Số phận thăng trầm của khu đô thị hoang Kim Chung - Di Trạch

Thời điểm năm 2007 - 2008, nhiều khu đô thị ra đời ồ ạt như khu đô thị Geleximco, khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, khu đô thị Lideco, khu đô thị Tân Tây Đô... Đến năm 2011, bong bóng bất động sản tan, sự đổ vỡ domino của các nhà đầu tư đã mở đầu cho màn đóng băng của thị trường, bao trùm lên những khu đô thị.

Phải đến thời điểm năm 2014, thị trường bắt đầu ấm dần lên, sự gia tăng nhanh chóng của lượng dân nhập cư Hà Nội, những khu đô thị hoang dần sống dậy, nhộn nhịp và sôi động.

Thế nhưng, có lẽ rằng nếu như ở phía Tây Hà Nội, nơi chạy xuyên dọc trục đường Đại lộ Thăng Long, ánh điện của toà nhà cao tầng được thắp lên, sôi động và rực rỡ. Thì bên kia, khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, “trái tim” một thời của Tây Hà Nội đến giờ đây vẫn chưa tỉnh giấc. 

Hoang hóa, dính nhiều lùm xùm về pháp lý và sự yếu kém về năng lực của chủ đầu tư đã dẫn tới nhận định của giới quan sát về khả năng sống dậy của một khu đô thị chết là điều khó tưởng. Chưa kể rằng, khi tai tiếng của chủ đầu tư về năng lực tài chính vẫn chưa dừng thì Kim Chung - Di Trạch… có thể sẽ mãi là vùng đất hoang hoá.

Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch nhìn từ trên cao.

Dự án khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch tại huyện Hoài Đức do Tổng công ty Thương mại Xây dựng Vietracimex làm chủ đầu tư, được triển khai theo Quyết định số 1256/QĐ-UBND của tỉnh Hà Tây cũ. Theo đó, dự án thuộc địa bàn hai xã Kim Chung và Di Trạch (Hoài Đức, Hà Nội) với quy mô 176,05ha.

Năm 2008, dự án Kim Chung - Di Trạch chính thức trình làng trên thị trường với kỳ vọng trở thành khu đô thị hoành tráng phía Tây Hà Nội. Dự án Kim Chung - Di Trạch dựa trên ý tưởng tạo dựng một “trái tim đô thị” chất lượng cao, tiện nghi, thân thiện với môi trường, một trung tâm thương mại, biệt thự liền kề, nhà hát, căn hộ cho thuê, bệnh viện, trường học… đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn Việt Nam và quốc tế.

Nhưng rồi, sau hơn 10 năm xanh cỏ, với những toà nhà rêu mốc, khu đô thị Kim Chung - Di Trạch lại chỉ được nhắc đến như một khu đô thị hoang, là hố đen chôn vốn của các nhà đầu tư. Bao lần sốt nóng, mức giá đất nền từng đẩy lên tới 50 - 70 triệu đồng/m2, gấp 3 - 4 lần giá ban đầu. Cũng có thời điểm, giá đất khu vực này ghi nhận sự sụt giảm mạnh, xuống 25 triệu đồng/m2, khả năng thanh khoản rất thấp. Bởi đó mà khu đô thị Kim Chung - Di Trạch với 7 - 8 dãy nhà biệt thự, liền kề, cỏ mọc um tùm, bị bỏ hoang và trở thành nơi chôn hàng nghìn tỷ đồng của giới đầu cơ.

Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc có tiếng trên thương trường khi nói về định nghĩa thế nào là khu đô thị chết đã cho rằng: “Một khu đô thị chết khi không có người dân về ở. Thông thường, phải mất đến 10 năm, một khu đô thị mới có thể sống khi tỷ lệ người dân lấp đầy cao. Nhưng nếu 10 năm trôi qua, khu đô thị đó vẫn cỏ mọc xanh rêu thì đó là… khu đô thị chết”.

Nhìn vào khoảng thời gian gia nhập thị trường đến nay, 12 năm trôi qua, Kim Chung - Di Trạch vẫn là vùng đất hoang hóa, vắng bóng người ở. Nơi đây như vết sẹo của Hoài Đức giữa sự sôi động của những toà nhà hiện đại sầm uất mọc lên.

Sự tái sinh của khu đô thị Kim Chung - Di Trạch là điều mà không ít nhà đầu tư kỳ vọng. Bởi thị trường ấm lên, dân số gia tăng mạnh mẽ là cơ hội để hồi sinh một dự án chết. Nhưng đáng tiếc, bước qua khoảng thời gian thị trường tăng trưởng mạnh mẽ, khu đô thị Kim Chung - Di Trạch vẫn lay lắt số phận khi “người khai sinh” liên tục dính nhiều lùm xùm về tài chính.

Thông tin mới đây từ Chi cục thuế huyện Hoài Đức cho biết, dự án khu đô thị Kim Chung - Di Trạch do Tổng Công ty CP Thương mại Xây dựng (Vietracimex, nay là WTO) làm chủ đầu tư hiện đang còn nợ hàng trăm tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Cụ thể, tổng số tiền Vietracimex chưa nộp ngân sách tính đến thời điểm 30/9/2020 là 463,9 tỷ đồng. Trong đó, số tiền chậm nộp tiền sử dụng đất còn nợ tạm tính 459 tỷ đồng. Tiền chậm nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là 4,8 tỷ đồng.

Thực tế, dự án Kim Chung - Di Trạch từng nhiều lần bị UBND TP. Hà Nội nhắc nhở vì không triển khai. Nhưng rồi, dự án vẫn đắp chiếu. Đến tháng 6/2020, tại Hội nghị “Hà Nội 2020 - Hợp tác đầu tư và phát triển”, Kim Chung - Di Trạch lại nhận quyết định chủ trương đầu tư mới.

Dù Kim Chung - Di Trạch nhận được quyết định "tái sinh" thì vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tư lại gây ra những lùm xùm. 

Theo đó, trong tháng 6/2020, Công ty Cổ phần Năng lượng Hồng Phong 2, thành viên của Vietracimex đã phát hành 6 lô trái phiếu có tổng giá trị 1.600 tỷ đồng, kỳ hạn 6 năm, lãi suất cố định 10%/năm với 4 kỳ tính lãi đầu tiên và thả nổi các kỳ sau đó.

Hồng Phong 2 đã sử dụng quyền tài sản và tài sản hình thành trong tương lai của một số lô đất thấp tầng của dự án Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch tại xã Kim Chung và xã Di Trạch, huyện Hoài Đức, làm tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu này.

Để dự án kéo dài hơn một thập kỷ, nợ thuế chồng chất, thế chấp dự án để phát hành trái phiếu,… Vietracimex đang cho thấy sự loay hoay trong một mớ bòng bong, khó thoát ra khỏi, khi Kim Chung - Di Trạch vẫn chưa thể hồi sinh, chỉ là những xác toà nhà biệt thự, liền kề mốc rêu. 

Điều khó hiểu là tại sao một dự án đã bỏ hoang quá lâu và năng lực tài chính, triển khai, thi công của Vietracimex được minh chứng bằng khoản nợ chất chồng… nhưng dự án Kim Chung - Di Trạch vẫn “án binh bất động”, tiếp tục trở thành “đứa con” của Vietracimex?

Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch vẫn là những "xác" nhà rêu mốc. 

Hoang hoá, khu đô thị chết và chủ đầu tư yếu kém… đó chưa phải là tất cả những hình ảnh mà giới đầu tư phác thảo về Kim Chung - Di Trạch. Dù chưa có sự thay đổi lớn về hạ tầng nhưng màn múa giá đất tại nơi đây cũng bao phen làm thị trường náo loạn.

Cuối năm 2019, bước sang giữa năm 2020, thông tin môi giới tung ra rằng, mức giá của khu đô thị này tăng đến 30 - 40%. Nhiều lô mặt đường to lên tới 50 triệu đồng/m2, gấp 3 - 4 lần so với giá cũ. Nguồn cơn của làn sóng đẩy giá đất lên cao đến từ thông tin Hoài Đức sẽ lên quận, tuyến đường Vành đai 3,5 nối Đại lộ Thăng Long với Quốc lộ 32 đang triển khai là thông tin khiến đội ngũ môi giới đẩy mức giá lên quá cao.

Khảo sát của PV Reatimes cho thấy, khoảng 1 năm trở lại đây, các sàn giao dịch bất động sản tại Kim Chung - Di Trạch mọc lên như nấm. Một nhân viên môi giới lâu năm tiết lộ, nhiều cò đất đã bỏ ra hàng chục tỷ để gom sản phẩm tại Kim Chung - Di Trạch và cùng nhau thổi giá đất nền. “Khách mua thì ít, cò thì nhiều” là thực tế đang diễn ra tại khu đô thị bỏ hoang này.

Xét ở góc độ pháp lý giao dịch, đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư dự án Kim Chung - Di Trạch chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nhưng lại ký độc quyền phân phối với nhiều sàn giao dịch để bán sản phẩm liền kề, biệt thự Kim Chung - Di Trạch với mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2. Sau khi đặt cọc mua, khách hàng phải thanh toán 95% giá trị tiền đất.

Đáng chú ý, dù được quảng cáo đắt hàng nhưng các giao dịch tại dự án này ghi nhận chủ yếu thông qua hình thức thoả thuận góp vốn. Với khách hàng đã đầu tư từ trước sẽ giao dịch theo hình thức lập vi bằng thỏa thuận góp vốn, sau đó đến văn phòng chủ đầu tư để xác nhận thỏa thuận chuyển nhượng này. Với khách hàng mới thì sẽ ký hợp đồng góp vốn với giá trị 50% tiền đất. Các môi giới tại đây cam kết tháng 12/2020 sẽ có hợp đồng mua bán.

Liên quan đến tính pháp lý của vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An cho rằng, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc.

Theo Điều 36 tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng, vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, chứng thực hay các văn bản hành chính khác. Đây chỉ được coi là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, theo Điều 37 của Nghị định 08, những trường hợp không được lập vi bằng gồm hành vi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa rằng, khách hàng mua nhà bằng vi bằng là hoàn toàn rủi ro khi giá trị của hình thức này không chứng minh tài sản sở hữu.

Đối với những nhà đầu tư sành sỏi, bỏ vốn vào khu đô thị Kim Chung - Di Trạch là bài toán cần phải cân nhắc kỹ. Nếu phân tích về bài toán đầu tư tại khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, mức giá 50 - 70 triệu đồng/m2 lại chưa phải phản ánh đúng giá trị. Điều này được thể hiện ở 2 dữ liệu.

Thứ nhất, so với các khu đô thị cùng phân khúc, như mức giá tại khu khu đô thị mới Lideco chỉ dao động từ 28 - 34 triệu đồng/m2. Tại khu đô thị Tân Tây Đô, mức giá đất dao động từ 23 - 48 triệu đồng/m2, tuỳ khu vực. Trong khi đó, khu đô thị Kim Chung - Di Trạch vẫn chưa có cơ sở hạ tầng đi kèm. Tỷ lệ dân cư lấp đầy ở mức thấp nhưng mức giá tăng từ 1,2 - 3 lần so với mức giá của các khu đô thị lân cận. Cũng cần phải nhắc lại, có thời điểm giá của khu đô thị Kim Chung - Di Trạch xuống còn 25 triệu đồng/m2.

Thứ hai, bên cạnh cơ sở hạ tầng chưa có, dự án Kim Chung - Di Trạch còn vướng phải nhiều tồn đọng về pháp lý chưa giải quyết như các hoạt động giao dịch được thông quan hình thức vi bằng. Điều này có nghĩa, hành lang pháp lý của sản phẩm bất động sản tại Kim Chung - Di Trạch chưa đầy đủ. 

Mặt khác, chủ đầu tư của dự án Kim Chung - Di Trạch đang dính phải nhiều lùm xùm liên quan đến năng lực tài chính như nợ thuế, thế chấp dự án để phát hành trái phiếu. Điều này cho thấy, rủi ro khi đầu tư dự án Kim Chung - Di Trạch là không hề nhỏ. Nhất là hơn một thập kỷ trôi qua, Vietracimex vẫn trong tình trạng “ốm yếu” về tài chính.

Đúng như nhận định về cơn sốt nóng của khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản đã đặt ra nghi vấn, tại các khu vực vùng ven, giá đất tăng ít có thể là phù hợp với quy luật phát triển của thị trường, nhưng mức tăng từ 40% trở lên trong thời gian ngắn thì hoàn toàn không có căn cứ. Bởi lẽ, hạ tầng vẫn chưa có nhiều chuyển biến, giá trị của đất không thể tăng nếu không đi kèm hạ tầng.

Nhận định về tình trạng tăng giá đất tại dự án Kim Chung - Di Trạch, TS. Cấn Văn Lực cảnh báo người dân cảnh giác với chiêu trò thổi giá, cẩn trọng trong đầu tư theo đám đông. Dù dự án Kim Chung - Di Trạch đang có tín hiệu thi công trở lại từ phía chủ đầu tư nhưng xác định đúng giá trị thực, cân nhắc yếu tố pháp là điều rất quan trọng.

Dù nhiều môi giới cho rằng, khi Hoài Đức lên quận thì mức giá tại khu đô thị Kim Chung - Di Trạch sẽ còn gia tăng. Nhưng rõ ràng, nếu cộng dồn những yếu điểm về mặt năng lực tài chính của chủ đầu tư, lịch sử lùm xùm kéo dài nhiều năm, thì dự án Kim Chung - Di Trạch sẽ rất khó thanh khoản.

Hơn 10 năm trôi qua, dù đã được hồi sinh với quyết định đầu tư mới, nhưng đến nay, số phận của khu đô thị Kim Chung - Di Trạch vẫn đầy thăng trầm. Tờ khai sinh mới mà Hà Nội đã ban hành vào giữa tháng 6/2020 từng nhen nhóm lên niềm tin về sự hồi sinh của khu đô thị Kim Chung - Di Trạch... nhưng rồi, tín hiệu khả quan chỉ là hình ảnh lác đác thi công tại một số căn liền kề, biệt thự. 

Thực tế, tai tiếng về khu đô thị Kim Chung - Di Trạch lại tiếp tục xuất hiện khi màn thổi giá của đội ngũ môi giới cùng với số liệu thể hiện năng lực yếu kém về tài chính của chủ đầu tư.

Theo lộ trình, Hoài Đức sẽ lên quận vào năm 2020. Lộ trình được đặt ra đã đặt Hoài Đức trong cuộc chạy đua tăng trưởng mạnh về những khu đô thị và tỷ lệ lấp đầy dân cư tại dự án mới. Trong làn sóng chuyển mình mạnh mẽ đó, giữa phía Tây Hà Nội, khu đô thị Kim Chung - Di Trạch như một tàn dư của thời kỳ sốt nóng đầy nhức nhối khi chưa thể giải quyết. 

Một chuyên gia đã từng nói, đó là bài học của quyết định đầu tư vội vàng của Hà Tây trong thời điểm nhập nhoạng nhập về với Hà Nội. Đó là bài học của việc buông lỏng quản lý, lựa chọn nhà đầu tư không dựa trên năng lực. Và giờ đây, nó là còn bài học về thu hồi, xử lý dự án chậm tiến độ, bỏ hoang gây thất thoát, lãng phí tài nguyên đất.