Quay cuồng trong vòng xoáy sốt đất
Từ sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021 đến nay, cụm từ "sốt đất" trở thành cụm từ được tìm kiếm và quan tâm nhất trong lĩnh vực bất động sản. Cơn sốt đất lớn nhất có thể tính bắt đầu từ Hớn Quảng (Bình Phước) sau khi có thông tin lãnh đạo địa phương khảo sát vị trí lập dự án sân bay lưỡng dụng Técníc. Mọi thứ mới chỉ dừng lại ở chủ trương. Tuy nhiên, ngay sau khi lãnh đạo tỉnh Bình Phước và huyện Hớn Quản đi khảo sát thực tế, giá đất khu vực này đã được môi giới, đối tượng đầu cơ trong và ngoài tỉnh đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực tế.
Cụ thể, tại khu vực xã An Khương, giá các lô đất mặt tiền đường nhựa chỉ trong khoảng ba ngày đã tăng từ 100 triệu đồng/1 mét ngang lên 300 - 400 triệu đồng, thậm chí ở một số vị trí đẹp cán mốc 450 triệu đồng. Đặc biệt, tại các vùng lân cận nơi được khảo sát lập đề án quy hoạch sân bay, một số mảnh đất cách vị trí được cho là cổng sân bay khoảng 1,5km, giá đất từ 300 - 500 triệu đồng chỉ sau vài ngày sang tay qua lại vài chủ đất mới đã lên con số hàng tỷ đồng.
Sau Bình Phước, nhiều địa phương khác bắt đầu xuất hiện những tin thất thiệt về đề xuất xây sân bay, về quy hoạch... khiến sốt lan rộng khắp cả nước như Bắc Ninh, Ninh Bình, Hải Phòng, Đà Nẵng... Đặc biệt, tại Hà Nội, sau thông tin về quy hoạch đô thị sông Hồng, đất nhiều khu vực thuộc vùng ven Hà Nội cũng bỗng dưng "dựng đứng".
Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất ở các địa phương sốt nóng tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau 1 tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2 - 3 lần chỉ trong 1 - 2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.
Phân tích về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng. Điều này tác động rất xấu đến lợi ích của các nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm.
Hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như: Đất rừng, đất ruộng, vườn… xuất hiện thường xuyên trên thị trường. Nhiều cò mồi quy tụ, tập hợp ở những khu vực này, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc".
Ông Đính cũng khẳng định rằng, đây không phải lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp đang hoạt động tại các Sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, uy tín.
Nguyên nhân nào khiến giá đất tăng phi mã?
Đất đai là loại hàng hóa có thể lưu giữ lâu dài, khả năng sinh lợi cao, hơn nữa lại luôn có mức giá thấp (kể cả đã được đầu tư hạ tầng,…). Bởi lẽ đó, đầu tư vào đất vẫn luôn là loại hình được ưa chuộng của các nhà đầu tư nhỏ, lẻ. Tuy nhiên, việc giá đất nhiều nơi tăng cao như vậy là do đâu?
Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã chỉ ra nguyên nhân: Thứ nhất, do chínhh quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng tăng 15 - 20%.
Thứ hai, nhu cầu ở vẫn rất mạnh trên toàn thị trường nhưng việc phê duyệt đầu tư các dự án bất động sản tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Vì vậy, nguồn cung trên thị trường không được cải thiện, vẫn thiếu. Đặc biệt là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và dự án đất nền.
Thứ ba, nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh.
Thứ tư, lãi xuất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và găm giữ bằng đất.
Như vậy, có thể nói, cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng tăng mạnh. Đồng thời, xuất hiện nhiều hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật.
Sốt đất qua đi, những bất ổn ở lại
Những cơn sốt đất có thể sẽ đi qua một cách chóng vánh khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ, lẻ còn chưa kịp "biết mặt đặt tên" cho những mảnh đất tưởng là vàng, kim cương của mình. Hệ quả của việc tăng giá đất nóng, sốt là cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của Quốc gia. Nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.
Chính việc này dẫn đến cản trở rất mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng… Như vậy, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất là khó có thể xảy ra. Kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng. Đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình.
Đặc biệt, việc tăng giá đất có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát trển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ. Đồng thời, cũng tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như: Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm căn hộ là điều không nên.
Và cuối cùng, hệ quả mà ai cũng thấy sau những làn đất sốt nóng là gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước
Trước tình trạng sốt đất ảo lan rộng tại nhiều địa phương trong những tuần vừa qua, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã đưa ra các kiến nghị.
Thứ nhất, chính quyền các địa phương phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai,.. đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
Thứ hai, cần gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương đối với các hiện tượng sốt đất…
Thứ ba, quản lý các đối tượng tham gia chuỗi rao, chào bán, tổ chức giao dịch… trên địa bàn.
Thứ tư, cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn.
Thứ năm, kịp thời phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là những tin tức tạo dựng làm sốt đất, bất ổn ở địa phương.
Thứ sáu, Nhà nước cần thiết phải điều chỉnh pháp luật theo hướng số hóa quy hoạch, sản phẩm bất động sản người dân có thể thuận tiện tra cứu thông tin. Đồng thời, quản lý sàn giao dịch và môi giới bất động sản được chặt chẽ, hiệu quả hơn.
