PV: Thưa ông, trước sự sụt giảm giao dịch các sản phẩm nhà ở trong quý III/2018, ông nhận định thế nào về diễn biến thị trường quý IV và giai đoạn tiếp theo?
Ông Dương Đức Hiển: Thực ra thì năm nào trong quý III, giao dịch nhà ở cũng có sự sụt giảm. Nguyên nhân thứ nhất là do tháng ngâu, doanh số chậm hơn một chút do tâm lý của người châu Á nên họ thường giữ chỗ để chờ giao dịch trong quý IV. Quý III cũng thường là quý mà thị trường có những băn khoăn, bận rộn, lo lắng, trong khi đó quý IV là thời điểm chốt lời, là thời điểm nhà đầu tư bắt đầu thu hồi các nguồn tiền cũng là quý mà mọi người bắt đầu chuẩn bị cho thời điểm vào Tết Nguyên đán nên thường sôi động hơn.
Nhiều năm trở lại đây, thường thì sức mua trong quý IV rất nhiều và cũng thường có những cơn sóng nhẹ cho thị trường bất động sản. Đối với thị trường căn hộ, trong qúy IV đối với những sản phẩm đưa ra đúng phân khúc, đúng yêu cầu của thị trường thì chắc chắn sẽ tạo ra những đợt sóng. Đặc biệt, căn hộ chung cư vốn đã rất được đón nhận tại các thị trường truyền thống thì tại các thành phố biển sẽ còn được đón nhận nhiều hơn nữa.
Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam
PV: Thị trường chung cư là vậy, nhưng các sản phẩm đất nền đang được đánh giá là đã hạ nhiệt? Phải chăng, thị trường đang “không còn gì” cho nhà đầu tư đổ vốn thưa ông?
Ông Dương Đức Hiển: Nhà ở đất nền ngoài giá trị để ở còn là giá trị để đầu tư dài hạn. Chúng ta biết giá trị đất ở các thành phố lớn đặc biệt là giá trị đất ở các quận trung tâm hoặc những quận kế cận trung tâm đều có giá trị cao. Hiện nay, sự phát triển của các thành phố lớn là giãn dần dân ra các vùng ven của thành phố và chính vì ngoại thành ven đô mới có nền tàng để phát triển, mới là lý do để hình hành các sản phẩm bất động sản liền kề, biệt thự, các sản phẩm thấp tầng, chưa kể còn sẽ xuất hiện các sản phẩm biệt thự song lập.
Hiện thị trường đang quan tâm đến sản phẩm nhà phố, nhưng hiện nay nhiều người vẫn hiểu lầm về sản phẩm nhà phố, nhiều người vẫn có tư duy chưa được đúng. Nhà phố ở đây vẫn có những dự án nhà phố bán rất chạy nhưng cũng có dự án bán rất chậm.
Câu hỏi đặt ra ở đây là tại sao lại có sự chênh lệch như vậy, thực tế thì những dự án bán chạy là những dự án có diện tích nhỏ khoảng 65 - 70m2, đã được xây thô hoàn thiện hoặc chưa xây còn những dự án lớn hơn, đã hoàn thiện nhưng thậm chí lại khó bán hơn. Nguyên nhân là, người mua chỉ mới có tầm nhìn ngắn hạn về giá rẻ trong khi họ không biết rằng, nhà phố càng gần các quận trung tâm, gần những khu đô thị lớn thì diện tích không quá nhỏ sẽ được nhà đầu tư chuyên nghiệp lựa chọn.
Bởi nếu diện tích nhỏ thì không kinh doanh được, nếu cho thuê để ở thì cũng hơi chật chội, chỉ được giá trị rẻ trong khi tính thương mại không lớn. Trong khi đó những nhà phố diện tích lớn 150 - 200m2 mới có đủ giá trị thương mại. Người dân, nhà đầu từ nên có góc nhìn khác nhau về nhà phố. Nhà phố không phải cứ nhỏ, rẻ là có lợi mà phải nhìn vào xem nhà phố đó sẽ nhằm mục đích gì? Người đầu tư vào đó sẽ là ai, thuê để kinh doanh hay cho người thuê để kinh doanh. Tôi vẫn tin rằng, giới đầu tư hiện nay còn rất nhiều cơ hội bỏ vốn vào các sản phẩm bất động sản chỉ là họ phải có nhìn dài hạn và chuyên nghiệp hơn về nhu cầu, sự vận động của thị trường.
PV: Thực tế hiện nay có một nghịch lý là một số quận ở nội thành, giá chung cư nhà ở có sẵn lại rẻ hơn giá nhà sẽ hình thành trong tương lai. Theo ông, tại sao lại có nghịch lý này?
Ông Dương Đức Hiển: Thật ra, có một điểm khác biệt là sự phát triển của thị trường ngày một đa dạng. Tất nhiên, những căn nhà đã hình thành thường sẽ gặp một số vấn đề như thuế nhà, công năng sử dụng chưa được hợp lý, các vấn đề phòng cháy, trang thiết bị trong nhà có thể bị lỗi mốt.
Các căn nhà hình thành trong tương lai thì ngược lại. Hiện nay, người dân đã có sự chuẩn bị rất nhiều trước khi bỏ tiền ra mua nhà, thậm chị họ có đòi hỏi cao hơn nhiều so với trước đây. Điều đó đòi hỏi chủ đầu tư phải có đầu tư khác biệt hơn về các dự án. Để đạt được những tôn chỉ của khách hàng, các dự án hình thành tương lai dường như lại đáp ứng được tốt hơn về các tiêu chí, điển hình là vị trí và uy tín chủ đầu tư. Bên cạnh đó, với những căn hộ hình thành trong tương lai, bản thân người mua cũng được hỗ trợ rất nhiều.
Thực tế là chỗ nào hiện nay cũng xuất hiện nhan nhản các quảng cáo tương tự "mua nhà được 100% lãi suất hỗ trợ trong 18 tháng đầu hay 24 tháng đầu". Với những khách hàng cần sử dụng đòn bẩy tài chính thì những chính sách đó thực sự hỗ trợ họ rất nhiều, ít nhất là trong 1 - 2 năm đầu. Có thể số tiền tiết kiệm của họ đủ để trả thanh toán một lần căn nhà đó nhưng nếu được tham gia các chính sách hỗ trợ thì về mặt tài chính, khách hàng được lợi hơn rất nhiều. Tôi cũng cho rằng, đây một chính sách rất tốt của thị trường.
PV: Nhân bàn về câu chuyện tài chính cho thị trường bất động sản, mới đây, lần đầu tiên tại Hà Nội có chuyện ngân hàng siết nợ một tòa nhà tại Hà Đông. Theo ông, với trường hợp như vậy, khách hàng sẽ thiệt hại gì. Liệu có kẽ hở nào ở đây không thưa ông?
Ông Dương Đức Hiển: Ở nước ngoài, khi khách hàng mua nhà, họ chỉ phải trả trước 10%, 90% còn lại là khi dự án được xây dựng hoàn thiện và bàn giao. Điều đó cho thấy chủ đầu tư phải có năng lực tài chính vững mạnh mới làm dự án. Trong khi đó tại Việt Nam, tiền nhà được thành toán theo tiến độ xây dựng, chúng ta sẽ thanh toán 50% giai đoạn đầu và khi nào có thông báo, có sổ sẽ thanh toán nốt 50%, lúc đó là xong.
Cũng chính vì thế, khi mua nhà người dân phải quan tâm xem dự án đó có cam kết bảo lãnh tiến độ xây dựng, bảo lãnh ngân hàng. Nhiều người tại Việt Nam khi mua nhà vẫn nhầm tưởng rằng khi mua căn nhà đó nếu không có các bảo lãnh đó thì họ sẽ kiện chủ đầu tư. Hơn nữa, có thể căn hộ đó rẻ hơn nhưng họ quên mất xem các giấy tờ, thủ tục, pháp lý của căn hộ. Do đó, hiện nay uy tín của chủ đầu tư là quan trọng nhất và đang là một trong những tiêu chí chọn mua nhà của người việt.
Ngày xưa, người mua không quan tâm chủ đầu tư là ai nhưng giờ họ rất quan tâm. Đặc biệt, hiện nay uy tín của chủ đầu tư ra sao chỉ cần nhìn vào những dự án của họ sẽ thấy sản phẩm của họ như thế nào, có chất lượng hay không. Có rất nhiều chủ đầu tư thường nói rằng, dự án của chúng tôi chắc chắn 10, 20 tháng nữa sẽ bàn giao và họ sẽ thực hiện đúng nhưng có chủ đầu tư lại không. Theo đó sẽ có dự án mở ra là bán được hết, có dự án lại không.
Quay lại câu chuyện ở đây, khách hàng khi mua nhà phải kiểm tra thật kỹ pháp lý của dự án. Rõ ràng khách hàng là người bỏ tiền ra mua thì cần phải quan tâm thật kỹ đến sản phẩm mà mình đã bỏ tiền. Đặc biệt, khi thị trường đang yêu cầu cao về sự minh bạch, chủ đầu tư chắc chắn phải cung cấp các thông tin sản phẩm, dự án một các chính xác. Thực ra mà nói, tại thời điểm này, nếu chủ đầu tư có tầm nhìn họ sẽ biết rằng nếu họ không minh bạch, thậm chí là vay ngân hàng nhưng số tiền sử dụng vào dự án không đúng thì chính họ đang tự giết mình.
- Trân trọng cảm ơn ông!
