REIT - hướng đi mới của nguồn vốn bất động sản

An Vũ pvhongvu@gmail.com

Thứ Sáu, 05/08/2022 - 06:12

Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, việc huy động nguồn vốn thông qua Quỹ đầu tư BĐS (REIT), hay còn gọi là Quỹ tín thác BĐS ngày càng gia tăng.

Có thể bạn quan tâm

Đa dạng kênh vốn cho thị trường bất động sản Trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn bền vững cho bất động sản TS. Nguyễn Trí Hiếu: “Kiểm soát thị trường vốn một cách hợp lý sẽ là tiền đề phát triển bền vững cho tương lai“ Nắm bắt xu hướng toàn cầu, các quỹ đầu tư tiên phong tìm kiếm cơ hội đầu tư ESG tại Việt Nam

Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT, còn gọi là Quỹ tín thác bất động sản) là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản. Được điều hành và quản lý bởi các chuyên gia đầu tư, REIT là phương thức giúp thị trường bất động sản thanh lọc một cách tự nhiên. Những dự án bất động sản giàu tiềm năng sẽ thu hút đáng kể dòng tiền từ REIT. Về phía nhà đầu tư cá nhân, chứng chỉ quỹ REIT là phương thức đầu tư tương đối an toàn và chuyên nghiệp.

Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Mỹ, nơi REIT bắt đầu xuất hiện từ những năm 1960, REIT đã đóng góp tích cực vào nền kinh tế trong việc tạo việc làm, thu nhập, đầu tư vào hàng loạt sản phẩm bất động sản. Quy mô thị trường REIT đạt 1.300 tỷ USD, tăng gần 30% chỉ sau 5 năm. Năm 2021, Nareit - Quỹ đầu tư bất động sản hàng đầu của Mỹ đạt mức tăng trưởng tới 29%. Tại Việt Nam, quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT (thuộc Công ty Cổ phần Quản lý quỹ Kỹ thương) đã tăng giá trị tài sản ròng 27% cũng trong năm 2021.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về Quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này. TCREIT ra mắt năm 2015, đến nay quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng.

Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital... Thay vì mua một căn nhà, đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền..., nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp. Cho dù đều đầu tư vào các dự án, hay các doanh nghiệp bất động sản, mỗi REIT sẽ có chiến lược đầu tư và khẩu vị riêng. Họ có thể ưu tiên vào mảng bất động sản căn hộ, du lịch nghỉ dưỡng, đất nền hay bất động sản bán lẻ...

Nếu yêu thích và có nhận định lạc quan vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư cá nhân với số vốn không quá dồi dào có thể cân nhắc hình thức đầu tư vào chứng chỉ quỹ REIT bên cạnh việc trực tiếp mua bất động sản, cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

So với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định.

Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức để tìm hiểu thông tin trước khi ra quyết định. REIT có lợi thế đáng kể so với các khoản đầu tư trực tiếp vào bất động sản về tính thanh khoản. Với chứng chỉ quỹ REIT, nhà đầu tư có thể dễ dàng bán ra trên thị trường chứng khoán khi cần thu hồi số tiền đầu tư. So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó. Thông thường, REIT dành phần lớn lợi nhuận thu được (thường là 90%) để chia cổ tức định kỳ cho nhà đầu tư thay vì giữ lại như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác.

Theo TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, trong các nguồn vốn cho bất động sản thì quỹ đầu tư bất động sản ra đời muộn nhất. Về mặt lý thuyết, đây là kênh đầu tư nếu được quản lý tốt sẽ mang lại hiệu quả cho nền kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư, đồng thời, giúp thị trường phát triển lành mạnh, giảm nhẹ rủi ro cho các đối tượng liên quan.

Tại Việt Nam, số lượng quỹ đầu tư bất động sản đến nay chưa nhiều, với đa phần là của nước ngoài, hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài.

Theo đánh giá của ông Sang, nhìn chung, các quỹ đầu tư REIT trong nước phát triển tương đối chậm, chủ yếu gặp các hạn chế, rào cản phát triển.

Thứ nhất, thời gian được phép chuyển nhượng tương đối dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này. Theo đó, nhà đầu tư rót vốn 13 - 30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng.

Thứ hai, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ (giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng khá khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%).

Thứ ba, nhà đầu tư chịu mức chiết khấu khá cao (vì các quỹ REIT chủ yếu là của quỹ nước ngoài).

Vì vậy, TS. Lê Xuân Sang đề xuất, đối với các quỹ đầu tư bất động sản cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng. Cơ quan quản lý cần tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính, báo cáo tài chính đối với trái phiếu bất động sản cũng như các quỹ REIT để bảo đảm tính công bằng, đánh giá hữu hiệu, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp và các quỹ.

Còn LS. Nguyễn Xuân Vinh, Đoàn Luật sư Hà Nội nhìn nhận, hiện nay tại Việt Nam, khái niệm về quỹ tín thác đầu tư bất động sản vẫn chưa được luật hóa, còn mập mờ đối với nhà đầu tư và được hiểu theo nhiều cách khác nhau.

“Khung pháp lý dành cho REIT vẫn còn rất mới mẻ. Các quy định mang tính bao quát chung của hoạt động quản lý quỹ chưa áp dụng riêng cho REIT. Theo đó, trong quá trình đầu tư có thể dẫn đến những rủi ro cho nhà đầu tư, quyền lợi của nhà đầu tư chưa được đảm bảo. Đồng thời khi tranh chấp xảy ra, cơ quan quản lý Nhà nước cũng sẽ rất lúng túng”, Luật sư Vinh nói.

Theo đó, LS. Vinh cho rằng, để các quỹ đầu tư hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật Doanh nghiệp, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, cần nhìn nhận về REIT để đưa ra quy định đảm bảo đây là kênh mới cho thị trường bất động sản nhưng vẫn hoạt động theo đúng khuôn khổ pháp luật. Nói chung, cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cụ thể để các nhà đầu tư an tâm phát triển mạnh các mô hình quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Đối với nhà đầu tư, cần xem xét, đánh giá thật kỹ khả năng sinh lời, lợi nhuận đạt được, các rủi ro và quan trọng là yếu tố pháp lý của quỹ có chặt chẽ không để bảo vệ chính mình. Ngoài ra, cần xem xét các công ty quản lý quỹ về mức độ uy tín, tuổi đời hoạt động để có thể dự trù được các trường hợp xấu có thể xảy ra./.