Ngày 3/6, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã thông tin đến báo chí các nội dung liên quan đến đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư, chỉ từ 50 - 70 năm thay vì lâu dài như trước đây. Theo nhiều chuyên gia, đây là vấn đề quan trọng, có tác động đến vấn đề an cư của hàng triệu người dân nên cần được nghiên cứu kỹ càng.
ĐỀ XUẤT HỢP LÝ NHƯNG CẦN NGHIÊN CỨU KỸ
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, dựa trên yêu cầu quản lý nhà chung cư trong bối cảnh mới và những vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư xuống cấp hiện nay, kết hợp với tham khảo kinh nghiệm quốc tế, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu chung cư.
Không như dư luận đang lo lắng, Bộ Xây dựng cho biết, đã tính toán kỹ đến quyền lợi của người dân, đảm bảo lợi ích cho chủ sở hữu hài hòa với sự phát triển nói chung.
Phương án thứ nhất, quy định thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng công trình. Khi công trình xuống cấp, Nhà nước sẽ kiểm định và gia hạn nếu còn sử dụng được, hoặc phá dỡ xây dựng lại khi không đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản cho người sử dụng, đồng nghĩa với việc chấm dứt quyền sở hữu. Tuy nhiên, chủ sở hữu vẫn được tái định cư tại chỗ hoặc di dời tới nơi khác khi địa điểm cũ có quy hoạch làm công trình công cộng, công trình an ninh, quốc phòng.
Phương án hai là thời hạn sở hữu chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư theo quy định của Luật Đất đai. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.
Phương án này có thể theo hai hướng. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất vĩnh viễn như hiện hành thì thời hạn sở hữu chung cư sẽ lâu dài như Luật Nhà ở.
Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư thì thời hạn sở hữu sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất. Khi hết hạn, Nhà nước sẽ căn cứ vào Luật đất đai sửa đổi để xử lý các chung cư không đảm bảo chất lượng.
Thông tin này từ Bộ Xây dựng tiếp tục thu hút sự chú ý của dư luận, gần nhất là tại đối thoại chuyên đề “Sở hữu chung cư có cần thời hạn?” diễn ra chiều 20/6 do VnEconomy tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở Công ty CBRE Việt Nam cho biết, đây là đề xuất cần thiết. Sở hữu chung cư có thời hạn là xu thế chung và nhiều nước tiên tiến trên thế giới cũng đã áp dụng mô hình này thành công.
Điển hình tại Thái Lan, nơi có thị trường bất động sản phát triển gần 40 năm nay, đang duy trì hai hình thức sở hữu là lâu dài và ngắn hạn (trung bình 30 năm). Hết thời gian 30 năm vẫn được Chính phủ cho phép gia hạn mà không tốn phí. Những sản phẩm có thời hạn ở Thái Lan đang có giá thấp hơn 30 - 70% so với sản phẩm sở hữu lâu dài.
Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển Công ty DKRA Việt Nam cho biết, ông ủng hộ đề xuất này. Nếu việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư thành công sẽ hóa giải được nhiều vấn đề về cải tạo chung cư cũ, cân bằng giá nhà ở và tăng thêm lựa chọn cho người thu nhập thấp, gia đình trẻ.
Tuy nhiên, đề xuất thay đổi thời hạn chung cư phải tính đến các yếu tố riêng của Việt Nam. Nhất là quy định này sẽ làm sức mua của thị trường chung cư suy giảm trong bối cảnh nguồn vốn chảy vào bất động sản đang bị thu hẹp, gây khó khăn cho việc triển khai thi công và thu hồi vốn của doanh nghiệp. Đồng thời cũng chưa chắc giảm được giá chung cư trên thị trường như kỳ vọng của Bộ Xây dựng.
Bên cạnh đó, TS. Đỗ Thị Loan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện tại người dân chỉ có thể dựa vào mức độ uy tín của nhà thầu để mua sản phẩm chứ chưa có doanh nghiệp nào công khai tuổi thọ của công trình. Vậy nên. cam kết về chất lượng công trình khá lỏng lẻo và đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến các dự án chung cư xuống cấp nhanh chóng. Mặc dù quy định niên hạn 50 - 70 năm nhưng nếu không kiểm soát tốt thì công trình có thể xuống cấp sau chỉ 20 - 30 năm.
Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, dự thảo này xuất phát từ nhu cầu thực tế, tuy nhiên, các văn bản mà Bộ Xây dựng đưa ra còn chưa rõ về mặt ngôn từ khiến dư luận hiểu nhầm. Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không có quy định nào về sở hữu có thời hạn. Luật Dân sự chỉ quy định thời điểm có căn cứ phát sinh và chấm dứt. Còn quy định thời hạn chỉ dành cho chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở Việt Nam (Luật Nhà ở 2005).
Mặt khác, Nghị định 90 và Thông tư 23 nêu rõ, chỉ xác định thời hạn sở hữu đối với trường hợp thuê đất hay giao đất có thời hạn. Còn quyền sở hữu là không có thời hạn. “Tuổi thọ thiết kế với quyền sở hữu là khác nhau, nếu nói chung cư không sử dụng được nữa là mất quyền sở hữu thì không đúng”, Luật sư Trần Đức Phượng thông tin.
Bộ Xây dựng cũng cho biết, đây chỉ là đề xuất, sau khi được Quốc hội thông qua thì Bộ sẽ dự thảo cụ thể nội dung và lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân. Quốc hội cũng sẽ thảo luận kỹ, đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi ra quyết định chính thức.
Nhiều chuyên gia đồng ý với chủ trương của Bộ Xây dựng, tuy nhiên, lộ trình phải cân nhắc áp dụng dần để cả người dân và doanh nghiệp có thời gian thích nghi và chuyển đổi.
NÊN ÁP DỤNG THÍ ĐIỂM TRƯỚC KHI NHÂN RỘNG MÔ HÌNH
Hiện tại, việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn do Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng. Trong khi đó, thời gian qua, ngoài chi phí về đất, có một số chi phí khác như nguyên vật liệu cũng đã tăng rất mạnh. Thống kê từ Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA) cho thấy, giá chi phí đầu vào nguyên vật liệu như sắt, thép… đang tăng trung bình từ 10 - 20% so với cuối năm 2021. Nhiều doanh nghiệp đang “liêu xiêu” khi đối mặt với bão giá vật liệu xây dựng.
Khó khăn là vậy, nhưng đứng trước một chủ trương vĩ mô hợp lý và cần thiết, các doanh nghiệp bất động sản đều đồng tình ủng hộ. Tuy nhiên, cả người dân và doanh nghiệp đều cần thời gian và mong muốn Chính phủ cùng Bộ Xây dựng tháo gỡ cụ thể, thông suốt các vướng mắc.
Hành lang pháp lý an toàn, thuận lợi, hài hòa lợi ích giữa các bên là điều kiện tiên quyết để dự thảo này nhận được sự đồng thuận từ doanh nghiệp và người dân.
Quan trọng là quyền sử dụng đất có thể được gia hạn mà không cần nộp đơn hay thỏa mãn điều kiện định trước nếu công trình vẫn đảm bảo chất lượng. Đây là quy định nhiều nước đã đưa ra và Việt Nam nên tham khảo áp dụng để trấn an tinh thần người dân.
Về quy định niên hạn công trình, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, điều này không có nhiều ý nghĩa. Độ bền của chung cư thường dựa vào 5 chỉ số bao gồm: Thiết kế, thi công xây dựng, nguyên vật liệu, hoàn thiện và bảo trì bảo dưỡng. Có chung cư dự kiến 70 năm nhưng những yếu tố trên không đảm bảo thì chỉ 20 - 30 năm đã xuống cấp, ngược lại chung cư bảo dưỡng tốt có thể tồn tại hơn 100 năm.
Ông Kiệt khẳng định, vấn đề là cần có luật để kiểm soát chất lượng công trình và chủ động thẩm định đánh giá định kỳ chứ không phải áp các con số cơ học.
TS. Đỗ Thị Loan thì cho rằng, Nhà nước nên tính toán, điều tra xã hội học để nắm bắt được tâm lý của người dân và các nhà đầu tư bất động sản, sau đó mới đưa ra những giải pháp thích hợp.
Nhà nước có thể đưa ra các chỉ tiêu quy hoạch thật hấp dẫn để đảm bảo mang lại lợi ích kinh tế tương đối cho nhà phát triển bất động sản, tạo động lực cho họ tham gia xây dựng và cải tạo công trình. Đối với người dân, dù sở hữu có thời hạn vẫn đảm bảo được “an cư lạc nghiệp” nếu các quy định về chất lượng công trình, các cam kết tái thẩm định được đưa ra rõ ràng và minh bạch.
Ông Võ Hồng Thắng cho biết thêm, một bộ phận người dân khá thoải mái với việc sở hữu chung cư có thời hạn thông qua mô hình Officetel. Mặc dù chưa có hành lang pháp lý rõ ràng nhưng ở những quận trung tâm của Bình Dương hay TP.HCM thì loại hình này bán rất tốt. Nhìn trong dài hạn, nếu chúng ta giải quyết tốt các vấn đề tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí đầu vào thì chúng ta sẽ phân cấp được hai loại hình sở hữu có thời hạn và sở hữu dài hạn như Singapore đang áp dụng.
Vì vậy, Bộ Xây dựng có thể cân nhắc việc áp dụng cả hai hình thức sở hữu này, đồng thời tạo ra hành lang giá khác nhau cho cả hai mô hình. Khi đó, người dân có thể mua căn hộ dựa trên khả năng tài chính, còn doanh nghiệp bất động sản cũng được lựa chọn phương án đầu tư thích hợp.
Ngoài ra, các chuyên gia đều đồng thuận việc Việt Nam nên áp dụng thí điểm ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM trước khi nhân rộng mô hình này trên cả nước.
Sở hữu chung cư có thời hạn là đề xuất tiến bộ theo xu hướng chung của thế giới. Các chuyên gia đều đồng tình việc nghiên cứu cẩn thận, cân nhắc kỹ lưỡng và áp dụng từng bước đề xuất này để “giảm sốc” cho người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản nói chung.
