Mô hình shophouse rất có sức hút trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Mô hình vừa ở vừa kinh doanh này vẫn đang được ưa chuộng với giá bán và giá thuê càng ngày càng đắt đỏ. Điển hình là dãy phố mua sắm Geylang nổi tiếng của Singapore, các khu shophouse ở Penang, Malacca (Malaysia) hay ngay tại Việt Nam là các khu nhà phố kinh doanh tại phố cổ Hà Nội.
Riêng tại Việt Nam, Shophouse là sản phẩm có mặt khá lâu trên thị trường bất động sản, tuy nhiên mô hình nhà phố thương mại shophouse mới chỉ tạo sức hút trong thời gian gần đây (đặc biệt là từ giữa năm 2015) khi những lợi ích của shophouse ngày càng được nhiều khách hàng thấy rõ.
Shophouse B4 Nam Trung Yên đang có tiền chênh lên tới hàng chục tỷ đồng.
Chiêu né thuế
Khu nhà phố thương mại tại B4 Nam Trung Yên, Hà Nội được giới thiệu của thương hiệu Vimefulland thuộc tập đoàn Dược phẩm Vimedimex. Thoạt đầu, nhân viên bán hàng giới thiệu các shophouse có giá trên hợp đồng khoảng 12 tỷ đồng/căn 120m2. Tuy nhiên, người bán hàng cho biết, đó chỉ là giá trên hợp đồng, người mua sẽ phải trả 18 tỷ đồng tiền chênh và tổng giá trị thực tế của một căn shophouse là 30 tỷ đồng/căn.
Tương tự, dự án Shophouse Vạn Phúc (hay còn gọi là Khu nhà phố thương mại 24h) có địa điểm tại Hà Đông, Hà Nội có giá 170 triệu/m2 tiền đất. Tuy nhiên, thời gian gần đây, một số khách hàng khi có ý định đầu tư mua căn hộ shophouse tỏ vẻ nghi ngại trước việc giá ghi trong hợp đồng mua bán chênh từ chục triệu đồng đến vài chục triệu đồng mỗi mét vuông.
Không thể phủ nhận shophouse đang chứng tỏ sức hấp dẫn khiến đa số nhà đầu tư quyết mua cho bằng được. Chẳng thế mà ngoài hai dự án trên, tại Hà Nội rất nhiều dự án shophouse khác cũng đang bán giá chênh rất cao. Cụ thể, biệt thự, liền kề một dự án tại Tây Hồ Tây cũng đang được rao bán mức giá chênh từ một đến 3 tỷ đồng mỗi căn có giá hợp đồng dao động từ 16 - 25 tỷ đồng. MonCity (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm, Hà Nội), Vinhome Mễ Trì (Nam Từ Liêm, Hà Nội), Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội)… ra hàng đến đâu hết đến đó, chênh từ vài trăm đến tiền tỷ là điều dễ hiểu.
Trao đổi với DĐDN, ông Lê Ngọc Quỳnh - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hợp tác Thịnh Vượng (TVR) cho biết thực chất đây là chiêu né thuế của chủ đầu tư. Ông Quỳnh tiết lộ, chủ đầu tư trước khi công bố mở bán đã cho một số nhà đầu tư đứng tên trong hợp đồng với giá trị thực thấp, sau đó chuyển nhượng cho người mua mới nhưng đẩy giá chênh cao. Khoản chênh thường là thỏa thuận, không có hóa đơn, chứng từ nên không ghi nhận vào giá trị tính thuế.
Gây méo mó thị trường
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, pháp luật nước ta đã quy định, việc mua bán xuất hiện tiền chênh ngoài hợp đồng mua bán là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, một rủi ro khác cho khách hàng chấp nhận ký hợp đồng và trả khoản tiền chênh khi mua bất động sản. Đó là bản thân người mua không được tính vào giá vốn của mình. Giả định sau này Nhà nước đánh thuế khi chuyển nhượng bất động sản mà đánh trên phần chênh lệch theo cách tính cũ, tức là khi chủ đầu tư có lời mới đánh thuế thì trong trường hợp này, người tiêu dùng sẽ bị thiệt vì giá không được tính đúng, tính đủ.
Là đơn vị nghiên cứu thị trường lâu năm, đại diện Savills cũng cho biết, một trong những yếu tố khiến mập mờ giá bán là sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản. “Nhiều nhà đầu cơ, bao gồm cả một số sàn giao dịch bất động sản cũng nhân cơ hội để đẩy giá lên cao, có dự án từ sáng đến chiều đã chênh hàng trăm triệu đồng. Nếu tình trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến nỗ lực của các nhà làm chính sách và các chủ đầu tư chân chính nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản” – đại diện Savills cho biết.
Để hạn chế vấn đề này, giúp thị trường đảm bảo tính minh bạch, ông Hà đề xuất cần thực hiện mã số định danh cá nhânđể dễ quản lý các giao dịch. Cùng với đó, cần chuyển qua cơ chế thanh toán tài sản lớn qua ngân hàng. “Quan trọng nhất, Nhà nước đã quản lý chặt trong xây dựng thì nên quản lý tốt khâu sau xây dựng, cụ thể là khâu bán hàng” – ông Hà khẳng định.
Trước thực trạng trên, HoREA đề nghị cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh tình trạng biến tướng condotel, officetel, shophouse thành căn hộ nhà ở làm phá vỡ quy hoạch chung và làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các sản phẩm condotel, officetel, shophouse đang có dấu hiệu biến tướng thành căn hộ nhà ở thông thường, nên rất cần có cơ chế quản lý chặt chẽ và hiệu quả.
