Sàn môi giới bất động sản sau cuộc tái thiết: 'Lửa' tàn, 'vàng' thật ở lại

Sau những năm tháng “vàng thau lẫn lộn”, cuộc chơi của may rủi và thời vận dần khép lại. Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái thiết - nơi những sàn giao dịch chuyên nghiệp và tử tế trở thành lực lượng tiên phong, mang khát vọng dựng nên chuẩn mực mới, kiến tạo niềm tin và dẫn dắt thị trường phát triển minh bạch, bền vững.

Trong cấu trúc vận hành của nền kinh tế, bất động sản là lĩnh vực vừa nhạy cảm vừa có độ lan tỏa cao. Mỗi biến động của thị trường đều tác động mạnh tới đầu tư, tài chính, an sinh xã hội cùng hơn 40 ngành nghề có liên quan.

Nếu ví thị trường bất động sản là một cơ thể sống, các sàn giao dịch chính là những “hệ mạch lưu thông”, đội ngũ môi giới là những “tế bào thần kinh” cảm nhận từng nhịp đập của thị trường. Không có họ, dòng tiền và thông tin sẽ trở nên rời rạc; niềm tin giữa người mua, người bán và nhà đầu tư khó có thể kết nối.

Hằng năm, lực lượng môi giới giúp thị trường kết nối thành công hàng trăm nghìn giao dịch, với giá trị lên tới hàng triệu tỷ đồng. Họ không chỉ góp phần đẩy nhanh tốc độ giao dịch mà còn phản ánh trung thực các tín hiệu của thị trường, giúp quá trình mua - bán, thuê - cho thuê diễn ra nhịp nhàng. minh bạch.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sàn giao dịch đóng vai trò như chiếc “cầu nối”, giúp dòng vốn, dòng thông tin và dòng cung - cầu gặp nhau trên nền tảng minh bạch, chuyên nghiệp và có kiểm soát.

Với chủ đầu tư, đơn vị môi giới là “cánh tay nối dài”, giúp dự án được phân phối đến đúng đối tượng khách hàng, đúng nhu cầu thị trường, nhờ đó rút ngắn chu kỳ triển khai và tối ưu hiệu quả vốn. 

Ở góc độ vận hành, đội ngũ môi giới là những người tiếp xúc trực tiếp, gần gũi nhất với khách hàng. Họ hiểu rõ tâm lý, nguyện vọng, thậm chí cả những băn khoăn, lo lắng của người mua trong hành trình tìm kiếm sản phẩm phù hợp.

Nhờ vậy, sàn môi giới là kênh phản hồi thực tế giúp các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án nắm bắt chính xác thị hiếu và xu hướng tiêu dùng. Những thông tin này là cơ sở để doanh nghiệp điều chỉnh sản phẩm, thiết kế chính sách bán hàng cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Khi nguồn cung được định hướng đúng - nghĩa là đáp ứng được nhu cầu thật của người mua - thì tính bền vững của thị trường cũng được nâng cao. 

Với khách hàng, sàn giao dịch đóng vai trò như một kênh thông tin chính thống và đáng tin cậy, giúp họ tiếp cận dữ liệu chuẩn xác về sản phẩm, từ giá cả, pháp lý đến tiến độ dự án. Theo đó, khách hàng được tư vấn chuyên sâu, hỗ trợ thủ tục và pháp lý, lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính thay vì bị chi phối bởi tin đồn, truyền miệng hay thông tin thiếu kiểm chứng trôi nổi trên thị trường.

Đối với cơ quan quản lý, doanh nghiệp môi giới không chỉ đóng vai trò trung gian giao dịch mà còn là "radar cảm biến thị trường" - nơi ghi nhận sát thực tiễn nhất về diễn biến mua bán, giá cả, tâm lý nhà đầu tư và khách hàng. Nguồn dữ liệu này có giá trị đặc biệt trong phục vụ công tác hoạch định chính sách, điều tiết thị trường và dự báo xu hướng phát triển.

Không chỉ dừng lại ở phạm vi nội địa, đơn vị môi giới còn đóng vai trò kết nối liên vùng và mở rộng biên giới thị trường. Một dự án phát triển tại Hà Nội, Đà Nẵng hay Phú Quốc có thể được mua bởi khách hàng đến từ nhiều tỉnh thành khác nhau, thậm chí từ nước ngoài.

Chính sàn môi giới là chủ thể góp phần kết nối những vùng địa lý và nhóm khách hàng ở xa, giúp dòng vốn luân chuyển, thúc đẩy sự giao thoa của các thị trường bất động sản địa phương, qua đó mở rộng quy mô toàn ngành.

"Đơn vị môi giới còn là cầu nối giữa thị trường bất động sản với các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính, tín dụng. Một giao dịch bất động sản thành công thường kéo theo hoạt động sôi động của nhiều ngành phụ trợ, góp phần kích thích nền kinh tế và tạo việc làm cho hàng triệu lao động", ông Nguyễn Văn Đính bổ sung thêm.

Có thể thấy, một sàn môi giới hoạt động hiệu quả không chỉ đóng vai trò chủ chốt trong khâu bán hàng của một dự án, tạo ra lợi nhuận cho chính doanh nghiệp, giúp người dân sở hữu nhà ở và sản phẩm đầu tư phù hợp mà hơn thế, còn là những "mạch dẫn" để thông tin lưu thông, để cung và cầu gặp nhau, và để niềm tin giữa các bên trong hệ sinh thái bất động sản được nuôi dưỡng và củng cố. Nhờ vậy, thị trường vận hành năng động hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: "Sàn giao dịch là bộ lọc thông tin và niềm tin. Một thị trường bất động sản muốn phát triển lành mạnh phải dựa trên hệ thống môi giới chuyên nghiệp - nơi dòng tiền được kiểm soát, giao dịch được xác thực và hành vi thị trường được hướng chuẩn".

Ở những nền kinh tế phát triển, sàn giao dịch được xem là trụ cột kiến tạo niềm tin thị trường, vừa thúc đẩy dòng vốn vận động, vừa đóng vai trò kiểm soát minh bạch. Việt Nam đang dần tiến gần hơn tới mô hình đó: Đơn vị môi giới không chỉ là “điểm bán” mà là “hệ thống hạ tầng niềm tin”, giúp thị trường bất động sản vận hành có trật tự, dữ liệu minh bạch và hướng đến giá trị thực.

Kể từ giai đoạn Covid-19 đến chu kỳ đóng băng - tái cấu trúc mạnh mẽ, bức tranh môi giới bất động sản tại Việt Nam đã thay đổi sâu sắc. Thị trường chứng kiến hàng trăm sàn môi giới hoạt động thiếu chuẩn mực phải giải thể hoặc tạm dừng hoạt động, hàng chục nghìn môi giới “tay ngang” phải rời thị trường. Năm 2021 - đỉnh điểm của khủng hoảng, có tới 80% sàn giao dịch bất động sản đóng cửa. Tuy nhiên, ở góc tích cực, theo các chuyên gia, giai đoạn sàng lọc này không phải là sự thoái trào mà là khoảnh khắc để ngành nhìn lại và tái thiết.

Phân tích về những hành vi lệch chuẩn, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, một trong những biểu hiện phổ biến là việc một số môi giới không chỉ dừng ở vai trò trung gian, mà còn trực tiếp tham gia đầu tư, đầu cơ vào chính những sản phẩm mà họ tư vấn. Khi vừa là người bán, vừa là người mua, họ dễ rơi vào xung đột lợi ích: Lợi ích cá nhân đặt lên trên lợi ích của khách hàng. 

Trong nhiều trường hợp, những môi giới này "bắt tay" với các nhà đầu tư, tạo ra hiện tượng khan hiếm giả, thổi bùng tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" (FOMO), khiến giá bán bị đẩy lên cao một cách phi lý. Khi cơn sốt qua đi, người chịu thiệt lại chính là những khách hàng nhẹ dạ và thị trường chung mất ổn định.

Một dạng khác là cố tình cung cấp thông tin thiếu trung thực hoặc một chiều. Vì áp lực doanh số hoặc mong muốn chốt giao dịch nhanh, không ít môi giới chỉ chọn chia sẻ những thông tin "tốt", có lợi, mà bỏ qua hoặc che giấu các yếu tố rủi ro của dự án. Khi khách hàng phát hiện sản phẩm không như kỳ vọng - pháp lý chưa hoàn thiện, hạ tầng chậm tiến độ, hoặc giá bị "thổi" - niềm tin bị tổn thương, và hình ảnh nghề môi giới lại thêm "vết xước".

Không khó để nhận ra rằng, trong giai đoạn sốt đất, không ít sàn và môi giới cá nhân đã chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, "thổi giá", "găm hàng" hoặc cố tình cung cấp thông tin sai lệch nhằm thao túng tâm lý nhà đầu tư. Có người tự xưng "chuyên gia đầu tư", có người lập nhóm kín "đánh sóng", tạo nên những cơn sốt ảo, khiến nhiều người mất tiền, mất niềm tin và thị trường phát triển lệch lạc, thiếu bền vững.

Theo ông Đính, cần nhìn nhận rằng những hiện tượng này chỉ là phần nhỏ trong một bức tranh rộng lớn. Bên cạnh số ít "con sâu làm rầu nồi canh", vẫn có rất nhiều sàn và môi giới chân chính, làm nghề bằng tri thức và đạo đức. Họ là những người đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu, hỗ trợ người mua phân tích sản phẩm, so sánh giá trị, đánh giá rủi ro và lựa chọn dự án phù hợp với năng lực tài chính của mình.

Chính những doanh nghiệp và môi giới làm nghề nghiêm túc ấy đang góp phần khôi phục lại hình ảnh và uy tín của ngành, khẳng định rằng môi giới bất động sản không chỉ là nghề bán hàng, mà là một nghề tư vấn giá trị và kiến tạo niềm tin. Hơn nữa, thị trường đang bước vào giai đoạn mới, khi người mua “thông thái” hơn và nghề môi giới phải chuyên nghiệp hơn.

Người mua hiện nay không còn ra quyết định chỉ vì "tâm lý đám đông" hay tin vào lời quảng cáo. Họ tìm hiểu kỹ pháp lý, vị trí, quy hoạch, giá trị khai thác và uy tín của đơn vị phân phối. Họ muốn được tư vấn toàn diện chứ không chỉ "bán hàng", muốn được hỗ trợ về tài chính, pháp lý, dòng tiền và giá trị đầu tư.

Sự thay đổi không chỉ đến từ các chủ thể trên thị trường mà cả khung khổ pháp lý. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ năm 2025 là bước ngoặt lớn, quy định rõ ràng về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch: Doanh nghiệp phải có đăng ký kinh doanh hợp pháp; môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động tại doanh nghiệp đã đăng ký…

Hay mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất phạt nâng mức xử phạt vi phạm hành chính với một số hành vi vi phạm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cao nhất lên tới 1 tỷ đồng và đình chỉ hoạt động trong 3 - 6 tháng.

Trong đó, một số điểm vi phạm liên quan trực tiếp đến các đơn vị môi giới như: Không thành lập doanh nghiệp; không đáp ứng điều kiện theo quy định; không công khai/cập nhật thông tin đầy đủ, chính xác, trung thực về dự án, sản phẩm; kinh doanh sản phẩm không đúng hình thức, phạm vi theo quy định; thu tiền không đúng theo quy định; không công khai thông tin việc thế chấp dự án; kinh doanh dự án không đủ điều kiện bán hàng…

Những quy định này, theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, là bước đi mạnh mẽ nhằm “làm sạch” thị trường môi giới, trả lại giá trị nghề nghiệp cho những doanh nghiệp, cá nhân làm thật, làm đúng và làm tử tế. Cùng với đó, các đơn vị phân phối và môi giới buộc phải hoạt động chuẩn mực, minh bạch và chuyên nghiệp hơn bao giờ hết.

Tuy nhiên, khung pháp lý chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ để đơn vị môi giới nâng tầm vai trò, vị trí của mình chính là kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp. Trong bối cảnh người mua ngày càng thông minh, thị trường ngày càng minh bạch, môi giới không thể tiếp tục “bán hàng bằng lời nói” mà phải “tư vấn bằng giá trị”. Đó là khi họ hiểu sản phẩm, hiểu khách hàng, và hiểu rằng sự trung thực là tài sản lớn nhất. Chính trong giai đoạn “lửa thử vàng”, các sàn giao dịch chuyên nghiệp, minh bạch, tuân thủ pháp lý sẽ trụ lại và định hình cách thị trường vận hành.

Không ít sàn đã tự thay đổi: Chuẩn hoá quy trình tư vấn, bán hàng; thành lập bộ quy tắc ứng xử nghề nghiệp và triển khai hệ thống đào tạo nội bộ. Một số đơn vị lớn còn thành lập bộ phận kiểm định pháp lý để rà soát hồ sơ, năng lực chủ đầu tư, tình trạng pháp lý trước khi sản phẩm được tung ra thị trường. “Trước đây, nhiều người nghĩ môi giới chỉ cần nói hay và chốt nhanh. Nhưng giờ khách hàng không cần người bán mà cần người đồng hành. Ai không thay đổi sẽ bị đào thải”, giám đốc một đơn vị môi giới bất động sản tại Hà Nội chia sẻ.

Song song với đó, chuyển đổi số đang trở thành “bệ phóng” cho tính minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả. Những sàn tiên phong đã đầu tư mạnh vào công nghệ: Số hóa quy trình giao dịch; ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (Big Data) trong các khâu tìm kiếm khách hàng tiềm năng, phân tích hành vi, quảng bá sản phẩm, chăm sóc khách hàng…; tích hợp bản đồ giá đất, hồ sơ pháp lý trực tuyến, mô phỏng không gian dự án bằng thực tế ảo (VR/AR)...

Ông Đính nhìn nhận, việc áp dụng công nghệ không chỉ giúp tăng năng suất, giảm chi phí, mà quan trọng hơn là hạn chế mập mờ thông tin, ngăn giao dịch ảo và chuẩn hóa dữ liệu thị trường. Ở chiều ngược lại, những đơn vị không chịu cập nhật công nghệ, xây dựng nền tảng dữ liệu, tiếp tục làm nghề theo cảm tính, sẽ dần bị tụt lại phía sau.

Từ “bán hàng” đến “kiến tạo giá trị” - đó là bước chuyển không chỉ về kỹ năng, mà là sự trưởng thành về tư duy. Khi người môi giới đặt lợi ích của khách hàng và xã hội lên trên lợi ích ngắn hạn, họ đang góp phần kiến tạo một thị trường chuyên nghiệp, ổn định và phát triển bền vững.

Trong giai đoạn “bản lề” quan trọng của thị trường bất động sản, Giải thưởng quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức đã được tái khởi động.

Trong đó, Giải thưởng “Top 10 sàn giao dịch bất động sản minh bạch và hiệu quả nhất Việt Nam” là hạng mục đang được đông đảo các doanh nghiệp môi giới quan tâm và mong đợi. Theo đại diện Ban Tổ chức Giải thưởng, tiêu chí đánh giá xoay quanh hai yếu tố chính: Một là Minh bạch - về thông tin, pháp lý, uy tín, chuẩn mực nghề nghiệp; hai là Hiệu quả - nằm ở năng lực hoạt động, quy mô giao dịch, doanh thu, thị phần và ứng dụng công nghệ trong vận hành. Đây cũng chính là hai trụ cột đang định hình lại toàn bộ hệ sinh thái môi giới bất động sản.

Tầm quan trọng và ý nghĩa sâu xa của Giải thưởng nằm ở vai trò là “bộ lọc chuẩn mực” cho thị trường. Theo đó, doanh nghiệp muốn đạt được danh hiệu này phải đáp ứng bộ tiêu chí, thuyết phục được Hội đồng Giám khảo, khách hàng, giới chuyên môn và truyền thông cũng như toàn xã hội. Giải thưởng, do đó, không chỉ tôn vinh những đơn vị xuất sắc, mà còn định hướng hành vi, tạo động lực để toàn ngành tự nâng chuẩn, tự thanh lọc và tiến gần hơn tới các chuẩn mực quốc tế.

Giải thưởng Top 10 sàn giao dịch bất động sản minh bạch và hiệu quả nhất Việt Nam không phải để trao hoa, mà sẽ “soi chiếu” mức độ minh bạch, năng lực và tầm nhìn phát triển của các đơn vị môi giới.

Giải thưởng còn góp phần thúc đẩy củng cố hệ sinh thái bất động sản bền vững - nơi sàn giao dịch vượt lên khỏi giới hạn là “điểm trung gian mua bán” để trở thành “cơ sở hạ tầng dữ liệu và giao dịch” cho toàn thị trường. Khi các sàn hoạt động hiệu quả, dòng vốn lưu thông đúng hướng, thị trường vận hành bền vững, những đơn vị, cá nhân làm nghề chân chính sẽ được công nhận xứng đáng.

Hơn thế, Giải thưởng quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II nói chung với tính biểu trưng và sức ảnh hưởng rộng lớn, trở thành “ngọn lửa” lan tỏa tinh thần minh bạch, chuyên nghiệp, không ngừng đổi mới phát triển và nâng cao trách nhiệm xã hội trong toàn ngành.

Bước qua những chu kỳ thăng trầm, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, nơi sự minh bạch và tính hiệu quả trở thành “giấy thông hành” để các doanh nghiệp tạo dựng vị thế, uy tín và hướng tới phát triển bền vững. Giải thưởng quốc gia Bất động sản Việt Nam và  hạng mục “Top 10 sàn giao dịch bất động sản minh bạch và hiệu quả nhất Việt Nam” không chỉ vinh danh nỗ lực, thành quả xuất sắc của các đơn vị môi giới hàng đầu, mà còn lan tỏa tinh thần đổi mới, khát vọng vươn lên, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường.