Ủy quyền lắm rủi ro

Hiện nay, nhiều căn hộ chung cư vẫn chưa được cấp sổ đỏ, trong đó có nhiều dự án mới hoàn thành. Nếu sau quá trình xây dựng, chủ đầu tư chưa thể quyết toán, hoàn công công trình thì họ thường sử dụng cách ủy quyền với người mua nhà.

Theo Bộ luật dân sự, Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Một số môi giới bất động sản cho biết, việc bán nhà theo cách ủy quyền giúp chủ đầu tư thu được tiền nhanh mà không cần phải đợi chờ mòn mỏi có sổ đỏ. Trong khi đó, tâm lý khách hàng lại sốt ruột, nôn nóng mua nhà, liền vội vã xuống tiền một cách nhanh chóng mà không tìm hiểu rõ ràng căn cứ pháp lý của hình thức mua nhà qua ủy quyền này. 

Hợp đồng ủy quyền mua nhà chung cư

Điều này càng rắc rối hơn khi qua 1, 2 đời chủ vẫn chưa có giấy tờ. Điển hình như gia đình anh Dũng (Trung Hòa - Nhân Chính, Cầu Giấy, Hà Nội) khi muốn sang nhượng, bán căn nhà chung cư tại Trung Hòa – Nhân Chính (chưa có sổ đỏ) cho người khác, anh phải đến nhờ chủ cũ làm lại ủy quyền lần nữa (hủy ủy quyền cũ) thì liền bị chủ cũ gây khó dễ. Anh Dũng đành phải chấp nhận bỏ tiền cho người chủ này để nhanh chóng làm lại giấy tờ.

Thực tế, khách hàng thường bị cám dỗ mà “xuống tiền” liền tay cho căn hộ đã có chủ sở hữu (nhưng chưa sổ đỏ) như trường hợp gia đình anh Dũng, chỉ với cơ sở pháp lý duy nhất là có hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc và hóa đơn mua bán căn hộ. Nhưng khách hàng lại không hề tìm hiểu pháp lý về việc ủy quyền khi mua nhà. Hình thức giao dịch này diễn ra ngày càng nhiều và có dấu hiệu bị lạm dụng như là giải pháp thúc đẩy giao dịch mua bán nhanh hơn.

Phóng viên Reatimes khảo sát, tìm hiểu tại 1 số sàn BĐS ở Hà Nội đang rao bán nhà chung cư, hiện nay nhiều căn hộ người mua chỉ phải trả cho người bán số tiền đúng với phần chênh lệch của mỗi căn. Nếu giá gốc của căn hộ là 1 tỷ và phần chênh lệch khoảng 400 triệu, người mua chỉ phải trả 400 triệu là đã có thể sở hữu căn hộ, nhưng các hợp đồng mua bán dạng này chỉ có hợp đồng ủy quyền định đoạt mà không có sổ đỏ.

Mấu chốt vấn đề ở đây, theo chuyên gia Bất động sản Nguyễn Thành Vinh nhận định đó là chiêu trò “lách luật”: “Chủ cũ của căn hộ chưa thanh toán hết tiền nợ gốc cho chủ đầu tư đã đem nhượng bán lại. Đến khi người mua tiếp theo trả hết nợ gốc 400 triệu giúp chủ cũ, thì quyển sổ chứng minh sở hữu vẫn đứng tên người chủ cũ. Lúc đó người chủ mới phải nhờ đến chủ cũ hỗ trợ thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu, rất phức tạp và đầy rủi ro”.

Chuyên viên tư vấn pháp lý Nguyễn Hoàng Duy (Công ty luật Hành Trình Hướng Bắc) nhận định: "Để thực hiện chuyển nhượng loại căn hộ mà người mua đã nhận bàn giao từ chủ dự án nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ, người bán thường ký hợp đồng ủy quyền cho người mua toàn bộ quyền định đoạt đối với căn hộ.

Tuy nhiên, cách làm này sẽ rất rủi ro cho người mua, vì người bán chưa có quyền sở hữu căn hộ được pháp luật công nhận. Hợp đồng ủy quyền về mặt pháp lý, không thể thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng/mua bán căn hộ, vì việc ủy quyền về bản chất là "thực hiện thay" chứ không phải chuyển quyền sở hữu.”

Cân nhắc kỹ lưỡng đế tránh “ma trận”

Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng ủy quyền là hoàn toàn khác nhau. Nếu hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, bên mua và bên bán thực hiện quyền sở hữu căn nhà, thì hợp đồng ủy quyền đối tượng là người thực hiện công việc theo những cam kết trong hợp đồng. Qua đó có thể thấy, hợp đồng ủy quyền không có nội dung liên quan đến vấn đề mua bán nhà hay chuyển giao quyền sở hữu nhà. Vì vậy vấn đề chuyển nhượng gặp nhiều rủi ro và người mua nhà dễ bị thiệt hại sau này.

Như trường hợp gia đình chị Ngân (khu chung cư Bắc Hà, quận Hà Đông, Hà Nội), gia đình chị mua căn hộ trị giá hơn 2 tỷ đồng đã mấy năm qua nhưng vẫn không có sổ đỏ. Gia đình muốn bán căn hộ đi nhưng vướng nhất ở khâu giấy tờ. Nếu bán nhà qua hình thức hợp đồng ủy quyền công chứng, bên mua đòi giảm giá. Lúc này thì gia đình chị Ngân chỉ còn biết than trách vì trước kia đã không tìm hiểu kỹ giao dịch mua nhà.

Chuyên viên tư vấn pháp lý Nguyễn Hoàng Duy cho biết: “Loại hợp đồng ủy quyền thường được giao kết trên thị trường mang nhiều rủi ro bị vô hiệu. Điều 129 Bộ Luật Dân Sự 2005 có quy định: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này".

Hợp đồng ủy quyền thực chất để che giấu giao dịch chuyển nhượng căn hộ nên hoàn toàn có thể bị vô hiệu. Do rủi ro vô hiệu, hợp đồng ủy quyền rất khó đưa ra các tòa án giải quyết khi có tranh chấp nên khả năng thi hành chủ yếu phụ thuộc vào thiện chí của các bên; thực tế đã có rất nhiều trường hợp bên bán không hợp tác, không thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ khi đã có sổ đỏ, đưa ra các điều kiện khác với thỏa thuận trước đó của các bên.”

Anh Duy cũng đưa ra tư vấn, để giảm thiểu rủi ro khi mua căn hộ thì người mua nên tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của tài sản, giao dịch với chính chủ hoặc sử dụng các biện pháp bảo đảm kèm theo, ví dụ như đặt cọc, hợp đồng cam kết. 

Người mua nhà nên chọn sàn giao dịch BĐS uy tín

Chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Vinh đưa ra lời khuyên, để tránh bị lạc vào “ma trận” với hàng loạt các thông tin nhiễu loạn khác nhau trên thị trường hiện nay, nhất là khi các thông tin quảng cáo chung cư, nhà giá rẻ nhan nhản trên mạng thì người mua cần thận trọng và cân nhắc, tìm hiểu những sàn BĐS uy tín trên thị trường, không nên chọn những sàn BĐS không rõ tên tuổi. 

Tiếp đến người mua cũng cần tìm hiểu và xác định rõ nhu cầu mua nhà của mình để phù hợp với tài chính, tránh "sập bẫy" để rồi mua nhà không có sổ đỏ hoặc không tìm hiểu kỹ hợp đồng mua bán nhà, dẫn đến việc gặp những rủi ro pháp lý sau này.