Nửa cuối năm 2021, làn sóng giá bất động sản nhiều khu vực vùng ven tăng phi mã, cùng với đó trên thị trường chứng khoán các cổ phiếu liên quan đến lĩnh vực này là đều tăng giá rất mạnh từ vài chục đến vài trăm % bất chấp "vàng thau lẫn lộn". Chỉ chờ có vậy các lãnh đạo, cổ đông lớn của các công ty bất động sản như vớ được vàng rơi từ trên trời rơi xuống, thoải mái chốt lời trong sự hả hê, để lại cho đa phần nhà đầu tư nhỏ lẻ những “cây thông” mang ăn Tết âm lịch thay vì đào - mai.
Vậy đâu là những sai lầm khi đầu tư cổ phiếu bất động sản khiến nhà đầu tư phải trả giá? Chuyên gia phân tích tài chính Đặng Trần Phục - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần AZfin Việt Nam - đơn vị chuyên về đào tạo, tư vấn đầu tư chứng khoán cho nhà đầu tư đã có những chia sẻ với Reatimes về vấn đề này.
Thứ nhất, thiếu kiến thức về phân tích cổ phiếu nói chung và cổ phiếu bất động sản nói riêng: Chính vì thế mới có các câu chuyện người ta cứ đếm đất nhân giá lên để tính ra giá trị doanh nghiệp mà quên mất rằng đánh giá tài sản của doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào nhiều yếu tố như:
1. Quy mô quỹ đất là bao nhiêu, tỷ lệ đất thương phẩm là bao nhiêu: Thông thường với vùng trung tâm thành phố thì tỷ lệ đất thương phẩm thường khoảng 40 - 50%, nhưng ở các khu đô thị lớn vùng ven tỷ lệ đất thương phẩm chỉ từ 15 - 35%. Tức là 100ha dự án chỉ có từ 15 - 50ha thương phẩm. Vì thế khi tính toán giá trị khu đất chúng ta chỉ dùng số lượng đất thương phẩm.
2. Cần đánh giá dự án đó, khu đô thị đó là đất sạch hay chưa, vì rất nhiều doanh nghiệp về chủ trương đã được chấp thuận hàng chục năm nhưng chưa đền bù giải phóng mặt bằng xong thì chưa thể thực hiện được dự án. Điều này không biết sẽ kéo dài đến bao nhiêu năm nữa mới có thể đưa vào kinh doanh tạo ra tiền.
3. Năng lực tài chính và năng lực triển khai của chủ đầu tư có đủ để thực hiện dự án hay không cũng là 1 điều đáng lưu tâm vì nếu năng lực tốt sẽ giúp dự án sớm hoàn thành và giúp giá bán dự án cao hơn từ đó mang lại kết quả kinh doanh lớn hơn. Trong quá khứ đã có nhiều doanh nghiệp bất động sản năng lực không đủ dẫn đến phá sản cho dù sở hữu nhiều dự án tốt như Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long (mã: STL).
4. Tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp là bao nhiêu ở các dự án, dự án còn bao nhiêu % thương phẩm: Có những doanh nghiệp tôi biết họ chỉ sở 1 phần dự án, rồi có những dự án họ đã hoạch toán gần hết nhưng nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ điều này lại lầm tưởng 100% đó là của doanh nghiệp.
5. Khi có được quỹ đất sạch, biết được diện tích thương phẩm và triển khai bán tốt đi nữa thì khi bán xong cũng phải mất rất nhiều loại thuế phí cho Nhà nước… cần phải trừ đi.
Thứ hai, tin các chuyên gia mạng là chỉ cần nhiều đất mỗi năm tăng 15 - 20% là đã thắng lợi lớn, không cần triển khai dự án cũng tăng giá trị doanh nghiệp theo thời gian. Điều này hoàn toàn sai lầm do:
1. Không phải dự án nào, khu đất nào cũng tăng giá mạnh theo thời gian, có nơi sẽ tăng mạnh nếu được 20%/năm thì 10 năm cũng tăng gấp 7 lần, có nơi cả 10 năm cũng chỉ tăng giá nhẹ mà thôi.
2. Bất động sản cũng giống như các tài sản khác, có giai đoạn đóng băng, thậm chí giảm giá như giai đoạn 2011 - 2015, vì thế giá trị khu đất chỉ làm tăng giá trị doanh nghiệp vào những giai đoạn tăng giá đất mạnh, sau đó nếu đi ngang sẽ không tăng giá trị.
3. Người ta quên rằng tiền bỏ vào để có được dự án đó chi phí vốn trung bình của doanh nghiệp bất động sản khoảng 15%/năm chứ không hề ít (trái phiếu bất động sản thông thường lãi suất 12%/năm cộng thêm các chi phí phát hành… 2 - 3%/năm), do đó nếu đất dự án đó mà không tăng mạnh thì giá trị doanh nghiệp còn giảm mạnh.
4. Ngoài chi phí vốn thì doanh nghiệp cũng phải mất thêm chi phí vận hành doanh nghiệp. Hàng ngày, hàng tháng, hàng năm doanh nghiệp vẫn phải chi rất thường xuyên, nên không có chuyện cứ để đất tăng giá cũng làm tăng giá trị doanh nghiệp.
Thứ ba, quản trị doanh nghiệp và đạo đức lãnh đạo không thể bỏ qua:
1. Đặc thù doanh nghiệp bất động sản là để có dự án thì cần rất nhiều các chi phí ẩn không hiện lên trên báo cáo tài chính doanh nghiệp, vì thế chi phí thực tế để có dự án sẽ cao hơn so với những gì ghi nhận khá nhiều.
2. Thường với các doanh nghiệp bất động sản, các lô đất đẹp có giá trị cao thường được doanh nghiệp lấy làm suất ngoại giao cho những mục đích riêng. Ngoài ra có nhiều hiện tượng chủ đất tư ghi nhận vào kết quả kinh doanh chỉ bằng 30 - 80% so với giá bán thực tế (giá trong hợp đồng ký với người mua thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch). Vì thế khi ghi nhận về công ty rất thấp, có nhiều công ty bất động sản niêm yết ở trên sàn giao dịch thực hiện hàng chục dự án lớn với hàng ngàn ha, nếu chúng ta tính toán thì lợi nhuận tổng cộng đến vài chục ngàn tỷ là bình thường nhưng khi ghi nhận mỗi năm được vài chục đến 1 vài trăm tỷ chỉ bằng 1/2 - 1/8 so với thực tế đáng phải ghi nhận. Biên lợi nhuận họ ghi nhận trong báo cáo tài chính là sẽ rõ, thường chỉ ghi 15 - 25% trong khi thực tế lĩnh vực này thường không dưới 50 - 70%.
Bên cạnh những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thật thì còn nhiều doanh nghiệp tăng vốn ảo nhằm lừa đảo nhà đầu tư, các dự án thì mập mờ không rõ ràng, thậm chí có hàng chục doanh nghiệp có duy nhất 1 dự án trên giấy mà "xào đi nấu lại" hàng chục lần nhằm mục đích đánh cổ phiếu lên để lùa nhà đầu tư rồi "úp bô"./.
