Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) tại Điều 23 quy định “nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” đã đưa ra 2 phương án xin ý kiến các đại biểu Quốc hội:
Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.
Cho ý kiến về nội dung này, ĐBQH Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) bày tỏ sự ủng hộ với phương án chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của khoản 2 Điều 24 của luật này (phương án 2).
Ông Hòa phân tích: “Tại sao tôi chọn phương án này? Thực tế hiện nay phương án này các chủ đầu tư họ rất ưa thích và khách hàng người ta cũng chịu. Nói vậy chứ chủ đầu tư họ không có đủ hoàn toàn 100% vốn, họ cũng phải vay ngân hàng để hình thành dự án. Tôi nghĩ 10% tiền đặt cọc thì đâu có giá trị căn nhà. Ví dụ, giá trị căn nhà là 1 tỷ, tiền đặt cọc có 100 triệu, nếu 4-5 tỷ thì tiền đặt cọc chỉ có 400-500 triệu. Đối với khách hàng thì tôi nghĩ rằng việc này không lớn khi người ta mua nhà. Tôi nghĩ để làm sao cho chủ đầu tư có tiền đặt cọc để họ đầu tư, mặt khác tạo lòng tin tưởng cho chủ đầu tư và khách hàng, khách hàng đặt tiền cọc trước có thể chủ đầu tư giảm tiền, bán nhà thấp đi. Tôi nghĩ trường hợp này rất hợp lý. Thực tiễn là khi chủ đầu tư có một trong những giấy tờ có quyền sử dụng đất, có quyết định giao thuê đất và nộp tiền sử dụng đất, tôi nghĩ chủ đầu tư không có gian dối”.
Cũng theo đại biểu Phạm Văn Hòa, việc kinh doanh nhà ở, công trình có sẵn, dự án bất động sản bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi rất đồng ý. Còn việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với diện tích nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
“Những trường hợp kinh doanh nhà ở mà đã có dự án bất động sản, đã có giấy chứng nhận rồi, diện tích nhà ở gắn liền với công trình có giấy chứng nhận chủ quyền nhà thì được, còn các công trình hình thành trong tương lai thì làm gì chủ đầu tư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liền được, chưa nộp tài chính, chưa hoàn thành xây dựng nhà hoàn toàn, chưa bán nhà cho khách hàng thì làm gì được cấp giấy chứng nhận. Cho nên tôi rất thống nhất, các công trình xây dựng hình thành trong tương lai không bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho tốt, đầy đủ thì vấn đề này rất phù hợp”, ông Hòa nói.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) cũng tán thành phương án 2, cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách, khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ quyền sử dụng đất.
“Phương án này, theo tôi sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1. Đặc biệt, trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép số đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút các khách hàng tiềm năng. Mặc dù phương án này còn có thể mang lại nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng như một số đại biểu trước tôi đã phân tích, tuy nhiên điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư.
Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp. Đồng thời, dường như đi ngược lại với việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển mà chúng ta cũng đang rất chú ý và đang nỗ lực thực hiện trong thời gian qua”, bà Nga phát biểu.
Một ý kiến khác là ĐBQH Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) cũng tán thành phương án 2: “Quy định như phương án 2 là phù hợp, rất rõ ràng, cụ thể trong trường hợp nào, chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc, đảm bảo công khai, minh bạch. Bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn. Đồng thời phù hợp với quy định của Luật Thương mại năm 2005 và các quy định pháp luật khác được quy định trong dự thảo luật này”.
Cùng quan điểm, Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) ủng hộ phương án 2, tuy nhiên đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ không vượt quá 5%, trong dự thảo đề nghị là 10%.
“Tôi đề nghị không vượt quá 5% thay cho 10%, bởi vì qua tham khảo ý kiến của Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế của giao dịch bất động sản, tôi thấy 5% là mức đợt đặt cọc hợp lý theo thông lệ của xã hội, có giá trị vừa đủ để cả bên đặt cọc và bên nhận cọc giữ niềm tin cho nhau, cùng có ý thức tuân thủ cam kết. Ở một chừng mực của giao dịch bất động sản, có thể xem đây là một trong những cơ sở để phòng tránh sự bội tính của các bên, đồng thời bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và bảo đảm việc giao kết hợp đồng trước thời điểm chủ đầu tư dự án bất động sản có điều kiện kinh doanh giao dịch đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Vì vậy, tôi đề nghị chỉnh sửa, bổ sung khoản 5 Điều 23 theo hướng chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, số đặt cọc, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”, đại biểu Phúc phân tích.
Liên quan tới Điều 25 “thanh toán trong mua bán thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, nhiều đại biểu Quốc hội tán thành quy định “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua, bên mua”.
Theo các đại biểu, việc quy định bên mua được phép giữ lại 5% giá trị hợp đồng để bên bán có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục giấy tờ, theo tôi là rất phù hợp. Điều này gia tăng trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc hoàn thiện các thủ tục cần thiết để kết thúc hợp đồng.
Trên thực tế, trong một giao dịch bên mua đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì hầu hết họ đều muốn hoàn thiện các thủ tục để kết thúc hợp đồng, đặc biệt là trong trường hợp cụ thể ở đây là mua bán nhà ở, công trình xây dựng thông thường là một tài sản khá lớn đối với đa số dân chúng, nên trường hợp cố ý không mong muốn trì hoãn thanh toán khi chưa cần nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường là số ít. Bên cạnh đó, đặt lên bàn cân thì việc bên bán chưa được thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng sẽ không ảnh hưởng quá lớn tới sự phát triển của doanh nghiệp so với việc bên mua bị chậm, chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì thiệt hại đối với bên mua lớn hơn rất nhiều.
Nhiều trường hợp cả đời lao động tích góp chỉ để mua được căn nhà, chỗ ở nhưng kéo dài, không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý và quyền lợi của người mua, hạn chế quyền giao dịch của họ đối với tài sản thuộc sở hữu của chính mình.
Nhiều đại biểu cũng không tán thành phương án quy định bên mua mặc dù không thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng nhưng phải nộp vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng để quản lý (lợi tức phát sinh từ số tiền này lại do ngân hàng và chủ đầu tư thỏa thuận).
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) chỉ rõ: “Điều này khiến bên mua vốn đã là bên yếu thế hơn trong giao dịch, nay lại càng thêm yếu thế khi tiền đã ra khỏi túi, coi như đã thanh toán hết cho nhà đầu tư mà giấy chứng nhận sở hữu tài sản vẫn chưa nhận được. Chủ đầu tư cũng có thể lợi dụng quy định này mà thiếu trách nhiệm, chây ỳ trong việc hoàn thành thủ tục giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên mua. Đồng thời vẫn hưởng lợi tức từ nguồn tiền 5% tổng hợp của nhiều khách hàng gửi lại”.
