Trong thời gian qua, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản luôn phải đau đầu bởi quỹ đất dành cho thị trường ngày càng hạn hẹp, trong khi buộc phải có đất để phát triển những dự án mới. Nhiều doanh nghiệp nhìn thấy tiềm năng và lợi thế từ quỹ đất của DNNN CPH.
Những doanh nghiệp được cho là thực hiện nhiều giao dịch M&A quỹ đất dạng này nhất trong thời gian qua là Nova Land, HungThinh Land, Đất Xanh, Vincom… Đất do các DNNN CPH quản lý có lợi thế về diện tích, vị trí đẹp, chủ đầu tư dễ dàng đấu giá, khi đấu giá và tiến hành đóng thuế đất xong có thể nhanh chóng làm thủ tục pháp lý để xây dựng dự án…
Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc HungThinh Land cho rằng, có nhiều thuận lợi từ quỹ đất DNNN CPH như dồi dào về nguồn cung, quy mô lớn, có thể phát triển từ dự án cao cấp tới tầm trung, thậm chí, khi cần thiết doanh nghiệp có thể góp vốn với DNNN CPH…
Rủi ro pháp lý không ít
Nhiều lợi thế là vậy, nhưng vẫn còn những rủi ro lớn ở phân khúc này. Đơn cử như vừa qua, Công văn số 2000/BTC-TTr của Bộ Tài chính đề xuất việc thanh tra có liên quan đến các dự án bất động sản, trong đó có lập danh sách 60 trường hợp DNNN, DNNN CPH được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, có những vị trí có giá trị thương mại. Điểm chung của các dự án này là cùng liên quan đến các DNNN được CPH khi việc xác định giá trị doanh nghiệp trước đây không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN để CPH, nhưng không thực hiện đấu giá khi CPH (Nghị định 91/2015) nên xảy ra tình trạng: Không đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê (Luật đất đai) và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi CPH.
Đã có những dự án bị truy thu hàng ngàn tỷ đồng vì doanh nghiệp đưa ra định giá đất sai. (ảnh Gia Phú)
Có thể thấy, với đặc điểm lịch sử trước đây, quỹ đất dành cho các nhà máy, xí nghiệp, trụ sở của các DNNN đều nằm ở các khu vực nội thành và vùng ven với giao thông và vị trí thuận lợi. Do sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa các khu đất này trở nên đắc địa, vị trí vàng, có khả năng sinh lời… Đây là “miếng mồi” hấp dẫn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi đa phần các dự án quy mô nhỏ và vừa đều chọn phát triển các quỹ đất này vì mức đầu tư dự án không quá lớn, khả năng kinh doanh thuận lợi, thu hồi vốn nhanh chóng.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, theo quy định của Luật đất đai, đất đai là sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là đại diện quản lý, tuy nhiên việc quy hoạch và việc thu hồi và giao hiện nay đang thiếu thống nhất, vẫn theo hướng giao hay cho thuê chưa liền với hoạt động quy hoạch sử dụng. Chính vì sự thiếu thống nhất, đồng bộ của việc quản lý đất đai (trong đó có các quỹ đất DNNN sử dụng) của cơ quan nhà nước mà người sử dụng đất gồm cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp cận và đưa vào sử dụng bằng các dự án kinh doanh nhà ở lại gặp vướng mắc, mặc dù việc sử dụng đó phù hợp với quy hoạch của cơ quan Nhà nước.
“Theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ phân bổ nguồn lực về đất đai để phát triển kinh tế thông qua cơ chế thu hồi và giao, cho thuê đất. Một trong những cơ chế đó là việc lựa chọn chủ đầu tư dự án (trường hợp nhiều doanh nghiệp cùng đăng ký) và cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã hình thành và vận hành nhưng mới chỉ tập trung vào một ít khu đất vàng đặc biệt, khu đất chưa có nhà đầu tư đăng ký dự án kinh doanh”, ông Phượng nói.
Mặt khác, ông Phượng cho rằng việc định đăng ký đầu tư và đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay vẫn thực hiện theo hai thủ tục hành chính riêng biệt, cơ quan quản lý khác nhau nên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chạy song song hai thủ tục. Điều đó cũng khiến doanh nghiệp sử dụng đất ôm đất chờ cơ hội, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải đăng ký dự án để giữ đất, quyền sử dụng đất bị đóng băng không được đưa vào sử dụng.
Thay đổi hoạt động M&A
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng việc áp dụng các quy định của Nghị định 91/2015 và Luật Đất đai của các cơ quan Nhà nước trong thời gian qua thiếu thống nhất và đồng bộ. Đối chiếu với quy định pháp luật, các hình thức M&A dự án bất động sản như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án, mua cổ phần hoặc mua lại cổ phần của doanh nghiệp nhà nước không qua đấu giá,… đều bị vướng về quy định được nêu trong Công văn số 2000/BTC-TTr của Bộ Tài chính. Đây là một thách thức không nhỏ cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thực hiện theo những quy định này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thay đổi hoạt động M&A trước đây đối với các dự án bất động sản để tiếp cận quyền sử dụng đất của dự án phù hợp với quy định pháp luật. Nếu tiếp cận gián tiếp hay trực tiếp dự án bất động sản đều kèm thêm điều kiện về nguồn gốc quyền sử dụng đất và việc tính tiền sử dụng đất (thông qua đấu giá) từ các doanh nghiệp nhà nước cổ phần.
“Ở góc độ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp đang sử dụng đất, nếu muốn tránh những rắc rối, họ buộc phải tính toán lại bài toán phát triển dự án của mình. Nếu dự án bị vướng khâu tính tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp cho dù có tiền thì dự án vẫn bất động, không thể xin giấy phép xây dựng, đưa ra thị trường giao dịch. Ngoài ra, thực tế này tác động nhiều đến chiến lược của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong ngắn hạn trong thời gian chờ cơ chế mới, có thể có xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ hơn sang các dự án có nguồn gốc bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc tích tụ bằng hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân hay các dự án thành phần, dự án đô thị mới đã và đang triển khai trước đây”, ông Đực nói.
Theo Gia Phú (Reatimes.vn)
