Rủi ro khí hậu và chi phí bảo hiểm: “Biến số” tái định giá thị trường bất động sản

Theo GS.TS. Spenser Robinson, Giám đốc chương trình bất động sản tại Đại học Central Michigan, thị trường bất động sản thương mại đang đứng trước một bước ngoặt lớn. Tại phiên thảo luận “Những góc nhìn mới trong định giá”, ông nhấn mạnh: “Rủi ro vật lý hiện đã trở thành một phần không thể tách rời trong bộ tiêu chí thẩm định bất động sản”. Giờ đây, bài toán đầu tư không chỉ dừng lại ở câu chuyện vị trí, dòng tiền hay tỷ lệ lấp đầy, mà còn phải cân nhắc kỹ lưỡng liệu tài sản đó có nằm trong “vùng trũng” của biến đổi khí hậu như nguy cơ ngập lụt, nắng nóng cực đoan, bão lũ, cháy rừng hay nước biển dâng hay không.

Xu hướng này đang tạo nên những biến động rõ rệt trên thị trường. Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) hiện bắt đầu áp dụng bộ lọc khắt khe hơn khi định giá tài sản dựa trên mức độ rủi ro khí hậu. Đặc biệt, tại các điểm nóng về ngập lụt, tài sản đang bị sụt giảm giá trị, trong khi phí bảo hiểm tăng vọt. Đứng trước bối cảnh này, Bang California (Mỹ), Ủy ban Tiêu chuẩn Bền vững Quốc tế (ISSB) và Chỉ thị Báo cáo Bền vững Doanh nghiệp (CSRD) của châu Âu đều đang siết chặt quy định về các rủi ro vật lý, nhằm tiến tới mục tiêu chuẩn hóa hệ thống báo cáo rủi ro.

Đáng chú ý, rủi ro khí hậu không chỉ giới hạn ở những thảm họa ập đến bất ngờ. Tại hội nghị, các chuyên gia đã phân loại rủi ro này thành 2 nhóm chính: Rủi ro cấp tính và rủi ro mãn tính. Rủi ro cấp tính mang tính chất ngắn hạn nhưng mức độ tàn phá lớn, điển hình như cháy rừng, bão nhiệt đới hay lũ quét, đòi hỏi các biện pháp ứng phó khẩn cấp. Trong khi đó, rủi ro mãn tính bao gồm biến đổi khí hậu, hạn hán và nước biển dâng, mang theo những hệ lụy kéo dài. Theo TS. Robinson, rủi ro mãn tính đặt ra những thách thức dài hạn về khả năng duy trì tăng trưởng dân số tại các thành phố thuộc vành đai Mặt Trời và sự thay đổi nhân khẩu học tại các cộng đồng ven biển.

Thực tế, một rào cản lớn hiện nay là tâm lý chủ quan khi nhiều người vẫn coi rủi ro khí hậu là một khái niệm xa vời. Chỉ đến khi thiên tai ập đến, bức tranh thiệt hại tài chính mới phơi bày rõ nét. Tuy nhiên, tại thành phố Nashville, những tác động sâu rộng này hoàn toàn không bị xem nhẹ. Bà Jennifer Carlat, Giám đốc Điều hành ULI Nashville, nhấn mạnh: “Chúng tôi nhận thức sâu sắc rằng các hiện tượng thời tiết cực đoan không chỉ tàn phá tài nguyên thiên nhiên, mà còn đe dọa trực tiếp đến nguồn cung nhà ở, cơ hội việc làm, các tiện ích hạ tầng và cả mục tiêu xây dựng những cộng đồng đáng sống”.

Biến nhận thức thành hành động, ULI Nashville hiện đang hợp tác chặt chẽ với chính quyền thành phố nhằm triển khai các giải pháp cụ thể. Điển hình, ULI Nashville đã tham gia xây dựng Kế hoạch phục hồi và thích ứng khí hậu của địa phương và dự kiến công bố các nghiên cứu thực chứng về mô hình nhà ở nhiều hộ gia đình, hướng đến mục tiêu kép: Vừa tối ưu khả năng chống chịu trước thiên tai nhưng vẫn đảm bảo mức giá hợp lý.

Từ góc nhìn vĩ mô, bà Lindsay Brugger, Phó Chủ tịch phụ trách Phục hồi Đô thị tại ULI, cũng nhận thấy một làn sóng chuyển dịch ngày càng mạnh mẽ. Làn sóng này được tiếp lửa bởi những động thái pháp lý mang tính bước ngoặt: Cơ quan Quản lý Ngân hàng châu Âu ban hành bộ hướng dẫn mới về quản lý rủi ro ESG; Đạo luật Rủi ro Tài chính Khí hậu (SB 261) của bang California, buộc các doanh nghiệp có doanh thu trên 500 triệu USD/năm phải công bố minh bạch rủi ro khí hậu. Những động thái này đang trở thành đòn bẩy thúc đẩy toàn thị trường hành động.

Đón đầu xu hướng đó, giới đầu tư, các chủ sở hữu và đơn vị vận hành đang chủ động đưa tiêu chí “năng lực thích ứng” vào cốt lõi của chiến lược bảo hiểm, thẩm định giá và quản lý danh mục đầu tư. Đích đến cuối cùng nhằm gia cố tính ổn định của dòng tiền và bảo toàn giá trị tài sản.

Bà Aimee Witteman, Giám đốc phụ trách Tác động xã hội của ULI, kết luận: “Bài toán hiện nay không chỉ dừng lại ở việc chuẩn bị ứng phó với cơn bão hay đợt nắng nóng tiếp theo, dù đó vẫn là một nhiệm vụ cấp bách. Yếu tố cốt lõi nằm ở việc bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn, duy trì nguồn cung nhà ở giá hợp lý, gia cố cơ sở hạ tầng, cải thiện sức khỏe cộng đồng và đảm bảo các khu đô thị vẫn tiếp tục vận hành, phát triển thịnh vượng ngay cả khi phải đối mặt với những biến động ngày một thường xuyên hơn”.

Theo Urban Land