Được gì sau “khủng hoảng”?
PV: Thưa ông, những năm gần đây, có nhiều ý kiến đánh giá rằng thị trường BĐS Việt Nam đang có những bước phát triển ổn định. Theo ông, điều này liệu có phải bởi hầu hết các doanh nghiệp đang dần chuyển mình, nâng cao chuyên môn và ngày càng hoạt động chuyên nghiệp?
Ông Phan Hữu Thắng: Đúng như vậy! Những năm gần đây, đặc biệt trong giai đoạn 2015 – 2016, thị trường BĐS Việt Nam đã phục hồi khá mạnh mẽ, thể hiện qua các yếu tố như thanh khoản tăng, tồn kho tiếp tục giảm, tín dụng BĐS tăng trưởng cao, cơ cấu hàng hóa đã phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường... Để có được sự phục hồi và phát triển như vậy, phải kể đến sự nỗ lực rất lớn của các doanh nghiệp BĐS và công tác quản lý Nhà nước của Chính phủ.
Sau cuộc khủng hoảng trước đây, thị trường BĐS Việt Nam đã loại bỏ được khá nhiều doanh nghiệp hoạt động kém chuyên nghiệp; để lại các doanh nghiệp mạnh; chuyên nghiệp hơn, có khả năng vượt qua được các thách thức, khó khăn của quá trình phát triển; có chiến lược phát triển đầu tư – kinh doanh bền vững; biết hướng dần tới cộng đồng và khách hàng; nhờ đó đi đúng hơn với nhu cầu của thị trường, tạo nên sự phát triển ổn định của thị trường thời gian qua.
TS. Phan Hữu Thắng.
PV: Có phải vì những dấu hiệu tích cực đó mà lĩnh vực BĐS ngày càng thu hút nhiều đối tượng tham gia? Biểu hiện gần nhất có thể thấy giai đoạn ngay sau Tết Âm lịch (thời điểm tháng Giêng) số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới thực sự không nhỏ và thu hút sự chú ý của dư luận. Ông nhận định thế nào về hiện tượng này?
Ông Phan Hữu Thắng: Việc có nhiều doanh nghiệp BĐS thành lập mới trong những tháng vừa qua, hưởng ứng phong trào khởi nghiệp, định hướng kiến tạo phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ là điều đáng mừng.
Các bài học rút ra sau cuộc khủng hoảng trước đây sẽ giúp các cơ quan quản lý nhà nước mà trước hết là Bộ Xây dựng, đại diện cộng đồng các doanh nghiệp BĐS trong cả nước (Hiệp hội BĐS Việt Nam - VNREA), các doanh nghiệp BĐS, người dân, khách hàng... cẩn trọng hơn trong xây dựng, đề xuất các chính sách, giải pháp mới đối với việc phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn tới. Đồng thời, việc đầu tư của các doanh nghiệp BĐS, của người dân cũng sẽ thông minh hơn, chuyên nghiệp hơn.
PV: Nhân bàn về công tác quản lý nhà nước, có thể thấy, thời gian qua các bộ luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS, hoạt động xây dựng đã có nhiều điều chỉnh, bổ sung hàng loạt quy định, chế tài mới. Theo ông, trong số những quy định, chế tài mới được bổ sung, đâu là quy định có tác động mang tính bước ngoặt và tích cực đến thị trường BĐS thời gian qua?
Ông Phan Hữu Thắng: Cho đến nay, sau nhiều năm quản lý và điều hành sự phát triển của thị trường BĐS, nhiều Bộ luật, Nghị định liên quan đến BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và nhiều văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành khác đã được ban hành.
Có thể thấy rõ, về cơ bản các văn bản luật, quy phạm pháp luật nêu trên đã có những đóng góp tích cực giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững, hiệu quả hơn. Tuy vậy bên cạnh các mặt tích cực đó không tránh khỏi những thiếu sót của một quá trình phát triển như trong quá khứ.
Việc ban hành chính sách thiếu minh bạch, có xung đột giữa các quy phạm pháp luật... đã làm chậm lại quá trình phát triển của thị trường, dẫn tới cả tình trạng “sốt đất”, cung - cầu mất cân đối...
Các bài học rút ra sau khủng hoảng thị trường BĐS trước đây sẽ giúp các cơ quan quản lý nhà nước các doanh nghiệp BĐS, người dân, khách hàng... cẩn trọng hơn trong xây dựng, đề xuất các chính sách, giải pháp mới đối với việc phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn tới.
Theo quan sát của chúng tôi, các bộ Luật mang tính quy định, hướng dẫn thực hiện các vấn đề cụ thể của một lĩnh vực kinh tế - xã hội cụ thể, có vai trò xác định đường đi đúng cho các doanh nghiệp và người dân trong đầu tư – kinh doanh BĐS. Nhưng tầm nhìn và định hướng phát triển lâu dài cho tương lai thị trường BĐS Việt Nam chính là chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 được Chính phủ ban hành tháng 11/2011 và chương trình phát triển NƠXH hiện nay là mang tính tích cực nhất đối với thị trường BĐS thời gian qua.
BĐS Việt Nam vẫn là “thỏi nam châm” hút các nguồn vốn ngoại
PV: Vậy có thể nói, cơ chế chính sách đang "tạo điều kiện" cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển rất tốt. Trong bối cảnh đó, ông đánh giá thế nào về sự thu hút dòng vốn ngoại vào thị trường BĐS 10 năm qua? Trong tương lai, dòng vốn này có khả năng mạnh lên hay yếu đi và đâu là nguyên do?
Ông Phan Hữu Thắng: Việt Nam chúng ta có tiềm năng của một thị trường đang phát triển với dân số gần 100 triệu người đang có nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, du lịch, nhu cầu phát triển BĐS công nghiệp. Ngoài ra, sự nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư – kinh doanh của Chính phủ Việt Nam đã, đang và sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư ngoại cho phát triển thị trường BĐS trong 2017 và các năm tới.
Cụ thể, theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch & Đầu tư, đến nay trong danh sách gần 80 dự án FDI có vốn đăng ký trên 500 triệu USD/dự án, có tới 28 dự án đầu tư vào BĐS. Chưa kể, những năm gần đây, BĐS luôn là lĩnh vực giữ vị trí số 2 trong các lĩnh vực, ngành nghề thu hút FDI hàng năm, chỉ đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Có thể khẳng định, BĐS vẫn tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn các "đại gia" ngoại.
Bên cạnh nguồn vốn đầu tư trực tiếp FDI, nguồn vốn đầu tư gián tiếp FII những năm gần đây cũng gia tăng mạnh. Có thể thấy, thị trường Việt Nam đã và đang trở thành tâm điểm của sân chơi M&A (mua bán và sáp nhập) do thị trường có dấu hiệu khởi sắc và các điều kiện pháp lý liên quan đến M&A đã được điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh hơn. Đặc biệt, kết quả thu hút đầu tư ngoại về mua lại cổ phần, góp vốn vào các doanh nghiệp hiện có trong quý I/2017 đã tăng hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái (theo thông báo của Cục Đầu tư nước ngoài).
Nguồn kiều hối cũng vẫn tiếp tục đổ vào Việt Nam trong những năm qua ở mức gần 15 tỷ USD (năm 2015 là 12,5 tỷ USD). Theo Luật Nhà ở hiện hành thì Việt kiều cư trú tại Việt Nam được mua nhà, được sở hữu 1 căn hộ hoặc 1 ngôi nhà gắn với quyền sử dụng đất, sẽ là động lực để Việt Nam tiếp tục thu hút được nguồn ngoại lực này cho phát triển thị trường BĐS.
Theo TS. Phan Hữu Thắng, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn thu hút các nguồn vốn ngoại vào thị trường BĐS trong thời gian tới.
Đánh giá chung, thị trường BĐS Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn thu hút các nguồn vốn ngoại trong thời gian tới. Lý do là bởi chúng ta có được nền chính trị - xã hội ổn định, kinh tế tiếp tục phát triển, nhu cầu thị trường BĐS Việt Nam liên tục tăng cao, môi trường đầu tư vẫn được hoàn chỉnh mỗi ngày với tính cạnh tranh cao, hệ số sinh lời hấp dẫn...
PV: Đứng trước nhiều cơ hội như vậy, theo ông các doanh nghiệp BĐS phải có cách hoạt động ra sao, đưa ra sản phẩm thế nào để thu hút nguồn vốn ngoại về phía mình?
Ông Phan Hữu Thắng: Trước hết, khi đầu tư, các nhà đầu tư ngoại sẽ nghiên cứu kỹ lưỡng các sản phẩm BĐS và đánh giá đúng thị trường Việt Nam.
Đối với các doanh nghiệp Việt Nam, cần phải giải đáp được câu hỏi: Cần gì từ nhà đầu tư ngoại? Như vậy sẽ lựa chọn được đúng nhà đầu tư có tiềm năng (về vốn hoặc công nghệ, kinh nghiệm quản lý...), phải thấy được các doanh nghiệp ngoại có ý định đầu tư, hợp tác nghiêm túc, thấy được năng lực thực tế của họ qua các dự án họ đã làm.
Chúng ta cũng cần chuẩn bị sẵn, đầy đủ các điều kiện, phương án hợp tác để đàm phán (giấy tờ pháp lý liên quan đến doanh nghiệp, đất đai, dự án mời gọi đầu tư, sổ sách tài chính kế toán, danh mục kinh nghiệm...). Cuối cùng là phải có kinh nghiệm và kỹ thuật đàm phán.
PV: Nếu so sánh với năng lực các doanh nghiệp BĐS cũng như sản phẩm BĐS ở nhiều nước trên thế giới, theo góc nhìn của cá nhân ông, ngành BĐS ở Việt Nam đang đứng ở vị trị nào?
Ông Phan Hữu Thắng: Ở đây ta chỉ nên so sánh với các nước đang phát triển, còn đối với các nước phát triển, thì giữa Việt Nam với các nước này đã có một khoảng cách khá lớn khó có thể so sánh dù xét theo tiêu chí nào.
Nếu lấy 2 tiêu chí là năng lực doanh nghiệp BĐS và sản phẩm BĐS hiện nay thì có thể nói, chúng ta đang ở vị trí khiêm tốn là đang phát triển với lợi thế tiềm năng của một thị trường mới nổi, sẽ phát triển được hiệu quả cao trong tương lai nếu học tập được kinh nghiệm của các nước đã đi trước về quản lý, phát triển thị trường BĐS.
PV: Nếu vậy, một khi thị trường BĐS thu hút ngày càng nhiều FDI, doanh nghiệp BĐS nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam cũng tăng lên, liệu doanh nghiệp BĐS Việt Nam có cạnh tranh nổi, thưa ông?
Ông Phan Hữu Thắng: Đây là vấn đề lớn mang tính chiến lược đối với một quốc gia có nhu cầu thu hút nguồn vốn ngoại cho đầu tư và phát triển nói chung và BĐS nói riêng, mà chúng tôi đã đề cập đến không dưới một lần trong nghiên cứu của mình, đó là:
Không thu hút bằng mọi giá; Dành những lĩnh vực, ngành nghề, sản phẩm mà các doanh nghiệp Việt Nam đã có thể làm (dù chất lượng hiện tại chưa thể đạt chuẩn quốc tế), để Việt Nam xây dựng được một nền kinh tế tự cường.
Có quy hoạch rõ ràng cả về không gian, thời gian, địa điểm đầu tư cho đầu tư nước ngoài về BĐS (bao gồm cả FDI, FII – không kể kiều hối), trong đó xác định rõ tỷ lệ của các nhà đầu tư ngoại tại Việt Nam (không nên để bất kỳ một nhà đầu tư ngoại nào có thể nắm thị phần đầu tư cao đến trên 30% thị trường)...
Có như vậy chúng ta mới kiểm soát nổi thị trường năng động mua bán, sát nhập này, cũng như mới đảm bảo được tính cạnh tranh cao cho các doanh nghiệp Việt trong đầu tư kinh doanh BĐS.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
