu cầu về chất lượng sống của khách hàng.
Tuy nhiên, theo bà Ngọc, công tác R&D chưa thực sự được chú trọng, tình trạng doanh nghiệp thuê đơn vị ngoài phát triển sản phẩm ngay từ bước tìm kiếm đất cho đến phát triển ý tưởng sản phẩm ngày càng nở rộ. Dẫn đến tình trạng doanh nghiệp không hiểu gì về sản phẩm mình đang bán, hoặc doanh nghiệp chủ động làm nhưng đầu tư qua loa về hoạt động nghiên cứu. Hậu quả là các dự án rất khó thoát hàng, các dự án bán giá ‘trên mây’ so với mặt bằng hoặc bán được nhưng khi về ở thì cư dân gặp hàng loạt vấn đề như chung cư ngập nước, muỗi tấn công một dự án xanh, toilet nằm ngay đường di chuyển nổi bộ.
“Gần gũi hơn là tại Việt Nam, nhiều đại diện doanh nghiệp “thấm mệt” khi phải điều chỉnh nhiều lần những chồng hồ sơ vì dự án gần đưa vào thi công lại gặp vấn đề” – bà Ngọc chia sẻ.
TS. Hoàng Hữu Phê, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP Tư vấn Đầu tư Xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới - Vinaconex R&D cho hay, đô thị Việt Nam đã vượt một chặng đường dài, từ chỗ bị coi là những thực tể ăn bám, nay bỗng trở thành các động lực phát triển kinh tế xã hội. Trong 1.4 thế kỷ qua, các xu thế phát triển đô thị Việt Nam thể hiện trong sự thay đổi “các yếu tố mềm” về chính sách, quan niệm và sở thích. Và sự chuyển đổi “các yếu tố cứng” về các công trình vật thể.
Các thay đổi này sẽ có tác dụng như thế nào trong thời đại CMCN 4.0? Một số nhận định được đưa ra dựa trên quan hệ tương hỗ trợ giữa các yếu tố mềm (intangible) và các yếu tố cứng (tangible)trong phát triển đô thị. Đây cũng chính là nội dung cỗi lõi của lý thuyết vị thế - chất lượng đang được ứng dụng rộng rãi trong các hoạt động của công ty R&D Consultants.
Vị này cũng cho hay, nhu cầu và xu hướng thị trường nhà ở đã thay đổi trong nhiều thập kỷ. Lấy ví dụ Hà Nội, trước 1989-1993, nhà ở được cung cấp cho người dân như dịch vụ xã hội. Người dân chỉ cần ngồi chờ là sẽ có nhà. Giữa năm 80 và giai đoạn 1990-1996, nhà ở tập thể xuất hiện. Hình thức bán nhà ở theo dự án chỉ xuất hiện từ 1996 đến nay.
Cùng với đó là việc chuyển từ thị trường của người bán thành thị trường của người mua. Diện tích sàn bình quân đầu ở Hà Nội từ 10,5m2 vào năm 1999 lên 26,1m2 năm 2019. Do đó từ chỗ người bán ra điều kiện, người mua đã chiếm thể chủ động, được lựa chọn.
TS. Hoàng Hữu Phê cũng cho hay, quan niệm về nhà ở đã thay đổi. Khi xưa nhà ở chỉ là nơi cư trú - chui ra chui vào thì hiện nay nhà ở đã trở thành biểu tượng cá nhân hóa. Nhà khi xưa chỉ cần đủ diện tích để ở. Hiện nay, có biệt thự phục vụ giới nhà giàu, nhà nghỉ dưỡng cho nhu cầu hưởng thụ, nhà cho giới trẻ…
Thị trường cũng có dịch chuyển theo không gian đô thị. Các đô thị lớn tại Việt Nam đang chuyển đổi từ đơn cực sang đa cực. Đơn cử Hà Nội ngày nay xưa di chuyển 1km khỏi trung tâm Phố Cổ đã thấy vắng vẻ, thì hiện nay phía Tây, phía Bắc của thủ đô đầy ắp các dự án, tiện ích dịch vụ không khác gì trung tâm.
Thị trường còn có sự phân mảnh, đa dạng hàng hóa, đồng thơi, sự tác động của xu hướng dịch chuyển đa cực của không gian đô thị lớn tại Việt Nam cũng tác động lớn đến sự phát triển của các dòng sản phẩm và các thị trường nhánh khác sẽ ra đời….
Trước sự thay đổi của thị trường, TS. Hoàng Hữu Phê cho rằng, các doanh nghiệp đòi hỏi phải đầu tư các hoạt động R&D một cách bài bản. Hoạt động R&D chuyên nghiệp hóa sẽ giúp doanh nghiệp “đọc vị” thị trường, từ đó gia tăng khả năng dự đoán chính xác thay đổi, đưa ra các sản phẩm, chiến lược kinh doanh sát sườn.
Đáng chú ý, TS. Hoàng Hữu Phê cho rằng R&D là công cụ hữu hiệu để dự đoán bong bóng bất động sản ở phạm vi cục bộ đến toàn cục, từ địa phương đến quốc gia.
Chia sẻ cụ thể, ông cho biết lý thuyết truyền thống thường dự báo “bong bóng” nhờ yếu tố cấu trúc chính của nhà, yếu tố nội thất, yếu tố kinh tế - xã hội, yếu tố của khu ở lân cận. Trong khi đó lý thuyết “Vị thế - chất lượng” của ông Phê cho rằng các yếu tố định giá nhà của ông chỉ còn hai nhóm chính là: vị thế xã hội nơi (giá trị vô hình) ở và chất lượng nhà ở (giá trị hữu hình).
“Khi giá trị thuộc nhóm vị thế bắt đầu tăng cao hơn giá trị thuộc nhóm chất lượng, bong bóng bất động sản sẽ xảy ra”, ông Phê nhận định.
R&D là hoạt động thiết thực cho doanh nghiệp muốn phát triển bền vững
TS. Trịnh Tú Anh, Viện trưởng Viện đô thị Thông minh và Quản lý (ISCM) đã chia sẻ thiết thực về tầm quan trọng của việc kết hợp hoạt động R&D trong quá trình triển khai các khu đô thị và kinh doanh bất động sản.
Theo bà, trước các vấn đề phát triển đô thị như: tăng trưởng dân số nhanh, ô nhiễm, suy thoái môi trường, thì việc phát triển thành phố thông minh đang nhận được sự quan tâm của nhiều quốc gia. Do đó, R&D kỹ lưỡng sẽ giúp đô thị tránh khỏi các yếu tố gây hại như sự xói lở, ảnh hưởng con người, ô nhiễm môi trường, nóng lên toàn cầu, tắc nghẽn giao thông, phân bổ giàu nghèo...
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, để phát triển một khu đô thị ở thời kỳ mới, các nhà hoạch định chiến lược lẫn chủ đầu tư không còn có thể “bốc thuốc” hay thích gì làm đó.
“Có hơn 32 địa phương tại Việt Nam có hợp đồng với doanh nghiệp công nghệ như FPT, Viettel... để triển khai các đề án thành phố thông minh. Nhưng cứ đưa công nghệ vào chưa chắc đó là một thành phố thông minh”, bà TS. Tú Anh nhấn mạnh.
Xây dựng một thành phố hay một đô thị không dừng lại ở việc đưa công nghệ 4.0 vào là xong. Trên thế giới có đến hơn 250 định nghĩa về đô thị thông minh, tương ứng với mỗi quốc gia, mỗi thành phố, mỗi địa phương. Áp dụng phương pháp sao chép mô hình thành công ở nơi này để đặt vào nơi khác, nôm na là “copy & paste” là không thể.
Theo đó, vị chuyên gia này đã đưa ra bốn bước triển khai R&D cho hình thức đô thị thông minh.
Thứ nhất, phải xác định chúng ta là ai, vấn đề phải giải quyết là gì và tầm nhìn rõ nét là gì. Thứ hai, khi R&D doanh nghiệp hay tổ chức phải đề cao sự ưu tiên, không phải có tiền đến đâu là làm đến đấy. Thứ ba, tối ưu nguồn lực. Cần có nền tảng tích hợp, tạo ra sợi dây thống nhất giữa đơn vị, thành phần khác nhau từ Chính phủ, Đại học, doanh nghiệp. Thứ tư, phòng R&D cần chiến lược rõ ràng và đi từng bước, giải quyết từng vấn đề một với mục tiêu cụ thể.
TS. Trịnh Tú Anh cho hay: “Hoạt động R&D là hoàn toàn thiết thực cho bất kì doanh nghiệp nào muốn phát triển bền vững”.
Còn bà Nguyễn Thị Bích Ngọc cho rằng, ba hoạt động R&D mà mỗi doanh nghiệp đều phải chú trọng bao gồm:
Thứ nhất, R&D chiến lược kinh doanh: Ở bước này, doanh nghiệp phải trả lời được dòng sản phẩm mục tiêu là gì, dòng sản phẩm chủ đạo là gì, chiến lược cạnh tranh là gì, kế hoạch kinh doanh tổng quát. Các chủ đầu tư lớn như Novaland, Ecopark... đều có R&D chiến lược kinh doanh, giá trị cốt lõi của từng dòng sản phẩm rất rõ và gần như toàn bộ nhân sự đều nắm được yếu tố này. Những bước tiến của các tập đoàn này đều rất tốt.
Thứ hai, R&D sản phẩm: Sau khi có được chiến lược phân khúc, kinh doanh, doanh nghiệp cần tập trung vào sản phẩm. Sản phẩm tốt ở thời điểm nhiều năm trước tập trung vào năng suất sản xuất - product centric, còn hiện tại tập trung giải quyết nỗi đau của khách hàng - customer centric.
Thứ ba, R&D công nghệ: Bất động sản tại Việt Nam có tốc độ chuyển đổi số còn khá chậm. Trong lĩnh vực này, các doanh nghiệp bất động sản chưa nhất thiết phải sáng tạo, chỉ cần từng bước triển khai các công nghệ đang có, giải quyết từng vấn đề của quá trình bán hàng, vận hành.
