Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc khuyến cáo các nhà đầu tư nên tỉnh táo, đừng để bản thân bị cuốn theo cơn sốt đất, lao vào những cuộc chơi mang tính chất đám đông. Nhiều nhà đầu tư đã mất rất nhiều tiền hoặc trắng tay khi lao theo cơn sốt đất ở Bắc Vân Phong, Phú Quốc, Vân Đồn thời gian qua.
Thanh lọc thị trường
- Đã hơn 3 tháng qua, Tp.HCM – một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước không có dự án mới nào chào đời. Tình hình thị trường Hà Nội trong quý đầu tiên của năm 2019 thì sao, thưa ông?
Theo thống kê của chúng tôi, tại Hà Nội, trong 3 tháng đầu năm, dự án mới ra thị trường khá ít. Hiện nguồn hàng của thị trường chủ yếu đến từ những dự án đủ cơ sở pháp lý, tung hàng từ khoảng tháng 9, tháng 10 năm ngoái. Diễn biến của thị trường Hà Nội thời điểm hiện tại khá tương đồng với TP.HCM nhưng khả quan hơn chút.
Nguyên nhân của thực trạng này là do từ năm 2016 đến 2018, đặc biệt trong 2 năm 2016 và 2017, thị trường đã phát triển rất tốt. Các chủ đầu tư đều cố gắng tung sản phẩm trong thời gian này nhằm bắt nhịp thị trường. Do đó, đến cuối năm 2018, các dự án bắt đầu cạn bớt.
Ngoài ra, trước đây quá trình thẩm định dự án diễn ra khá nhanh nhưng khoảng 2 năm nay, Bộ Xây dựng và các cơ quan ban ngành thẩm định rất chi tiết. Để đưa một dự án ra thị trường thì việc chuẩn bị pháp lý mất nhiều thời gian hơn. Tất nhiên, sự kĩ càng này tạo tính an toàn cho dự án, người tiêu dùng và thị trường.
Một vấn đề nữa là nhà nước đang đánh giá lại các vấn đề về chuyển đổi, về sử dụng đất theo đúng quy trình ở các dự án chuyển đổi công năng từ đất kho bãi, kho xưởng và đất công cộng. Những nguyên nhân này làm cho nguồn cung ra thị trường có phần chậm hơn.
Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc
- Theo quan sát của ông, các chủ đầu tư đã có động thái nào trong phát triển sản phẩm nhằm giành thị phần?
Lâu nay thị trường đang nhắm tới phân khúc trung bình bởi nguồn cầu tập trung chính ở đây. Nhưng 3 năm qua, phân khúc trung bình đang bị thu hẹp và có xu hướng bị đẩy sang phân khúc trung cấp với khoảng giá từ 25-30 triệu đồng/m2. Dòng sản phẩm trung cấp ở khoảng giá này đang phát triển rất mạnh với sự cạnh tranh khá gay gắt.
Trong khi đó, phân khúc cao cấp có sự cạnh tranh ít hơn và được đón một lượng cầu không nhỏ là người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, nhiều chủ đầu tư đang có xu hướng đẩy dần sản phẩm từ phân khúc trung cấp lên phân khúc trung cao cấp hoặc cao cấp. Đây là một xu hướng mới và xu hướng này đang diễn ra không quá tràn lan.
Ngoài ra, uy tín của chủ đầu tư, tiện ích, dịch vụ và chất lượng bàn giao cũng là những yếu tố tạo sự khác biệt nhằm chiếm lĩnh thị phần. Cùng một phân khúc, chủ đầu tư nào có uy tín tốt hơn, dự án nào có tiện ích, dịch vụ hấp dẫn hơn thì tính cạnh tranh và thanh khoản cao hơn.
4 lưu ý sống còn
- Ông nhìn nhận thế nào về cơn sốt đất nền diễn ra ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước trong 3 tháng đầu năm 2019?
Đất nền có sốt cục bộ ở một số nơi. Đó là những nơi được dự kiến lên đặc khu hoặc ở các thị xã chuẩn bị lên thành phố hoặc những khu vực có biến chuyển về hạ tầng như các trục đường lớn, sân bay, cảng biển… Thị trường đất nền ở các tỉnh sốt với mức tăng 50-70%. Với một nền đất có giá 4 triệu đồng/m2 thì mức tăng có thể đạt là 6 triệu đồng hoặc 8 triệu đồng/m2. Biên độ tăng giá như vậy là 100%.
Tuy nhiên khi giá đã đạt đến một mức cao thì có thể xảy ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ. Một trong số dự án tại Vĩnh Phúc, Thái Nguyên... đã có hiện tượng sau khi phân lô bán đất, thu tiền của khách hàng, nhưng dự án lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch khiến việc triển khai bị ngưng trệ. Hay như tại Quảng Nam đã xuất hiện nhiều chiêu trò thổi giá, đa cấp, thậm chí cả việc giả văn bản của cơ quan chức năng để thổi giá đất. Khi đó nhà đầu tư sẽ đối mặt với không ít rủi ro.
- Vào năm ngoái, truyền thông từng dấy lên nghi ngại về chu kì 10 năm khủng hoảng của bất động sản mà năm 2019 là tròn 10 năm chu kì đó. Đến hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu cụ thể cho thấy thị trường sẽ phải đối mặt với bong bóng. Quan điểm của ông về vấn đề này?
Sự lên xuống của thị trường bất động sản gắn liền với những biến động của đất nước. Hiện Việt Nam đang phát triển ổn định và khi đất nước phát triển ổn định thì không có lý gì bất động sản lại suy thoái. Bất động sản chỉ suy thoái khi mà nền tài chính của đất nước gặp khủng hoảng: GDP, đầu tư trong nước cũng như FDI bị thấp xuống, các chỉ số về năng lực cạnh tranh bị giảm đi...
Trong bối cảnh hiện tại, thị trường bất động sản sẽ vẫn phát triển ổn định. Nhưng trong sự ổn định đó vẫn sẽ có khủng hoảng cục bộ ở một số địa điểm, đặc biệt là tại những nơi đang diễn ra sốt ảo, thị trường phát triển không đúng, không thực chất. Nhưng nhìn chung chu kì khủng hoảng sẽ không như xưa. Với Việt Nam, chu kì có thể dài hơn khi đất nước chúng ta phát triển ổn định.
- Ông có thể cho biết nhà đầu tư cá nhân cần lưu ý điều gì khi đầu tư bất động sản thời điểm này?
Thứ nhất về vị trí dự án. Chỉ khi có mật độ dân đông thì giá trị bất động sản mới tăng lên.
Thứ hai, là yếu tố pháp lý. Nên xem xét kỹ lưỡng về giấy phép, quy hoạch của dự án. Chỉ nên chọn các dự án có sổ riêng từng nền bởi các dự án này đã có pháp lý hoàn thiện, hạn chế được nhiều rủi ro phát sinh.
Yếu tố quan trọng thứ ba đó là lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có năng lực, có kinh nghiệm chưa bao giờ là thừa.
Yếu tố cần lưu ý thứ tư nên đầu tư bằng vốn tự có để giảm thiểu áp lực lãi vay trong trường hợp thanh khoản kém, nếu dùng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư nên có khả năng kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm.
- Vâng, xin cảm ơn ông.
