Thế nào là chung cư cao cấp?
Mô hình tòa chung cư The Bowie tại thành phố Austin, bang Texas, Mỹ
Hầu hết các quốc gia hiện nay đều có một bộ tiêu chuẩn đánh giá xếp loại căn hộ, chúng ta vẫn chưa có một định nghĩa quốc tế rõ ràng thế nào là chung cư cao cấp. Tuy vậy, theo nhận định chung của giới chuyên gia, có một số điểm chung mà các chung cư cao cấp phải có, như có sảnh trước và bàn tiếp tân; mở ra trước một không gian sân vườn; cung cấp dịch vụ giúp việc theo yêu cầu của khách hàng; cùng các tiện ích khác nhắm đến việc tối đa hóa chất lượng sống của khách hàng.
Ở các nước phương Tây, những chung cư đạt các tiêu chí trên được xếp vào hạng A trên mức thang đánh giá bốn bậc (A, B, C, D). Chúng thường là những tòa nhà cao từ 30 tầng trở lên và mới được xây trong vòng 10 năm trở lại đây. Thường có rất ít người sống lâu dài ở những chung cư này, mà hầu hết hoặc là đi thuê, hoặc mua căn hộ với mục đích đầu tư.
Tuy có rất nhiều mô hình tổ chức căn hộ khác nhau, chung cư cao cấp thường chỉ được xây dựng theo một số kiểu dáng, bố cục nhất định. Người đi tìm mua nhà gần như không bao giờ thấy một căn hộ cao cấp có dưới 3 phòng ngủ hay các phòng cùng được nối với một hành lang cả (tức gia chủ phải bước vào phòng khách trước để đến các phòng khác).
Vài nét về lịch sử
Tòa nhà Dakota ở quận Manhattan, Mỹ là một trong những khu chung cư cao cấp xuất hiện sớm nhất
Thật khó để xác định được tòa nhà chung cư cao cấp nào là đầu tiên trên thế giới. Từ cuối thế kỷ XIX đã có những tòa nhà khu chung cư Dakota tại quận Manhattan, thành phố New York và nay là di sản kiến trúc quốc gia, được xây dựng để phục vụ riêng cho giới thượng lưu ở Mỹ và châu Âu. Tuy vậy, các bộ tiêu chuẩn xếp hạng chất lượng sống và giá trị của căn hộ chung cư chỉ được ra đời sau chiến tranh thế giới thứ nhất. Mục đích ban đầu của những bộ tiêu chuẩn này không chỉ là giúp khách tìm mua nhà có một cái nhìn tổng quan về sản phẩm, mà còn là tạo cơ sở cho các cơ quan thuế định mức các khoản phí sở hữu bất động sản.
Sau Chiến tranh Thế giới thứ II, hàng chục triệu người rơi vào cảnh vô gia cư tại các nước tham chiến. Để giải quyết vấn đề nhà ở, chính phủ các nước này đã cho khởi động nhiều dự án chung cư xây dựng bằng phương pháp lắp ráp để giảm chi phí và thời gian xây dựng. Trong giai đoạn này, cả kiến trúc sư lẫn nhà thầu hoàn toàn không có động lực tham gia phát triển chung cư cao cấp, phần vì loại hình nhà ở này không được chính phủ hỗ trợ, phần vì người dân hoàn toàn không có nhu cầu.
Phải đến giai đoạn cuối thập niên 1950 đến đầu thập niên 1970, khi mà nền kinh tế nhiều nước phương Tây đi vào giai đoạn cực thịnh thì phân khúc chung cư cao cấp mới có cơ hội phát triển. Số tầng trung bình của một tòa nhà chung cư đã tăng từ 15 lên tới hơn 30, 40, rồi 60 tầng. Các kiến trúc sư cũng bắt đầu chú ý hơn đến việc thiết kế các công trình tiện ích đi kèm như sân chơi, bể bơi, công viên, bể bơi,v.v… để tăng chất lượng sống cho cư dân ở các khu chung cư cao cấp.
Đến thời điểm cuối thập niên 1980 – đầu thập niên 1990, thị trường bất động sản thế giới bắt đầu chia rẽ về việc phát triển chung cư cao tầng, Trong khi Mỹ và các quốc gia châu Á mới nổi tiếp tục đi theo xu hướng có từ trước, số lượng chung cư cao cấp được xây dựng mới ở châu Âu lại giảm hẳn. Chính quyền, kiến trúc sư, và nhà thầu châu Âu đểu bị cuốn hút bởi các thành phố Bilbao và Rotterdam mà quan niệm rằng tương lai của phân khúc thị trường cao cấp không phải là chung cư, mà là những tòa biệt thự cỡ vừa và nhỏ.
Xu hướng hiện tại và tương lai gần
Trong vòng mười năm trở lại đây, đây là phân khúc chung cư cao cấp lại đang phát triển cực thịnh ở trên toàn cầu. Ngay cả tại những thành phố nơi mà thị trường bất động sản từ trước nay không phát triển như Bankok (Thái Lan) hay Nairobi (Kenya), các dự án chung cư cao cấp cũng đang thi nhau mọc lên.
Sự toàn cầu hóa thị trường bất động sản thế giới được coi là động lực chính cho tốc độ phát triển vượt bậc này này. Với việc tiếp cận thông tin dễ dàng, cộng với những rào cản mua nhà được chính phủ nhiều nước gỡ bỏ, chưa bao giờ các nhà đầu tư có thể mua căn hộ chung cư ở một nước khác dễ dàng như hiện nay. Số lượng và giá trị các khu chung cư cao cấp cứ thế mà đi lên theo dòng vốn chảy từ nước ngoài vào. Nhà đầu tư Trung Quốc hiện là đối tượng tham gia rót vốn nhiều nhất vào phân khúc thị trường này. Có những dự án như 98 Wireless (Bangkok, Thái Lan) có giá trị căn hộ lên tới hơn 2 triệu USD (bị đội giá gần gấp đôi) mà vẫn có nhiều nhà đầu tư Trung Quốc sẵn sàng chi tiền mặt ra để mua.
Tòa căn hộ - văn phòng cao cấp Four Seasons đang được xây dựng tại trung tâm Bangkok, Thái Lan
Nhưng việc phát triển ồ ạt chung cư cao cấp không chỉ đem lại lợi ích, nó cũng đang gây ra một vấn đề nghiêm trọng. Với việc quỹ đất nội đô ở nhiều thành phố đang cạn dần, các dự án chung cư cao cấp đang phải tranh dành diện tích với những dự án nhà ở khác. Và thường thì các dự án chung cư cao cấp thắng, đẩy giá trị bất động sản lên cao, còn nhiều người có nhu cầu mua nhà để sống thì lại không còn khả năng chi trả cho những mức giá trên trời.
Ở nhiều nước, hiện gần như không còn nhà thầu nào tham gia các dự án nhà ở giá rẻ nữa, phần vì giá đất cao, phần vì khoản lãi thu được từ chung cư cao cấp cao hơn mấy lần trong khi chi phí bảo dưỡng lại rẻ hơn. Về lâu dài, vấn nạn vô gia cư vì giá căn hộ quá cao sẽ vì thế này mà càng trở nên nghiêm trọng hơn, gây ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia.
Thị trường chung cư cao cấp vẫn sẽ phát triển mạnh trong thời gian sắp tới. Số lượng và giá trị của những chung cư hạng A được dự báo sẽ tăng ít nhất là 3% tại các đô thị lớn trên thế giới như Paris, New York, Hồng Kông, Sydney,v.v… Tuy thế, chính quyền các nước không nên chỉ nhìn vào những con số này mà yên lòng. Họ phải có những biện pháp cấp bách để nâng đỡ cho các phân khúc bất động sản giá trị thấp hơn, đảm bảo được nhu cầu có nhà ở của người dân.
