Sở Xây dựng Bình Dương bất ngờ sửa văn bản
Mới đây, ngày 14/4/2023 Sở Xây dựng Bình Dương đã ra văn bản số 1454./SXD-QLN về việc huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, tại một dự án căn hộ thuộc phường Đông Hòa, thành phố Dĩ An. Theo đó, dự án này được Sở Xây dựng Bình Dương công nhận đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi kiểm tra về công tác hoàn thành phần cọc, móng, vách tầng hầm và sàn tầng hầm 2 theo Văn bản số 195/-GĐ-GDD1 ngày 01/01/2023 của Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng.
Theo Sở Xây dựng Bình Dương, căn cứ Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014; Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở: dự án chung cư tại phường Đông Hòa, thành phố Dĩ An đủ điều kiện được huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Văn bản này có sự khác biệt hoàn toàn so với các văn bản công nhận đủ điều kiện huy động vốn tại một số dự án căn hộ trước đây cũng do Sở Xây dựng Bình Dương ban hành. Cụ thể, tại dự án Honas Residences, Sở Xây dựng Bình Dương ra văn bản tương tự, nhưng yêu cầu doanh nghiệp trước khi huy động vốn phải hoàn thiện các nội dung tại mục 6.
Nội dung này cũng đã được Reatimes thông tin trong bài Văn bản “lập lờ“ của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương tại dự án Honas Residence. Theo đó, ngày 4/10/2022, Sở Xây dựng Bình Dương ban hành văn bản số 4016/SXD-QLN về việc huy động vốn theo hình thức bán nhà hình thành trong tương lại, tại dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, phường Dĩ An, thành phố Dĩ An.
Tại văn bản này, Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện cần thiết và căn cứ các quy định của pháp luật, Sở công nhận 477 căn nhà ở thuộc dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam tại phường Bình An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương do 3 Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam làm chủ đầu tư đủ điều kiện được huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, với điều kiện là sau khi Công ty thực hiện đầy đủ các trách nhiệm của công ty tại mục 6 của văn bản này.
Cụ thể, tại mục 6, Sở Xây dựng Bình Dương yêu cầu Công ty Hoàng Nam trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Công ty phải đảm bảo điều kiện để được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện phát hành từng chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng theo quy định tại khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014; Điều 12, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 và khoản 3, Điều 1, Thông từ số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.
Đồng thời, Sở Xây dựng Bình Dương cũng yêu cầu Công ty Hoàng Nam công bố công khai thông tin của dự án theo quy định tại Điều 6, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, đặc biệt thông tin như: hợp đồng bảo lãnh; văn bản cho phép bán, cho phép thuê mua của cơ quan có thẩm quyền đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có).
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, văn bản của Sở Xây dựng Bình Dương chưa đủ căn cứ để công nhận đây là dự án đã đủ các điều kiện huy động vốn theo quy định của pháp luật. Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, văn bản của Sở Xây dựng Bình Dương nếu chỉ đọc sơ qua thì khách hàng sẽ nhầm tưởng dự án đã hoàn toàn được Sở Xây dựng Bình Dương cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Mặc dù vậy, thực tế tại văn bản vẫn còn thiếu điều kiện về chứng thư bảo lãnh ngân hàng, và cho đến hiện tại không ai có thể biết được rằng chủ đầu tư - Công ty Hoàng Nam đã hoàn thành nghĩa vụ tại mục 6, mà Sở Xây dựng Bình Dương nêu hay chưa. Như vậy, nếu đúng theo quy trình, thì chủ đầu tư phải hoàn thành các nội dung ở Mục 6, trước khi được công nhận đủ điều kiện bán. Trong khi đó, Sở Xây dựng Bình Dương lại làm ngược lại.
Theo Luật sư Phượng, thực tế trên thị trường hiện nay có rất ít dự án hoàn thành được nghĩa vụ cấp chứng thư bão lãnh đến từng khách hàng. Thời gian qua, có dự án sau khi Sở Xây dựng cấp phép đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà hình thành trong tương lai, lại bị thu hồi văn bản này, do thiếu điều kiện về chứng thư bảo lãnh ngân hàng. Như vậy, việc Sở Xây dựng Bình Dương ra văn bản "lập lờ", không khẳng định chắc chắn về điều kiện bán của dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam (Honas Residence) sẽ khiến khách hàng dễ nhầm lẫn về tính chất của văn bản và gặp rủi ro khi xuống tiền.
Cũng theo Luật sư Phượng, với những văn bản không chuẩn chỉnh, không khẳng định cụ thể về nội dung đề cập, yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành các hạng mục trước, thì chưa được xem là thông báo chính thức. Và dĩ nhiên, trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành các nội dung được đề cập tại Mục 6 mà Sở Xây dựng yêu cầu, thì việc thu hồi văn bản nói trên cũng hoàn toàn có thể xảy ra.
Sự bất nhất của Sở Xây dựng Bình Dương
Bàn về vấn đề Sở Xây dựng Bình Dương bất ngờ thay đổi mẫu văn bản công nhận dự án căn hộ đủ điều kiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luật sư Trần Đức Phượng cũng cho rằng điều này đã thể hiện sự bất nhất của Sở Xây dựng Bình Dương, khiến khách hàng dễ "mất phương hướng". Cùng một múc đích ra văn bản và cùng một phân khúc dự án, nhưng 2 mẫu văn bản khác nhau khiến cho khách hàng không thể phân biệt được kỳ thực văn bản nào mới thực sự là văn bản đúng và đủ căn cứ để khách hàng có thể tin tưởng xuống tiền.
Cũng theo Luật sư Phượng, nếu phân tích kỹ thì nội dung văn bản của dự án mới đây mà Sở Xây dựng Bình Dương ban hành tại dự thuộc phường Đông Hòa, thành phố Dĩ An đã mang tính khẳng định về điều kiện huy động vốn của dự án. Còn văn bản đã đã được ban hành trước đó tại các dự án tương tự như Honas Residences..., có thể được hiểu chỉ là một dạng thông báo.
Theo đó, nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành đủ các mục 6 trong văn bản yêu cầu, thì cũng có thể xem dự án vẫn chưa đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chính sự "lập lờ" của Sở Xây dựng (cơ quan có trách nhiệm thẩm định và công bố các dự án đủ điều kiện huy động vốn) có thể đẩy khách hàng vào thế rủi ro, trong trường hợp dự án vẫn chưa được chính thức đưa vào kinh doanh theo Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản.
Cũng liên quan đến sự "lập lờ" của Sở Xây dựng Bình Dương, trước đó bà Duy Anh - khách hàng tại dự án cũng đã gửi Giấy đề nghị cung cấp pháp lý dự án Honas Residence đến UBND tỉnh Bình Dương, công ty Hoàng Nam, đề nghị làm rõ nội dung nói trên: "Đến thời điểm hiện nay, Công ty đã có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng, theo yêu cầu tại mục 6, văn bản số 4016/SXD-QLN của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương chưa? Những khách hàng đã ký hợp đồng mua bán căn hộ thuộc dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, đã được phát hành chứng thư bảo lãnh chưa?"
Tuy nhiên, theo khách hàng, cho đến hiện tại phía Công ty Hoàng Nam, UBND tỉnh Bình Dương vẫn chưa có phản hồi chính thức đến khách hàng về nội dung câu hỏi trên.
Trước sự im lặng của Công ty Hoàng Nam, UBND tỉnh Bình Dương; bà Nguyễn Duy Anh đã gửi đơn khởi kiện Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam (Công ty Hoàng Nam) ra Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Theo khách hàng, nguyên nhân làm đơn khởi kiện bởi chủ đầu tư dự án Honas Residence đã có nhiều vi phạm về hoạt động kinh doanh bất động sản, tổ chức huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.
Theo nội dung đơn, Công ty Hoàng Nam là nhà đầu tư Dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, theo Quyết định 147/QĐ-UBND, ngày 15/01/2021 của UBND tỉnh Bình Dương. Ngày 17/04/2022, bà Duy Anh và Công ty Hoàng Nam đã ký “Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” số 130/2022/TTĐB-HN/CH-10.17 với các nội dung chính:
Bên A (Công ty Hoàng Nam) đồng ý đảm bảo cho Bên B (bà Duy Anh) quyền ưu tiên được lựa chọn sản phẩm trong dự án do Bên A làm chủ đầu tư; và Bên B đồng ý lựa chọn các sản phẩm đủ điều kiện để ký Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng với Bên A (“Giao dịch”) theo các điều kiện và điều khoản quy định.
Để được Công ty Hoàng Nam đảm bảo quyền ưu tiên lựa chọn sản phẩm, bà Duy Anh đã đồng ý chuyển cho doanh nghiệp này với số tiền 158.656.100 đồng được gọi là “Tiền Đảm Bảo”, tương ứng với 1 quyền ưu tiên lựa chọn 1 sản phẩm. Theo đó, tổng số tiền bà Duy Anh đã nộp cho Công ty Hoàng Nam là 158.656.100 đồng. Phía Công ty Hoàng Nam có “Giấy xác nhận nộp tiền” ngày 29/4/2022.
Tuy nhiên, theo bà Duy Anh, dù chưa ký kết Hợp đồng mua bán nào với Công ty Hoàng Nam, nhưng doanh nghiệp vẫn ép buộc khách hàng phải thanh toán trước một khoản tiền cho Công ty, qua các thông báo: “Thông báo số 70/TB/HN-2022 ngày 05/11/2022” với nội dung: “Thời hạn thanh toán giải ngân đợt 2 (40% giá trị hợp đồng mua bán) chậm nhất là vào ngày 15/11/2022.”
Đến ngày 31/1/2023, Công ty Hoàng Nam bất ngờ có “Thông báo hủy giao dịch số 76/TB/HN-2023”. Theo đó, Công ty Hoàng Nam chấm dứt “Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” số 130/2022/TTĐB-HN/CH-10.17 ngày 17/04/2022.
“Từ thông báo này, tôi và công ty Hoàng Nam không còn bất kỳ quyền/nghĩa vụ nào liên quan đến căn hộ tại Dự án khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam. Như vậy, số tiền tôi đã chuyển cho công ty Hoàng Nam là 158.656.100 đồng thì không bị Công ty xử lý (phạt, bồi thường,…) và Công ty Hoàng Nam không nhắc đến trong Thông báo ngày 31/1/2023”, bà Duy Anh nêu trong đơn.
Bà Duy Anh cho biết, sau đó bà đã nhiều lần liên hệ Công ty Hoàng Nam để đề nghị trả số tiền 158.656.100 đồng nhưng Công ty Hoàng Nam không giải quyết. Do đó, bà đã nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, đề nghị Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên bố “Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” số 130/2022/TTĐB-HN/CH-10.17 ngày 17/04/2022 là vô hiệu, không có giá trị pháp lý.
Theo bà Duy Anh, có 4 lý do để bà căn cứ, buộc Công ty Hoàng Nam trả lại khoản tiền ưu tiên mua sản phẩm:
Thứ nhất: Dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam chưa có “sản phẩm” là “tài sản hình thành trong tương lai”, chưa đủ điều kiện để xác lập “tài sản hình thành trong tương lai” theo quy định Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chưa có “sản phẩm”, chưa có “vật”
“Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” ngày 17/04/2022 không đủ điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015 (Công ty Hoàng Nam chưa phải là chủ sở hữu “sản phẩm” nên chưa có năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu), Công ty Hoàng Nam đưa vào giao dịch ‘sản phẩm” chưa tồn tại, không có trên thực tế.
Thứ hai: Khách hàng có “quyền ưu tiên được lựa chọn sản phẩm trong dự án” nhưng khách hàng phải “đảm bảo quyền ưu tiên lựa chọn sản phẩm” bằng 158.656.100 đồng (“Tiền Đảm Bảo”) là trái quy định của Bộ Luật dân sự về “bảo đảm thực hiện hiện nghĩa vụ”, không ai thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm cho “quyền” của mình. Giao dịch dịch bảo đảm là “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.
Thứ ba: “Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” ngày 17/04/2022 không đúng quy định Điều 17 (Hợp đồng kinh doanh bất động sản) Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 6 (Các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản) Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/2015.
Thứ tư: Công ty Hoàng Nam huy động vốn trái quy định, không đủ điều kiện để huy động vốn, không đúng hình thức theo quy định của pháp luật về nhà ở theo quy định Điều 68 Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/5/2015.
Do đó, khách hàng đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An buộc công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam phải thanh toán cho khách hàng khoản tiền đã nộp, cộng thêm số tiền lãi phát sinh tính đến ngày xét xử sơ thẩm theo quy định khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468, khoản 4 Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015. Tổng số tiền yêu cầu hoàn trả hơn 170 triệu đồng.
Hiện Tòa án Thành phố Dĩ An đã thụ lý vụ án kiện tụng giữa bà Nguyễn Duy Anh và công ty Hoàng Nam, chờ giải quyết theo quy định của pháp lý luật.
Trước đó, Reatimes cũng đã thông tin trong bài: Bình Dương “sáng tạo” thủ tục, không theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Thông tư số 19/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016, của Bộ Xây dựng, ban hành 2 mẫu văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (phụ lục số 05) và công nhận chủ đầu tư (phụ lục số 06) đối với dự án xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, nhiều dự án ở Bình Dương đã được UBND tỉnh “sáng tạo” thủ tục để chỉ định chủ đầu tư không qua đấu thầu, đấu giá.
Điển hình là dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam (Tên thương mại là Honas Residence), do Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam làm chủ đầu tư. Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, số 147/QĐ-UBND, ngày 15/1/2021, của UBND tỉnh Bình Dương, không đúng theo mẫu phụ lục số 05, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016, của Bộ Xây dựng.
Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư số 147/QĐ-UBND, của UBND tỉnh Bình Dương, có nội dung chấp thuận nhà đầu tư là Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam. Trong khi mẫu văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (phụ lục số 05) của Bộ Xây dựng ban hành, không có nội dung lựa chọn nhà đầu tư. Thủ tục công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án được thực hiện theo phụ lục số 06, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD.
...còn tiếp...
