Ngày 2/8/2023, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên & Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/8. Bên cạnh đó, Thủ tướng cũng giao Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà trực tiếp chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện nhiệm vụ trên.
Việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao và để thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh, bền vững.
Chưa từng có tiền lệ
Trao đổi với Reatimes, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC nhận định, hiện tại còn quá sớm để kết luận liệu việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là có cần thiết hay không và có vai trò như thế nào với thị trường bất động sản. Nhưng có thể nhận diện sớm những khó khăn, thách thức như sau:
Thứ nhất là việc phân phối sản phẩm đất đai trên sàn giao dịch sẽ khác hoàn toàn với phân phối sản phẩm trên các sàn giao dịch bất động sản thông thường. Bởi đất đai tại Việt Nam thì không có sự đồng đều, trừ những mảnh đất phân lô bán nền được chia đều diện tích. Mỗi mảnh đất sẽ có một vị trí, kích thước, hướng quay,... khác nhau và có rất ít điểm chung, khác với việc chào bán hàng loạt căn hộ chung cư thuộc một dự án cụ thể trên sàn giao dịch bất động sản chẳng hạn.
Thứ hai là trên thế giới chưa từng có tiền lệ thành lập một sàn giao dịch quyền sử dụng đất nào, cho nên chúng ta hoàn toàn đi lên từ con số 0. So với lịch sử hàng trăm năm của sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch quyền sử dụng đất dường như là một khái niệm mơ hồ hơn và cần nhiều thời gian nghiên cứu, thí điểm triển khai hơn.
Vậy, liệu sàn giao dịch quyền sử dụng đất có giúp minh bạch thị trường bất động sản hay không? Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, điều này phải đi từ việc mục đích thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là gì? Tại sao lại cần có sàn giao dịch quyền sử dụng đất? Còn về bản chất, một khi đã đưa sản phẩm bất động sản lên sàn giao dịch thì giống như là “bày hàng ra chợ”, thông tin về giá cả, chất lượng đã được minh bạch rồi.
Thế nhưng một mô hình đã được thế giới áp dụng nhiều năm nay như sàn giao dịch bất động sản khi đưa vào Việt Nam còn gập ghềnh, chông gai, huống gì là một mô hình mới tinh, chưa từng có tiền lệ như sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Bao nhiêu năm nay chúng ta vẫn tranh luận xem có nên quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn hay không. Như vậy thì sàn giao dịch quyền sử dụng đất muốn thành lập và đưa vào hoạt động được cần có thời gian nghiên cứu, cần được xác định và phải có một cơ sở pháp lý cực kỳ chắc chắn thì mới góp phần minh bạch hóa thông tin và phát triển bền vững thị trường bất động sản.
Nếu chỉ có sàn giao dịch riêng về quyền sử dụng đất thì không cần thiết
Chia sẻ về vấn đề này với Reatimes, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 ủng hộ tất cả giao dịch bất động sản qua sàn, với điều kiện sàn giao dịch phải được cấp phép, nhân viên được đào tạo về chuyên môn: “Giao dịch qua sàn giúp nâng cao tính an toàn về mặt pháp lý. Sàn giao dịch cũng xác định một phần trách nhiệm trong việc xác định tính pháp lý của các dự án.
Hai là việc thu thập dữ liệu qua sàn giúp cho việc xác định được giá đất và Nhà nước nắm được thông tin giá thị trường thông qua những dữ liệu minh bạch. Việc áp dụng 100% giao dịch qua sàn sẽ giúp chúng ta có cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch, sát với thực tế”.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Anh Quê lo ngại, khi xây dựng thêm một sàn giao dịch chuyên quyền sử dụng đất sẽ phải mất nhiều thời gian thảo luận của các bộ ngành, cũng như gia tăng chi phí, thời gian cho các thủ tục hành chính.
“Nếu chỉ có sàn giao dịch riêng về quyền sử dụng đất thì không cần thiết. Việc này có thể dẫn tới câu chuyện, một bên thì hạn chế ở phân khúc đất ở, một bên được giao dịch tất cả các loại hình, vì chúng ta đã có sàn giao dịch bất động sản với đa dạng loại hình, trong đó có giao dịch quyền sử dụng đất như đất nền, đất gắn với công trình, nhà ở”, ông Quê nói.
Đề cập tới vấn đề định giá đất, xác định giá giao dịch trên thị trường, theo ông Quê, muốn xác định đúng giá giao dịch, cần yêu cầu bên mua chuyển khoản qua tài khoản ngân hàng; hai là có hình thức phạt nặng đối với người mua và người bán khi khai man giá đất; ba là dữ liệu đất đai phải liên thông với các cơ quan liên quan, ở tất cả tỉnh thành và ai có nhu cầu cũng có thể tiếp cận, tra cứu.
Thêm vào đó, Nhà nước cần quản lý giá đất chặt chẽ hơn, và có sự hỗ trợ của đơn vị có năng lực giúp Nhà nước cùng cơ quan chuyên môn xác định giá của các dự án cũng như đưa ra được bảng giá đất hàng năm. Đồng thời, Nhà nước nên có một cơ quan chuyên trách chuyên thu thập thông tin thị trường, làm cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất.
Tóm lại, còn cả một chặng đường rất dài để sàn giao dịch quyền sử dụng đất thành hình và được đưa vào thực tiễn. Việc lên kế hoạch nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cho thấy quyết tâm của các bộ ngành và cơ quan chức năng trong việc minh bạch hóa thông tin, quản lý chặt chẽ hoạt động mua bán và phát triển bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới./.
