Lượng quan tâm tới các thị trường giảm mạnh
Tiêu điểm thị trường bất động sản tháng 4/2021 vừa được Batdongsan.com.vn công bố cho thấy, cơn sốt đất đã có dấu hiệu hạ nhiệt, lượng tin đăng bất động sản (đại diện cho nguồn cung) có xu hướng giữ ổn định, thậm chí tăng nhẹ ở một số loại hình. Ngược lại, lượng quan tâm (đại diện cho nguồn cầu) giảm khá mạnh ở hầu hết các loại hình và khu vực so với tháng 3/2021.
Cụ thể, mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 4/2021 giảm 18% và lượng tin đăng giảm 1% so với tháng trước đó. Tuy nhiên, nếu so với tháng 4/2020, mức độ quan tâm vẫn tăng 44% và lượng tin đăng vẫn tăng 63%.
Trong tuần đầu tiên của tháng 5/2021, do có sự quay trở lại của dịch Covid-19, mức độ quan tâm tại các tỉnh thành có nhiều ca nhiễm có sự sụt giảm.
Cụ thể, nếu so sánh dữ liệu 7 ngày trước và sau kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, mức độ quan tâm tại Bắc Ninh giảm 21%, Vĩnh Phúc giảm 39% và Đà Nẵng giảm 25%.
Liên quan đến phân khúc chung cư, trong tháng 4, chỉ số giá tại Hà Nội tăng nhẹ 1%, trong khi chỉ giá chung cư TP.HCM không biến động nhiều. Lượng quan tâm có sự sụt giảm khá mạnh ở cả hai thị trường, giảm đều ở cả 3 phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp.
Tại một số các tỉnh thành khác, mức độ quan tâm trong tháng 4 vừa qua có xu hướng giảm (10 - 34%) so với tháng trước, diễn ra ở hầu hết các tỉnh thành. Mức giảm mạnh nhất diễn ra ở Hải Phòng (34%), Bắc Ninh (giảm 29%), Đà Nẵng (giảm 21%). Ngược lại, lượng tin đăng lại tăng nhẹ ở hầu hết các tỉnh. Mức tăng mạnh nhất tại Quảng Ninh (35%), Quảng Nam (11%).
Dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, cơn sốt đất đầu năm đã hạ nhiệt. Do đó, việc có nên tiếp tục đổ tiền vào bất động sản hay không đang khiến không ít người băn khoăn.
Cơn sốt đất nền được kiểm soát
Cũng theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý I/2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước như: TP. Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất…), TP.HCM (TP. Thủ Đức), TP. Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (TP. Phan Thiết và thị xã La Gi), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh)…
Cụ thể, tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì một số khu vực đất đai người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên Quận đều bị đẩy lên tương đương 30 - 50 triệu động/m2; bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30%.
Tại TP.HCM, giá nhà đất ở khu vực thành phố Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập thành phố đến nay (ví dụ trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 thậm chí gần 200 triệu; tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2 thậm chí 100 triệu đồng/m2).
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho hay, giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: Vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và mới đây là Thanh Hóa; tại TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP. HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai…
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho hay, các giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.
Bên cạnh đó, tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Téc Ních tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng…).
Nhận định về tình trạng “nguội” của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền địa phương đã và đang siết chặt quản lý và tăng cường xử lý những hành vi chuyển nhượng trái phép, tung tin thất thiệt, đầu cơ thổi giá; từ đó khiến tình trạng tăng giá đất, đặc biệt là những diện tích đất nông nghiệp, đất rừng được phân lô, bán nền chững lại, có xu hướng giảm vì không có giao dịch.
Kịch bản này cũng đã được giới chuyên gia dự báo. Chia sẻ tại buổi họp báo mới đây, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhận định, giống như bất kỳ một chu kỳ tăng giá nào, nếu phù hợp với tăng trưởng kinh tế, phù hợp với lạm phát đều mang tính ổn định nhưng nếu tăng quá nhanh thường sẽ phải có giai đoạn điều chỉnh.
“Giá tăng nhưng liệu có giao dịch thực tế hay không? Trong lúc thị trường đang sốt, thường chúng ta sẽ nghe nhiều những tin đồn hơn là nhìn thấy những hợp đồng mua bán. Việc thiếu thông tin kiểm chứng sẽ ảnh hưởng đến mức giá. Khi mức giá tăng đến một ngưỡng nào đó mà không được hiện thực hóa, những kỳ vọng không lên nữa thì khi đó mặt bằng giá sẽ được điều chỉnh trở lại”, bà An phân tích.
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện thường sẽ là cơ sở để giá đất tăng. Còn các khu vực “ăn theo” hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất. Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu thực. Hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và sẽ bị dừng lại như những gì đã diễn ra trước đây./.
