Giữa năm 2018, Chính phủ một lần nữa yêu cầu giai đoạn cuối năm, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, hỗ trợ thanh khoản hợp lý cho các tổ chức tín dụng, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản. Đồng thời, sẽ thanh tra đột xuất các tổ chức tín dụng có tốc độ cho vay vào bất động sản tăng cao, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ.
Theo Thông tư 19/2017 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), từ đầu năm 2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (thay vì 45% như hiện nay). Điều này có nghĩa, nguồn tín dụng chính cung cấp cho các dự án bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian tới.
Thống kê của NHNN, dư nợ tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng chiếm tỷ trọng dưới 10% trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo tính toán của các chuyên gia, tỷ trọng dư nợ thực cho vay bất động sản ước chừng phải lên gần 20%, nếu cộng cả cho vay bất động sản ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng. Vì hiện tỷ trọng cho vay tiêu dùng ở mức 18%, trong đó có hơn một nửa là cho vay mua nhà.
Theo chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, với tổng dư nợ nền kinh tế khoảng 6,8 triệu tỷ đồng, tỷ trọng cho vay bất động sản khoảng 20% tổng dư nợ thì con số tuyệt đối là 1,36 triệu tỷ đồng.
Đây là con số rất lớn, nếu không kiểm soát, tín dụng tiếp tục đổ vào thị trường này sẽ có nguy cơ tạo ra bong bóng trong thời gian tới. Và thực tế cho thấy, trong năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua vài cơn sốt đất, trong đó có nguyên nhân nguồn tín dụng ngân hàng chảy vào thị trường này gây bão giá.
Chính vì thế, NHNN cần thiết phải siết quy mô cho vay bất động sản, ngay cả khi việc kiểm soát này sẽ tác động nhất định đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Nếu không thận trọng, bong bóng nợ xấu sẽ nổ.
Thực tế, tới thời điểm này, nhiều ngân hàng đã giảm tỷ lệ cho vay bất động sản bằng cách tăng lãi suất. Nhiều ngân hàng ra quy định, vay càng nhiều thì lãi suất càng cao để hạn chế luồng tiền đầu cơ nhà đất. Chẳng hạn tại ngân hàng TPBank, nếu vay dưới 2 tỷ đồng, lãi suất 1,0%/tháng nhưng nếu vay trên 2 tỷ đồng thì lãi suất từ 12%/năm trở lên. Thậm chí, hàng loạt ngân hàng khác cũng cho biết, hiện mức lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 12%/năm đối với vay trung hạn, còn vay dài hạn là từ 12,5%/năm, tức tăng 1-2%/năm so với trước đó vài tháng.
Kiểm soát vốn vào bất động sản là "liều thuốc" lâu dài
Còn Eximbank áp dụng biểu lãi suất cho vay ngắn hạn mới đối với các khoản vay mua nhà đất, tăng thêm 1%/năm so với trước, lên mức 11%/năm, còn vay dài hạn là 12,5%/năm, tức tăng 0,7-0,9%/năm.
Xu hướng mặt bằng lãi suất tăng khiến nhiều người lo lắng giá nhà, đất sẽ bị tác động trực tiếp.
Thực tế, điều này trước mắt có thể gây bất lợi cho người mua thực. Bởi người mua bước đầu gặp khó khăn với nguồn vốn khi họ đã ít tiền lại phải chịu lãi suất cao. Còn đối với chủ đầu tư - đối tượng đang có 60 – 80% vốn dự án dựa vào ngân hàng thì lúc đầu cũng gặp bất lợi, bởi lãi suất tác động trực tiếp lên giá thành sản phẩm và áp lực lên bài toán vốn đầu tư.
Tuy vậy, những khó khăn kể trên lại đang là dấu hiệu khẳng định việc siết tín dụng sẽ là hướng đi đúng.
Không thể phủ nhận rằng, giá nhà đất hiện tại đang phải chịu nhiều tầng vay ngân hàng: chi phí vốn chủ đầu tư vay ngân hàng, chi phí tiền người tiêu dùng vay ngân hàng mua nhà.
Nhưng tính về lâu dài, các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc “đeo vòng kim cô” cho tín dụng bất động sản thời điểm này là cần thiết để hạn chế những rủi ro và thanh lọc để thị trường phát triển bền vững hơn. Đây chính là thời điểm bản lề để các doanh nghiệp địa ốc tự cơ cấu lại và đứng vững trên đôi chân của mình thay vì chỉ dựa dẫm vào ngân hàng.
Đã đến lúc, các chủ đầu tư cần tính toán, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và tìm các nguồn vốn thay thế khác như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Hoặc, doanh nghiệp địa ốc có thể xem xét đưa cổ phiếu niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để huy động vốn. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.
Đối với những dự án đang dở dang thì phía ngân hàng cũng như chủ đầu tư phải giải quyết dứt điểm những dự án đó, làm sao để bán nhanh và thu hồi vốn. Còn những dự án mới bắt đầu hoặc đang có chiều hướng xấu thì sẽ cắt giảm một cách nhanh chóng để từ đó thanh lọc vốn xấu cho ngân hàng, hạn chế tối đa sự hình thành của bong bóng bất động sản.
Cần phải hiểu, tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản có mối quan hệ trực tiếp. Nếu thị trường bất động sản tăng trưởng tốt thì tín dụng ngân hàng tốt, đồng thời hỗ trợ trực tiếp cho quá trình xử lý các tài sản đảm bảo vay nợ là bất động sản để ngân hàng thu hồi nợ xấu.
Như vậy, để ngành bất động sản không phải trải qua các đợt khủng hoảng, cần đảm bảo những điều sau: Phát triển bền vững, tăng trưởng ổn định, tuân thủ quy luật thị trường. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cần sử dụng vốn vay hiệu quả, tôn trọng các nguyên tắc điều kiện vay tín dụng, an toàn tín dụng. Quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp bản thân nó là mối quan hệ tín dụng thương mại, hợp tác dựa trên các điều kiện và nguyên tắc. Nếu chúng ta tôn trọng các nguyên tắc việc sử dụng tín dụng sẽ hiệu quả, an toàn và hạn chế được nợ xấu phát sinh.
Còn đối với người tiêu dùng, khi chủ đầu tư cắt lãi suất vay, sản phẩm không qua trung gian, họ càng dễ tiếp cận với nhà ở hơn khi chi phí cấu thành nên sản phẩm giảm. Xét về lâu dài, khi thị trường tài chính và bất động sản chuyên nghiệp hơn, bong bóng bất động sản cũng xẹp. Cuối cùng, người được hưởng lợi nhất không ai khác chính là người mua nhà.
