Tiếp tục phiên chất vấn và trả lời chất vấn tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIV sáng 10/11, trả lời câu hỏi của đại biểu An Giang liên quan tới việc xử lý các chủ đầu tư chung cư chiếm đoạt kinh phí bảo trì, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, theo số liệu đến năm 2019, cả nước có khoảng 4.422 nhà chung cư.
Trong đó, hơn 90% số chung cư được quản lý vận hành an toàn, ổn định; gần 10% có tranh chấp và vấn đề tồn tại liên quan tới việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, chậm thành lập ban quản trị; chậm bàn giao phí bảo trì và tranh chấp sở hữu chung - riêng; tranh chấp về một số vấn đề khác nhu thu chi tài chính, quy chế hoạt động của ban quản trị, giá dịch vụ, đơn vị vận hành, chất lượng công trình …
Nguyên nhân được xác định là do một số quy định pháp lý về quản lý và sử dụng nhà chung cư còn chưa thật đầy đủ, rõ ràng như cách tính diện tích căn hộ, logia... Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án và chưa quan tâm đến dịch vụ sau bán hàng; không công khai đầy đủ các thông tin theo quy định.
Bên cạnh đó, một số hợp đồng mua bán căn hộ chưa tuân thủ đúng quy định, thường có một số điều khoản chưa rõ ràng và thiên về bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư. Ngoài ra còn có tình trạng buông lỏng quản lý Nhà nước về chung cư.
Một số chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình. Những việc này gây ra nhiều bức xúc cho cư dân, truyền thông và dư luận.
Theo Tư lệnh ngành xây dựng, thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29 về tăng cường quản lý Nhà nước về nhà chung cư. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành nhiều văn bản, bổ sung chế tài xử lý vi phạm hành chính và các địa phương cũng đã có nhiều cố gắng xử lý. Đơn cử như TP. Hà Nội cũng đã chuyển nhiều vụ vi phạm cho các cơ quan điều tra xem xét, xử lý.
Đến nay, sau hàng loạt giải pháp, tình hình tranh chấp nhà chung cư đã giảm hẳn, tuy vẫn còn nhưng không còn điểm nóng gây bức xúc.
Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nêu giải pháp: "Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ tiếp tục sửa đổi Nghị định 99 về hướng dẫn Luật Nhà ở để bổ sung, sửa đổi các quy định về nhà chung cư, nhất là về kinh phí bảo trì nhà chung cư sao cho rõ hơn về mức thu, phương thức thu, quản lý sử dụng kinh phí cũng như mô hình quản trị nhà chung cư".
Liên quan đến kinh phí bảo trì, hiện có khoảng 5 dạng tranh chấp trong lĩnh vực này, Bộ Xây dựng đã tham mưu và Chính phủ có Nghị định 139, Nghị định 20 quy định mức xử lý hành chính trong vi phạm về việc này.
Đặc biệt, Bộ trưởng nhấn mạnh: "Quan điểm là chúng tôi rất ủng hộ địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra và chuyển cơ quan điều tra xem xét, xử lý các chủ đầu tư cố tình vi phạm quy định về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư".
Trong nhiều năm qua, những tranh cãi xung quanh câu chuyện làm thế nào để quản lý, sử dụng một cách hiệu quả quỹ bảo trì chung cư, giảm thiểu những tranh chấp giữa cư dân - chủ đầu tư vẫn luôn là một chủ đề nóng.
Theo quy định, phí bảo trì chung cư là 2% giá trị hợp đồng. Phí này sẽ do bên mua đóng trước khi nhận bàn giao chung cư, căn hộ. Tuy nhiên, việc thu và sử dụng phí bảo trì vẫn còn "gian nan" khi một số người dân vẫn cho rằng, phí bảo trì chung cư đã được tính vào giá bán.
Sau rất nhiều tranh chấp chung cư liên quan đến chuyện phí bảo trì như chủ đầu tư cố tình không bàn giao lại kinh phí bảo trì, hoặc nộp chậm, nộp không đầy đủ, trục lợi…, quy định này ngày càng bộc lộ rõ những bất cập. Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.
Tháng 8 vừa qua, Bộ Xây dựng cho biết đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp kinh phí bảo trì tòa nhà cho chủ đầu tư thông qua tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.
Đề xuất này được giới chuyên gia, luật sư nhận định là phương án hợp lý, giải quyết được câu chuyện trách nhiệm và minh bạch của chủ đầu tư. Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM đánh giá: "Đề xuất mới của Bộ Xây dựng là bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản thu 2% và tài khoản này ghi rõ trong hợp đồng. Điều đó cho thấy đề xuất mới là giải pháp hợp lý và có sự quy định rõ về trách nhiệm của bên chủ đầu tư và khách hàng đối với khoản phí 2% này.
Nếu chủ đầu tư thu tiền của khách hàng mà không nộp vào tài khoản thì việc quy trách nhiệm chuyển sang hướng hình sự rất dễ dàng, vì đó là hành vi lạm dụng quyền, chiếm đoạt tài sản. Giải pháp này cũng đơn giản, rõ ràng về trách nhiệm hơn quy định đang hiện hành".
Đồng quan điểm, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, quy định mới của Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ giảm thiểu tranh chấp xoay quanh quỹ bảo trì. Bởi với phương án cũ, khách hàng phải chuyển tiền vào tài khoản của chủ đầu tư. Sau đó, khi chung cư thành lập ban quản trị, chủ đầu tư sẽ chuyển quỹ bảo trì cho ban quản trị mới.
"Phương án này dẫn tới việc chủ đầu tư có thể chiếm dụng khoản vốn này trong một thời gian dài, sử dụng khoản tiền này sai mục đích. Một số trường hợp, chủ đầu tư không thể chuyển lại khoản tiền này vì trót dùng. Hệ quả là những cuộc tranh chấp. kiện tụng giữa chủ đầu tư với cư dân nảy sinh", luật sư Lê Văn Hồi nhận định./.
