Sở hữu chung cư có thời hạn: “Liều thuốc“ góp phần hạ nhiệt giá nhà

SỞ HỮU CHUNG CƯ CÓ THỜI HẠN – NHIỀU NGƯỜI THU NHẬP THẤP CÓ CƠ HỘI MUA NHÀ

Trong vòng 20 năm trở lại đây, văn hóa sống ở chung cư đã dần được người dân đón nhận và thích nghi trong bối cảnh lượng người dịch chuyển về các thành phố lớn để sinh sống, học tập, làm việc ngày càng lớn. Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân đô thị, chung cư cao tầng xuất hiện và được xem như giải pháp giúp gia tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn, đáp ứng thêm nhu cầu nhà ở cho người dân.

Tuy nhiên, thời gian qua, giá nhà ở tăng cao đã ảnh hưởng không tốt đến công tác tạo lập nhà ở cho người dân. Trong đó, nguyên nhân căn bản nhất dẫn đến tình trạng giá nhà tăng là do thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao. Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do các dự án nhà ở gần như dừng hẳn, không phê duyệt được vì vướng mắc các quy định pháp lý. Cùng với đó là các đợt thanh tra, kiểm tra liên tục khiến các địa phương không dám phê duyệt dự án. Trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được và với nhu cầu cao thì đương nhiên giá nhà đất tại các địa phương sẽ tăng mạnh.

Trong bối cảnh thiếu nguồn cung chung cư và giá bán căn hộ liên tục tăng thì tình trạng mất cân đối về tỷ trọng các phân khúc nhà ở lại tiếp diễn. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao. Trong khi đó lại thiếu nguồn cung loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị là nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp.

Ghi nhận từ nhiều số liệu cho thấy, trong 2 năm trở lại đây, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), trong khi đó nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Dù xuất hiện tình trạng thừa cung, nhưng nhà ở cao cấp vẫn chiếm đa số trên thị trường do nhà đầu tư thứ cấp ở phân khúc này vẫn chiếm tỷ trọng rất cao, khoảng 60%.

Thực trạng này cũng dẫn tới  tình trạng gia tăng khoảng cách và chênh lệch về điều kiện ở, sinh sống của các tầng lớp dân cư. Số lượng nhà ở có diện tích rộng tăng nhanh nhưng số hộ gia đình có diện tích nhà ở chật chội vẫn còn lớn. Tại một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng... vẫn tồn tại nhiều hộ gia đình sống trong những căn nhà chật chội, nhà tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch.

Bên cạnh đó, vì thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ cho công nhân, hầu hết người lao động phải thuê nhà tại những khu trọ do các hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng gần các khu công nghiệp. Nhiều khu nhà là những dãy phòng cấp bốn, diện tích mỗi phòng chỉ rộng khoảng 9 - 10m², thiếu nước sạch, môi trường ô nhiễm, giá thuê trọ cao, không có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật kèm theo dẫn đến không đảm bảo chất lượng sống của người lao động.

Đặc biệt, từ đầu năm nay, động thái "siết" tín dụng vào thị trường bất động sản đã ảnh hưởng đến những người có nhu cầu sở hữu nhà ở. Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn. Việc siết tín dụng cũng sẽ ảnh hướng trực tiếp đến các dự án đang triển khai của doanh nghiệp, thiếu vốn tức là dừng triển khai, sẽ chậm trễ việc ra hàng, từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm. Rõ ràng, nếu giá bất động sản vẫn trên đà tăng cùng với các động thái siết thị trường như vậy thì cơ hội để sở hữu nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp.

Mặt khác, do tâm lý sở hữu tích luỹ nên nhiều người đang xem bất động sản như nơi tích trữ tài sản an toàn và có khả năng sinh lời nhanh chóng. Theo đó, ai có chút tiền tiết kiệm đều đổ vào mua bất động sản, thậm chí vay mượn thêm để mua nhà, đất tích trữ, khiến giá nhà ở liên tục tăng cao. Ước tính, hàng trăm tỷ đồng đã được người dân tích tụ vào bất động sản trong vài năm trở lại đây.

Tình trạng trên cũng là nguyên nhân dẫn đến việc hàng ngàn căn hộ chung cư, hàng trăm căn biệt thự rải rác trong các dự án khu đô thị mới dù đã được hoàn thiện từ lâu, đã có chủ, nhưng không có người ở. Chủ nhân của các căn hộ mua nhà để tích trữ tài sản và đầu tư kiếm lợi, chứ không có nhu cầu ở thực.

Đây là những vấn đề vốn đã tồn tại từ lâu trên thị trường bất động sản và Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan vẫn đang tìm cách tháo gỡ triệt để. Do đó, nếu áp dụng đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn thì điều đầu tiên dễ nhận thấy nhất là tâm lý người mua sẽ chững lại. Khi đó, chung cư trở thành một tài sản tiêu dùng, chứ không còn là của để dành và người mua chung cư sẽ đắn đo bởi sử dụng nhà là tiêu sản.

Sở dĩ các chung cư có giá bán quá cao như hiện nay là vì người mua nhà đang phải chịu chi phí lớn cho phần giá trị đất (do mua vĩnh viễn). Vì thế, nếu các dự án nhà chung cư đều là đất thuê có thời hạn thì giá thành cũng sẽ được kéo xuống và giá bán sẽ giảm theo. Bởi lẽ, khi đó, người mua không phải trả ngay một lần tiền đất nữa mà có thể trả hằng năm.

Bên cạnh đó, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ tác động đến giá cả trên thị trường căn hộ theo hướng giảm vì nhà đầu tư không còn mặn mà, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội “ôm” chung cư bởi càng ôm lâu thì càng bị mất giá. Lúc này thị trường chỉ còn lại những người có nhu cầu thực và sẽ không còn việc thổi giá. Nhìn ở mặt tích cực, chung cư mà rẻ đi là cơ hội cho người thu nhập thấp có thể mua một căn hộ phù hợp với tài chính của gia đình. Đó là còn chưa kể, với quyền sử dụng 50 năm, nếu người dân đã sử dụng được 20 năm và muốn bán đi thì giá bán chỉ tương ứng với thời hạn còn lại là 30 năm. Ngoài ra, đề xuất không chỉ là một trong những "liều thuốc" góp phần hạ nhiệt giá nhà ở tại các thành phố lớn mà còn hướng dòng vốn vào các ngành sản xuất, thay vì tích trữ vào bất động sản như hiện nay.

ĐỀ XUẤT HỢP LÝ NẾU ĐI KÈM NHIỀU GIẢI PHÁP

Việc gia hạn sử dụng cho nhà chung cư sẽ không dễ dàng vì nó động chạm đến quyền lợi của nhiều người, đặc biệt là những người đang sở hữu nhiều bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.

Mặt khác, do chưa quen với việc sở hữu nhà có thời hạn, nên sẽ hình thành rào cản tâm lý khi người dân quyết định mua bán, giao dịch căn hộ. Và đương nhiên cũng có những lo ngại rằng, đề xuất được thông qua sẽ gây bất công cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố hay như giá nhà phố, đất nền sẽ sốt cao hơn.

Trên thực tế khi một đề xuất liên quan đến luật được ban hành sẽ có những mặt tích cực và những lo ngại. Do đó, muốn thực hiện được, Nhà nước cần đưa ra một số giải pháp như miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế hoặc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ hơn 45m²… Khi đó, giá thành chung cư sẽ giảm và người dân sẽ chấp nhận dù sở hữu có thời hạn, còn phía doanh nghiệp cũng có "đất sống".

Hơn nữa, để bình ổn thị trường, không tạo ra sự mất cân bằng giữa các sản phẩm thì trước đó, Bộ Xây dựng phải đưa ra một phương án hoàn chỉnh để cân đối thị trường, tránh đầu cơ tích lũy nhà đất, đất nền. Đối với tiền sử dụng đất thì phương án như nhiều chuyên gia đã nói đó là Nhà nước phải mua lại quyền sử dụng đất chung cư của nhà đầu tư; hoặc không cho phép nhà đầu tư tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá thành các căn hộ mà chỉ được bán cho một nhà đầu tư khác khai thác quyền sử dụng đất đó trong tương lai (khi chung cư hết hạn sử dụng). Làm được điều này, giá bán căn hộ chung cư sẽ giảm xuống đáng kể vì giá của căn hộ chỉ gồm phần “xác nhà” và giá trị hưởng lợi từ vị thế của chung cư ở khu vực trong vòng 50 - 70 năm.

Khi chung cư hết thời hạn sử dụng mà chất lượng công trình còn tốt thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định chất lượng tại thời điểm đó. Với các công trình chung cư không đủ an toàn thì phải xây dựng lại và để đảm bảo quyền lợi cư dân, chính quyền địa phương và chủ đầu tư cần có phương án hỗ trợ phù hợp.

Với những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài cho người dân trước thời điểm quy định mới có hiệu lực, thì cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố, tuy nhiên, cần có định hướng để xử lý hài hòa trên cơ sở hiện trạng thực tế của chung cư đó. 

Bên cạnh đó, cần đánh thuế cao hơn với các trường hợp đầu cơ, găm đất, bởi các trường hợp này không làm phát sinh giá trị kinh tế xã hội. Đánh thuế cao cũng khiến người đang ôm đất phải từ bỏ. Giá đất đang cao có thể thấp xuống. Kể cả nhà ở, đất ở, dự án không đầu tư, hay đất nông nghiệp không sử dụng... phải đánh thuế. Chúng ta cũng biết, tài nguyên đất đai phải được sử dụng đúng mục đích như đất ở phải xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất để làm các công trình công cộng xã hội phải được dùng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu chung của tất cả mọi người… Chỉ có như vậy thì việc sản xuất kinh doanh, bất động sản mới phát huy tác dụng. Nhà nước sẽ thu được khoản thuế tương xứng và nền kinh tế được kích thích phát triển.

Cuối cùng, cần đẩy nhanh việc giải quyết các vướng mắc, mâu thuẫn chồng chéo của pháp luật, ban hành các chính sách ngắn hạn hợp lý hơn để giải quyết việc thiếu hụt nguồn cung. Thực tế, trên cả nước hiện còn vài trăm dự án đang đình trệ, nếu các dự án này được giải quyết, tháo gỡ thì hàng chục vạn sản phẩm sẽ được cung cấp cho các địa phương, giúp cân bằng cung cầu giữa các sản phẩm chung cư, đất nền, nhà phố…

Chỉ khi nào áp dụng được tổng thể các phương án như phân tích ở trên thì đề xuất của Bộ Xây dựng mới không gây ra tranh cãi. Bởi vì đứng ở góc độ nào thì đề xuất của Bộ Xây dựng cũng có điều được và chưa được, quan trọng là có thể tìm được một cách vẹn toàn nhất để hài hoà lợi ích cho cả doanh nghiệp, người dân và thuận lợi trong việc quản lý của Nhà nước.

Nói tóm lại, đây là chính sách vĩ mô liên quan đến toàn xã hội, cho nên, để làm được điều này, Bộ Xây dựng cần đánh giá kỹ lưỡng tác động và lấy ý kiến của các chuyên gia, những người bị ảnh hưởng để đưa ra chính sách hài hòa, hợp lý nhất.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần thông tin, tuyên truyền đến người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ hiện nay, giúp họ nhận thức được việc lợi ích của việc đầu tư bất động sản và xu hướng ở thuê, sở hữu ngắn hạn và cần có một lộ trình cụ thể khi thực hiện./.