Sau 10 năm ‘tăng nóng’, thị trường công nghiệp miền Nam đang âm thầm đổi luật chơi

Sau một thập kỷ tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường bất động sản công nghiệp khu vực miền Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mang tính chiến lược với trọng tâm không còn nằm ở quy mô mà chuyển dần sang chất lượng và hiệu quả vận hành.

Theo báo cáo nhìn lại 10 năm của Cushman & Wakefield Việt Nam, giai đoạn trước đây của thị trường được dẫn dắt bởi sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung, đà tăng giá đất cùng với sự mở rộng liên tục của hoạt động sản xuất. Tuy nhiên, bước sang chu kỳ mới, thị trường đang có sự dịch chuyển rõ rệt sang hướng "tinh chỉnh để gia tăng giá trị", thể hiện qua việc nâng cấp hạ tầng, tái cấu trúc chuỗi cung ứng và cải thiện chất lượng sản phẩm.

Nguồn cung tăng mạnh, giá duy trì đà leo thang

Trong vòng 10 năm qua, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại miền Nam tăng hơn 80%, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng tới 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm đạt 9,18%.

Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nhà kho xây sẵn (RBW) ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung lên tới 141%, đi kèm mức tăng giá thuê 43,8% (CAGR 5,3%). Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng 134% về nguồn cung, nhưng giá thuê chỉ tăng 16,7%, tương đương CAGR 2,2%.

Những con số này cho thấy thị trường không chỉ mở rộng về quy mô mà còn đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi các tiêu chuẩn về vận hành, tính bền vững và chất lượng tài sản ngày càng trở thành yếu tố quyết định.

Sự chuyển dịch của thị trường được hậu thuẫn bởi nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam, cùng với mạng lưới thương mại ngày càng mở rộng. Việt Nam tiếp tục giữ vai trò là điểm đến hấp dẫn trong chiến lược dịch chuyển sản xuất toàn cầu, qua đó duy trì nhu cầu ổn định đối với đất công nghiệp và các sản phẩm xây sẵn.

Đáng chú ý, khách thuê hiện không chỉ quan tâm đến chi phí mà ngày càng ưu tiên các yếu tố như khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng, hiệu quả vận hành và vị trí chiến lược. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên sâu và cấu trúc phát triển vùng ngày càng rõ nét hơn.

Nguồn cung tiếp tục mở rộng, nhưng theo hướng chọn lọc

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (bao gồm TP. HCM, Tây Ninh và Đồng Nai), tổng nguồn cung đất khu công nghiệp hiện đạt khoảng 36.400ha với 161 dự án. Bên cạnh đó, khu vực này sở hữu khoảng 6,60 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn và 6,65 triệu m2 nhà kho xây sẵn.

Trong dài hạn, nguồn cung được dự báo tiếp tục gia tăng đáng kể. Đến năm 2036, diện tích đất khu công nghiệp có thể đạt tối thiểu 58.557ha với khoảng 250 dự án. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn dự kiến đạt 7,76 triệu m2, trong khi nhà kho xây sẵn có thể đạt khoảng 7,31 triệu m2.

Dù quy mô tiếp tục mở rộng, xu hướng phát triển trong giai đoạn tới được nhận định sẽ tập trung nhiều hơn vào chất lượng dự án, lựa chọn vị trí chiến lược và mức độ kết nối với chuỗi cung ứng.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Cho thuê - Công nghiệp & Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với mức độ chuyên môn hóa cao hơn.

Bà cho rằng, nếu như giai đoạn trước thiên về tăng trưởng về lượng, thì giai đoạn tới sẽ là cuộc cạnh tranh về chất, nơi hạ tầng, chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và yếu tố bền vững đóng vai trò then chốt trong việc tạo lập giá trị dài hạn.

Cùng với đó, kỳ vọng của khách thuê cũng ngày càng cao, đòi hỏi các dự án phải được quy hoạch bài bản hơn, tích hợp tốt hơn với hệ sinh thái sản xuất - logistics, đồng thời đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe về hiệu quả và khả năng thích ứng của chuỗi cung ứng.

Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp miền Nam không chỉ duy trì vai trò là "công xưởng" của cả nước, mà còn đang định hình lại theo hướng hiện đại, chuyên sâu và bền vững hơn trong chu kỳ phát triển mới.