Theo các thông tư số 02, số 28/2016/TT-BXD ban hành năm 2016 và Thông tư 06/2019/TT-BXD được Bộ Xây dựng ban hành năm 2019 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có quy định rõ thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014
Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Trường hợp quá thời hạn quy định nêu trên mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao kinh phí thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản.
Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng mới đây, UBND TP. Hà Nội cho rằng trường hợp chủ đầu tư chây ì không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị tòa nhà là hành vi chiếm hữu tài sản của người khác và tranh chấp xảy ra trong trường hợp này là tranh chấp tài sản thuộc quyền giải quyết của tòa án.
Theo UBND TP. Hà Nội, việc quy định cơ quan hành chính ban hành quyết định cưỡng chế quỹ bảo trì chung cư theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo thông tư 02 năm 2016 đã được Bộ Xây dựng ban hành là không phù hợp vì cơ quan hành chính không có quyền tổ chức, cưỡng chế tài sản khi tài sản ấy không thuộc sở hữu nhà nước. Đồng thời, việc tiến hành cưỡng chế có thể làm phát sinh quy trình khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành chính phức tạp.
Vì vậy, TP. Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp về quan điểm xây dựng quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và các nội dung quy chế theo hướng tôn trọng các nguyên tắc dân sự, hạn chế đặt ra các quy định sử dụng quan hệ điều hành - chấp hành để giải quyết quan hệ pháp luật dân sự.
Về phía Bộ Xây dựng cho biết đã họp, giải trình với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. Ủy ban Pháp luật cũng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 liên quan tới quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có các quy định về thu, quản lý, sử dụng, cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư…
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận kiến nghị trên của UBND TP. Hà Nội để báo cáo cơ quan có thẩm quyền trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi bổ sung các quy định của Luật Nhà ở 2014 nói chung, các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nói riêng để phù hợp với tình hình thực tế.
Thanh tra việc sử dụng quỹ bảo trì chung cư
Trước đó, Bộ Xây dựng cũng ban hành kế hoạch thanh tra năm 2020 về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư.
Tại Hà Nội có 16 dự án thuộc diện thanh tra gồm: Khu nhà ở Trung Văn của Công ty cổ phần Xây dựng số 3 (Vinaconex 3); chung cư tại Khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông) của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Hoàng Thành; Dự án 90 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân), dự án CT2AB, CT2C Xuân Phương thuộc Khu đô thị mới Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm) đều của Công ty cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7….
Tại TP.HCM, một loạt dự án cũng nằm trong danh sách này như chung cư Khang Gia Tân Hương (Tân Phú); Hoàng Anh River View (Công ty Hoàng Anh Gia Lai); Chung cư Khánh Hội 2 (Công ty Đầu tư Dịch vụ Khánh Hội); chung cư Morning Start (Công ty Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Xanh), chung cư Investco - Babylon (Công ty Xây dựng và phát triển Hồng Hà)...
Ngay tại phiên giải trình quốc hội mới đây, đại diện 2 địa phương này chỉ rõ, một số chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc không chịu tổ chức Hội nghị nhà chung cư, bản chất là để trì hoãn việc chuyển giao kinh phí bảo trì 2%. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật nếu không hoặc chậm bàn giao phí bảo trì thì chủ đầu tư sẽ bị cưỡng chế, nhưng việc cưỡng chế các nhà đầu tư cũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Mặt khác, đối với những trường hợp đã được bàn giao phí bảo trì, số tiền lớn còn khiến "quỹ bảo trì trở thành miếng mồi ngon" thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào ban quản trị nhà chung cư để trục lợi.
Một số đại biểu cũng khẳng định, việc chậm hoặc không bàn giao quỹ bảo trì chung cư sẽ ảnh hưởng tới sự vận hành thông suốt của tòa nhà. Mà bài học rõ nhất là vụ cháy chung cư Carina tại TP.HCM năm 2017. Ở thời điểm xảy ra vụ cháy, chủ đầu tư vẫn còn nợ chưa bàn giao 20 tỷ đồng phí bảo trì chung cư.
