Giá chung cư đã tăng liên tiếp 18 quý
Trong báo cáo tổng quan thị trường bất động sản của Savills cho thấy, trong quý 2/2022, nguồn cung căn hộ ở Hà Nội tăng 76% theo quý và tăng 125% theo năm lên con số 3.596 căn hộ, chủ yếu tập trung từ các dự án hiện hữu. Nguồn cung sơ cấp bao gồm 20.412 căn hộ, tăng 5% theo quý, 14% theo năm, trong đó căn hộ hạng B ghi nhận chiếm 91% thị phần.
Xét về giao dịch, trong quý vừa qua có 2.500 giao dịch, giảm 6% theo quý tuy nhiên tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán ghi nhận là 28%.
Còn giá bán sơ cấp trung bình đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý, 17% theo năm. Đặc biệt, Savills cho biết giá chung cư sơ cấp đã tăng trong thời gian 18 quý liên tiếp, mức này cao hơn so với quý 1/2019. Lý do là vì giá đất và chi phí xây dựng tăng, phát triển cơ sở hạ tầng cũng như nâng cao chất lượng. Còn giá thứ cấp trung bình của các dự án gần nhà ga Đường sắt đô thị tuyến số 2A tăng 22% theo năm, cao hơn mức tăng 13% theo năm của thị trường.
Cũng theo Savills, Gia Lâm và Đông Anh sẽ trở thành quận trong năm 2023. Chính vì thế, quý 2/2023 khu vực này chiếm 29% nguồn cung sơ cấp thành phố Hà Nội, 34% số lượng giao dịch. Dự kiến từ 6 tháng cuối năm trở đi, Gia Lâm và Đông Anh sẽ cung cấp 19.500 căn hộ.
Song song với đó, đến năm 2025, Hoài Đức, Đan Phượng và Thanh Trì sẽ trở thành quận. Việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường vành đai 3,5 và 4 được kỳ vọng sẽ có thể thúc đẩy nguồn cung tương lai cũng như số lượng giao dịch ở các khu vực này.
Xét về triển vọng thị trường, đơn vị này cho biết, trong thời gian 6 tháng cuối năm 2023, có 9 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ được mở bán 7000 căn hộ. Còn các quận như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai sẽ có tổng cộng 73% thị phần.
Và nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao bởi tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số cũng như tỷ lệ đô thị hóa cao. Từ năm 2023 cho đến năm 2025, thành phố sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Mặc dù vậy thì nguồn cung tương lai bao gồm 59.000 căn hộ (các hạng) và 9.000 nhà ở thấp tầng, 18.700 căn nhà ở xã hội dự kiến mở bán, chính vì thế tồn tại sự thiếu hụt 70.300 nhà ở.
Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội - bà Đỗ Thu Hằng nói rằng: “Tình hình thị trường yên ắng sẽ tiếp tục kéo dài đến khi lãi suất tiền gửi cũng như thêm nguồn cung mới gia nhập vào thị trường. Hiện tại, Chính phủ đang tích cực điều chỉnh chính sách tiền và tài khóa”.
Phân khúc nhà liền kề tiếp tục tăng giá
Đối với phân khúc nhà liền kề/biệt thự, trong quý 2 không có thêm dự án mới trong quý, nguồn cụng mới gồm 126 căn đến từ hai dự án hiện hữu, tăng 334 theo quý tuy nhiên giảm 14% theo năm. Nguồn cung sơ cấp bao gồm 797 căn đến từ 14 dự án, tăng 5% theo quý tuy nhiên giảm 20% theo năm.
Cũng theo Savills, sau quý đầu ảm đạm thì lượng giao dịch được cải thiện trong quý 2/2023 với 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý mặc dù giảm 65% theo năm. Nhà liền kề vẫn được ưa chuộng, chiếm 53% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 13%, tăng 1 điểm % theo quý tuy nhiên giảm 17 điểm % theo năm. Nguồn cung mới đạt hấp thụ là 50%.
Còn giá sơ cấp biệt thự giảm 10% theo quý xuống còn 100 triệu đồng/m2 đất bởi nguồn cung mới cũng như hàng tồn kho giá thấp ở dự án tại Mê Linh. Giá nhà liền kề ghi nhận tăng 4% theo quý, đạt mức 173 triệu đồng/m2 đất, trong khi đó giá shophouse giảm 7% theo quý. Đối với giá thứ cấp ghi nhận tăng 1% theo quý. Với nhiều lựa chọn, giá bán hợp lý cùng với sự đảm bảo về mặt pháp lý đã giúp tăng sức hấp dẫn của thị trường thứ cấp. Những sản phẩm thứ cấp có giá thấp hơn 20% so với những căn sơ cấp.
Dù cung cấp những sản phẩm chất lượng tốt, các dự án với mức giá bán cao có lượng giao dịch hạn chế cùng với tỷ lệ hấp thụ thấp. Trong thời gian nửa đầu năm 2023, những dự án có giá bán sơ cấp dưới 10 tỷ đồng chiếm 39% lượng giao dịch, so với mức 5% vào năm 2022 có tăng. Những căn từ 10 cho đến 20 tỷ đồng chiếm 28% và những căn trên 30 tỷ đồng chỉ chiếm 13%.
Phía Savills cho biết, đến cuối năm 2023, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 695 căn từ 7 dự án. Trong đó thì quận Tây Hồ sẽ chiếm thị phần nhiều nhất với mức 24%, tiếp theo là Long Biên với mức 21% còn Gia Lâm với 20% thị phần. Đường Vành đai 4 vừa được khởi công xây dựng, dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển ở những khu vực ngoại thành như Mê Linh, Đan Phượng, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai, Hoài Đức, Thanh Trì cùng các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh. Khi đường Vành đai 4 thông xe vào năm 2027 thì nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với thời điểm hiện tại. Điều này cũng sẽ giảm bớt đi áp lực cho các khu vực nội thành với quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp.
Giám Đốc Savills Hà Nội - ông Matthew Powell nhận định: “Số lượng giao dịch đang có sự cải thiện. Chúng tôi kỳ vọng sự phục hồi sẽ được tiếp tục nhờ vào các chính sách cũng như nỗ lực của Chính phủ nhằm tháo gỡ những khó khăn hiện hữu của thị trường từ đó giúp tăng tính minh bạch, củng cố thêm niềm tin cho người mua”.
