Sàn giao dịch chuyên biệt bên cạnh sàn giao dịch bất động sản
Theo chỉ đạo từ Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường đang kết hợp cùng Bộ Xây dựng để nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất.
Việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất nhằm thể chế hóa Nghị quyết Hội nghị lần thứ V Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Điều này cũng nhằm giúp thị trường quyền sử dụng đất hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh, bền vững.
Theo chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, Giảng viên tại Đại học Kinh tế TP.HCM, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ là một nền tảng rất khác so với sàn giao dịch bất động sản như đang có trên thị trường. Sản phẩm được phân phối trên sàn giao dịch bất động sản thường là sản phẩm mới của các dự án bất động sản được phát triển bởi chủ đầu tư, nhà phát triển chuyên nghiệp. Cũng có số lượng sản phẩm trên sàn là khách hàng gửi để bán, nhưng tương đối ít và chủ yếu là sản phẩm của các dự án lớn, chứ không phải là nhà đất thông thường.
Như vậy, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ bổ sung vào “mảnh ghép” còn thiếu của thị trường bất động sản, tức là sàn cho phép người dân mua bán sản phẩm bất động sản thông thường, chứ không chỉ là các sản phẩm từ dự án.
Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cũng nhận định: “Việc thành lập và đưa vào hoạt động sàn giao dịch quyền sử dụng đất đem lại rất nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản. Thứ nhất là giúp chúng ta xác định được mặt bằng giá. Xưa nay, hiện tượng những người mua bán đất khi đi công chứng khai giá trị giao dịch thấp hơn số tiền thực tế mà họ đã trao đổi với nhau để đóng thuế ít đi không phải là hiện tượng hiếm gặp, thậm chí có phần phổ biến trên thị trường.”
Điều này khiến cho thông tin giá cả trên thị trường bất động sản bị méo mó, đồng thời khiến Chính phủ bị thất thu rất nhiều thuế ở hạng mục này. Cùng với đó, hiện tượng “thổi giá”, “ngáo giá” ở một số khu vực cũng sẽ được hạn chế khi có một nền tảng giao dịch và công khai mọi thông tin về mua bán đất đai.
“Chúng ta đều biết là trong thời gian vừa qua, nhiều khu vực, địa phương bị đẩy giá đất lên quá cao do một số đối tượng lợi dụng tình trạng thiếu thông tin nhà đất để lũng đoạn thị trường. Điều này khiến nhiều người sử dụng đất bị “ảo tưởng”, cho rằng giá đang cao nên không bán giá thấp. Nhưng cơ sở tăng giá không hề dựa trên giá trị thực, mà dựa trên luồng thông tin sai lệch, từ đó dẫn đến hiện tượng cung cầu không gặp nhau, thị trường đóng băng”, chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán phân tích.
Do vậy, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp thông tin trên thị trường được minh bạch, giảm thiểu rủi ro cho người mua và người bán từ hành vi “thổi giá” bằng nguồn tin không chính thống, đồng thời giúp chính quyền quản lý chặt chẽ hơn hoạt động trên thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà đất.
Cần lưu ý hiện tượng “làm giá” và phương thức định giá sản phẩm trên sàn
Theo phân tích của chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, việc thành lập và đưa vào hoạt động sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng gặp phải nhiều vấn đề, bao gồm:
Thứ nhất là vấn đề liên quan đến tài sản trên đất. Sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ công nhận những loại giá nào? Đất và tài sản trên đất sẽ được định giá như thế nào? Do cơ quan nào quản lý và chịu trách nhiệm? Đó là những vấn đề cần phải làm rõ và có cơ sở pháp lý cụ thể.
Thứ hai là hiện tượng “làm giá”, tức là giá trị của sản phẩm bị thao túng bởi một nhóm các cá nhân. Hiện tượng này đã xuất hiện tại thị trường chứng khoán và là một “cái bẫy lớn” đã thường trực với nhà đầu tư từ nhiều năm nay. Một nhóm đối tượng sẽ thông đồng mua vào hàng loạt cổ phiếu để đẩy giá lên cao, đồng thời tung ra các tin đồn làm giá của cổ phiếu đó tăng hơn nữa, sau đó bán ra khi giá đạt đỉnh để hưởng lợi nhuận chênh lệch. Điều này không chỉ khiến nhà đầu tư thua lỗ, mà còn khiến thị trường chứng khoán phát triển không lành mạnh, không thực chất, “sáng nắng chiều mưa”.
Theo chuyên gia Trần Nguyên Đán, việc hiện tượng này cũng diễn ra trên sàn giao dịch quyền sử dụng đất là có thể dự báo được. Vậy chúng ta đã có khung pháp lý nào để quản lý và xử lý vấn đề đó hay chưa? Cơ quan chịu trách nhiệm chính sẽ là cơ quan nào? Ví dụ như quản lý sàn giao dịch chứng khoán chúng ta đã có Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, vậy liệu có cơ quan chuyên trách nào tương tự quản lý sàn giao dịch quyền sử dụng đất hay không?
Những vấn đề pháp lý cần được làm rõ trước khi đưa vào hoạt động sàn giao dịch quyền sử dụng đất, tránh trường hợp xảy ra sai phạm nhưng chưa có khung pháp lý để xử lý, hoặc sàn không phát huy được hết vai trò với thị trường do những rào cản không đáng có.
Việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cho thấy quyết tâm của Chính phủ và cơ quan quản lý trong việc minh bạch hóa và kiểm soát chặt chẽ hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi chính đáng của cả người bán và người mua. Thị trường bất động sản dường như đang trông chờ vào một "lối đi" mới về pháp lý để phục hồi trở lại trên cơ sở phát triển lành mạnh và bền vững. Trong bối cảnh đó, sàn giao dịch quyền sử dụng đất đang được kỳ vọng sẽ đem lại cho thị trường bất động sản một kênh giao dịch công khai, kết nối cung - cầu và khơi thông dòng vốn sau giai đoạn trầm lắng./.
